Pedir fiador con propiedad raíz en un contrato de arrendamiento. ¿Vale la pena?

No!, no vale la pena. Es una soberana bobada y debe dejar de hacerlo. De hecho, así lo he advertido desde el año 2014 en mi genial artículo sobre los contratos de arrendamiento. Pero como sé que no lo leyó, aquí le explico por qué.

Si estás leyendo esto es porque es usted el propietario de una linda casita que quiere poner en arriendo. No se quiere meter con inmobiliarias para no pagarles las comisiones y siente que como ya ha hecho esos contratos antes los puede hacer por su cuenta y riesgo. Y seguramente hace como mil años buscó asesoría con algún abogado que le dijo que, para asegurar que sus arrendatarios le paguen, debe pedir un fiador con propiedad raiz. De modo que si inicia el proceso ejecutivo por los cánones podrá embargar la casa.

Desde entonces, posiblemente, usted va contento por la vida publicando su inmueble en cuanta página de clasificados existe. A veces se demora en arrendarlo. A veces no. Pero siempre lo arrienda, pidiendo el dichoso fiador con propiedad raíz, y hasta ahora no ha tenido problemas. Pero, ¿está seguro de que esa figura le va a servir de algo cuando tenga algún problema?

Primero que todo: ¿Se pide fiador realmente o codeudor?

En los contratos de arrendamiento NUNCA SE PIDE FIADOR. Se pide codeudor. Y la diferencia radica en que el fiador sólo responde por el total de la obligación después de que al deudor principal lo ejecutaron judicialmente. El codeudor, en cambio, responde solidaria e ilimitadamente por la obligación, justo como responde el deudor principal.

Pero como en el folclor popular la palabra “fiador” pasó a designar al codeudor, para efectos de este artículo voy a hablar de fiadores aclarando que me refiero tanto al fiador en sí como al codeudor.

¿Para qué se pide ese “fiador”?

Como ya dije anteriormente, se pide fiador con propiedad raíz para poder garantizar el pago de los cánones adeudados, en caso de que el arrendatario se retrase en los pagos. Esto implica estas situaciones:

  1. Una demanda contra el deudor y su fiador.
  2. Una diligencia de secuestro.
  3. Una diligencia de remate.
  4. un desalojo
  5. LA DEVOLUCIÓN DEL EXCEDENTE DEL REMATE AL DEUDOR.

Este proceso demora, por lo menos un año. Ese periodo puede aumentar si el deudor tiene una excelente defensa judicial. En mi caso, he logrado que un proceso ejecutivo lleve tres años sin siquiera existir una etapa de juicio. Todo esto se logró sin trampas y de manera legal. Así que ¿imagínese qué pasaría si el deudor se asesora de algún abogado mañoso?

¿Pero si es una garantía, por qué es una bobada?

Porque, en materia de contratos de arrendamiento (y en general, en cualquier contrato) pedir un fiador con propiedad raíz jamás tiene en cuenta que SER FIADOR NO SACA UN INMUEBLE DEL COMERCIO NI ES UNA LIMITACIÓN AL DOMINIO.

Se los explico con un ejemplo ¿Qué pasa si al cabo de un año el fiador vende la casa? ¿A qué le va a caer, al sueldo del deudor o de el fiador? Entonces se va viendo que en este caso pedir fiador con propiedad raíz resultó en que se quedó con un fiador con ingresos, que es lo que debió haber pedido desde un principio.

Otro ejemplo: ¿Qué pasa si se quema la casa? Qué pasa si el fiador la hipoteca? Si constituye una afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia? Le cuento que todo eso es posible porque un arrendador que pide esas cosas lo mínimo que hace es mandar todo a un abogado para que medio le haga un estudio de títulos. Y digo “medio estudio de títulos”, porque si fuera buen abogado no le estaría recomendando esa figura.

Como ve, el riesgo de que la garantía se pierda es alto. Y eso que no mencioné lo que puede pasar si el fiador ya tiene otras deudas y se acoge a insolvencia. En este caso, así el deudor principal esté al día, usted se verá inmerso en ese trámite así sea en contra de su voluntad.

¿Qué otra alternativa tiene entonces un arrendador para poder garantizar el pago del cánon de arrendamiento?

Aquí hay que entender que lo que se desea es recuperar una suma de dinero pequeña en corto plazo. Por lo tanto, un arrendador debe seguir estas recomendaciones:

  1. Entender que el contrato de arrendamiento es una actividad de riesgo, como prestar dinero. Y como en toda actividad de riesgo, estos deben ser advertidos y minimizados. Esa es la labor de un excelente abogado asesor y en mis años de experiencia he aprendido a advertir todos esos riesgos para que usted proteja su patrimonio.
  2. Pedir otras garantías más efectivas, como el seguro de arrendamiento.
  3. Arrendarle a personas con contratos laborales a término indefinido o a independientes que declaren renta.
  4. Consignar el inmueble en una inmobiliaria. Si, seguro no le gusta, pero es la alternativa más segura a estar por su cuenta y riesgo.
  5. Invertir un poco más dinero, y fortalecer la garantía de fiador con propiedad raiz.

¿Y qué nos recomienda a quienes nos gusta pedir fiador con propiedad raíz?

  1. Asegúrese de que esa propiedad raíz si sea del fiador. Parece obvio, pero pocos verifican eso: Simplemente se quedan con lo que el arrendatario le entrega y no saca otro certificado de tradición por su cuenta.
  2. Asegurese de que esa propiedad raíz no tenga limitaciones al dominio. Ya sea una hipoteca, un fideicomiso, un patrimonio de familia inembargable o afectación a vivienda familiar.
  3. Asegurese de que esa vivienda no esté en extinción de dominio.
  4. Si le alcanza el dinero, más bien celebre un contrato de hipoteca sobre ese inmueble. Esa es la vieja confiable de las garantías.
  5. Enfóquese más en los bienes e ingresos del arrendatario que en los del fiador. Finalmente es con él con quien hará el negocio jurídico y con quien se entenderá en la mayor parte del mismo.
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Categorías:Derecho inmobiliario

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4 respuestas

  1. He leido todos los casos deslcritos en su block pero no encontre en esos ejemplos mi caso .Por favor como hago para ubicarlo no tengo como pagar un abogado y me gusto mucho la solucion que da a los problemas escritos…se nota su excelente conocimiento felicitaciones

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  2. Agradezco de su gran aporte, soy adulto mayor y vivo sola y dependo de mi pensión. Desde hace 7 años y 8 meses vivo en arriendo en un apto. El propietario vendió el apto en agosto de 2017. El supuesto nuevo propietario en marzo de este año 2018, me exige la entrega del apto. Nunca fui informada de esta negociación por ninguna de las partes. He sido muy cumplida con mis obligaciones y deberes como arrendataria. Unas personas me informan que yo tengo derecho a que me reconozcan y paguen una indemnización de 3 meses y otros dicen que son 6 meses y una indemnización de 1.5 por meses por llevar más de 7 años.
Usted es tan gentil y me colabora cuales son mis derechos como arrendataria? Sin son 3 o 6 meses? Y como se deben liquidar el 1.5 por meses o por años? Teniendo en cuenta el tiempo de 7 años y 8 meses que llevo viviendo como arrendataria y muy cumplida y puntual con mis obligaciones.
    Nuevamente, agradezco su amable colaboración y asesoría.

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