Derecho Civil
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Airbnb y los contratos de arrendamiento de vivienda urbana: No corra riesgos pendejos

Airbnb

Una persona me acaba de hacer una consulta bastante relevante con relación a esta aplicación, y con la respuesta ofrecida se pone de manifiesto que, por más que una app se presente como la novedad en el país, sigue sujeta a las leyes locales y, por ende, no son ajenas a las consecuencias indeseables. Es así como se logra dejar de presente la importancia de consultar a un abogado antes de hacer las cosas:

La consulta de marras es la siguiente:

 

Una Pregunta de moda. Doctor, Tengo un apartamento en arriendo y para ganarme unos pesos extras lo puse en airbnb (alquiler vacacional) es esto causal de terminación del contrato verbal? de ser así, cuanto tiempo tendría para entregar el apartamento?

 

Y la respuesta que le di a la consultante fue esta:

Vanessa, no contesto preguntas los fines de semana. Es algo que, de hecho, está más que claro en esta sección y advierte claramente en las preguntas frecuentes que las preguntas que se hagan los sábados y domingos se borrarán.

Sin embargo, por la innegable relevancia que su pregunta adquiere debo proceder a responderla.

Según Wikipedia Airbnb es una app que permite a la gente buscar, entre propiedades anunciadas por personas naturales previamente, acomodaciones para vacaciones, o cortos periodos de tiempo, para posteriormente, celebrar un contrato de arrendamiento por ese pequeño periodo de tiempo. La app ha sido muy controvertida porque crea una competencia directa con los hoteles, quienes en otras partes del mundo se han quejado por lo que les ha parecido una amenaza para su negocio.

En lo personal, la App me parece un excelente emprendimiento y, al igual que Uber, no es más que un simple puente entre alguien que está dispuesto a dejar que extraños vivan en su casa y personas que están dispuestas a pagar por vivir en la casa de un extraño por periodos cortos de tiempo, por lo cual no es que se haya reinventado la rueda (es más, esto mismo lo hace couchsurfing desde hace años)

Sin embargo, aquí comienzan los problemas para las personas como usted, que viven en una casa arrendada: Por la naturaleza misma de Airbnb, sin lugar a dudas podemos concluir que un arrendatario que preste la casa que habita en arriendo podría violar el siguiente artículo de la Ley 820 de 2003:

 

<blockquote>Artículo 17. Subarriendo y cesión. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.

En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario.

Parágrafo. En caso de proceso judicial, cuando medie autorización expresa del arrendador para subarrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.

Cuando exista cesión autorizada expresamente por el arrendador, la restitución y demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por el arrendador al cesionario.

Cuando la cesión del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no será considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial.</blockquote>

A su vez, el artículo 22 de la misma ley, en su numeral 3, consagra como causal de terminación inmediata del contrato de arrendamiento “El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador”

La pregunta del millón aquí es: ¿Usted tenía autorización expresa del arrendador para subarrendar el inmueble? porque si no la tenía, entonces usted incurrió en una causal de terminación de ese contrato, así haya sido verbal, y tendría que desalojar el inmueble.

Sólo hay una forma de evitar el desalojo, y es que logre demostrar que la casa también tenía un uso preponderantemente comercial (porque en ese caso, usted puede subarrendar hasta el 50% del inmueble como arrendataria), lo cual jamás ocurrirá en un apartamento.

Ahora, con relación al tiempo que tiene para desalojar, en un caso como este, la entrega debe hacerse de forma inmediata, ya que aquí no aplican los tres meses que se otorgan cuando se da por terminado el contrato por la mera voluntad del arrendador.

En este orden de ideas, de la respuesta aprendimos lo siguiente: Si usted es arrendatario NO ponga el inmueble que le arrendaron en Airbnb!. No sólo porque la ley le prohíbe a usted subarrendar total o parcialmente el inmueble destinado a vivienda urbana, sino porque esa publicación podrá ser utilizada en su contra posteriormente.

Además, también aprendimos que la única forma posible de subarrendar un inmueble para estos fines es que el inmueble tenga también destinación comercial. Esto se debe a que el Artículo 523 del Código de Comercio permite claramente el subarriendo de un inmueble destinado a comercio hasta un 50%, lo cual aplica a los inmuebles con destinación mixta (como esas panaderías donde el panadero vive además en el segundo piso, o atrás de la panadería).

Eso sí, en el caso de un inmueble con destinación mixta, se debe determinar el nivel de preponderancia que tiene la actividad comercial para el inmueble, para así saber qué ley aplica en caso de subarriendo. Para estos casos, se ha determinado que si más del 50% del inmueble se destina a vivienda, entonces aplica la ley 820 de 2003. Por el contrario, si más del 50% del inmueble tiene destinación comercial, entonces aplica el Código de Comercio.

En conclusión, las únicas personas en Colombia que pueden usar Airbnb siendo arrendatarios son los comerciantes que viven en el propio establecimiento de comercio.

¿Y que hago si pago arriendo y ya la cagué ofrecí subarrendar la casa por Airbnb?

En ese caso, mi recomendación es que proceda de esta forma:

1. Quite la publicidad. Como dice el dicho: Entre cielo y tierra no hay nada oculto, y nada quita que su arrendador luego use la app y se de cuenta de lo que ocurre.

2. Pida autorización de su arrendador. A veces esta actividad no impacta negativamente el inmueble ni su entorno, por lo cual los arrendadores suelen acceder a permitir que se desarrolle este subarriendo. Procure que la autorización quede por escrito.

3. Si insiste en no seguir mis consejos entonces asegúrese ser consciente de las consecuencias. Recuerde: Lo que usted está haciendo es ilegal. No es que vaya a ir a la cárcel ni esas cosas, pero si lo echarán como perro apenas lo descubran. Por lo cual lo mejor es que se asegure de decir que usted tiene muuuuchos amigos extranjeros y nacionales, antes de hacer la publicación, y que estos amigos lo visitan con frecuencia (en este caso ya tendrá su tapadera). Además, coma callado: Presumir sólo sirve para aumentar sus posibilidades de que algún personaje lo acuse con su arrendador.

4. Si usted hizo esto teniendo un contrato de arrendamiento con una inmobiliaria, le pido cordialmente que pinte un bosque y se pierda. Felicidades: En este caso en particular usted es, sin duda, en arrendatario más pendejo de Colombia.

2 Comments

  1. Victor Hugo says

    Buen dia, deseo saber si es causal de dar por terminado un contrato de arrendamiento de un local comercial, ya que el arrendador no tiene el negocio a su cargo sino otra persona y todavía hay un contrato y sigo sirviendo de fiador, el contrato esta desde el año 2014 y ya había solicitado el desahucio. Que debo hacer?. Gracias

    Me gusta

  2. Pingback: Todo lo que necesita saber sobre el Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana | De Hechos y de Derechos

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