Etiqueta: Colombia

Todo sobre el Divorcio en Colombia (y la nulidad del matrimonio Civil).

Artículo actualizado el  5 de septiembre de 2018

Fundamento legal: Artículo 154 y S.S. del Código Civil (C.C), Artículo 427 parágrafo 1 del Código de Procedimiento Civil (C.P.C) Ley 25 de 1992, artículo 442, 444 y s.s y 625 y 691 del C.P.C; Artículo 338, 389, 577 y 598 del Código General del Proceso (C.G.P), artículo 34 de la Ley 962 de 2005 (divorcio Express)

Otro tema del cual necesitaba hablar, dado que lo manejo muy bien y dado que, desde que me gradué, el derecho de Familia ha sido mi fuerte. Si usted necesita asesoría sobre divorcios en Colombia, o desea que yo tramite su divorcio, por favor contácteme siguiendo estas instrucciones https://munozmontoya.com/2018/12/13/los-pasos-a-seguir-si-quiere-que-tramite-su-divorcio-en-especial-si-se-fue-de-colombia/

Sin embargo, lo invito a leer más sobre este espectacular tema, a continuación.

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No cualquier actuación en la que un hombre provoca la muerte de una mujer es feminicidio: Corte Suprema de Justicia

120615_sos1Cuando la subordinación y la discriminación de las que son víctimas las mujeres motivan su asesinato, este hecho delictivo constituye un feminicidio, indicó la Sala Penal de la Corte Suprema de Justicia.

El alto tribunal aclaró que no cualquier actuación en la que un hombre provoca la muerte de una mujer puede enmarcarse dentro de este tipo. Si la conducta está motivada por un sentimiento de dominación, debe considerarse que ocurre por el hecho de ser mujer, que es el agravante del homicidio contenido en el numeral 11 del artículo 104 de la Ley 599 del 2000, precisó.

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Insolvencia Persona Natural no Comerciante: ¿Cómo declararse insolvente?

NOTA AL 26 DE NOVIEMBRE DE 2018: Si usted no puede pagar las tarifas para acogerse al régimen de Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante, y se encuentra en la Ciudad de Cali, en Colombia, (o puede trasladarse a ella o tiene familiares en ella), por favor comuníquese conmigo haciendo clic aquí para solicitar una cotización más favorable COMPLETAMENTE GRATIS, ya que tengo contactos que ofrecen un mejor precio.

Insolvencia Persona Natural No Comerciante

Artículo actualizado el 27 de julio de 2018

Aunque ya he escrito mucho sobre el tema, este tipo de artículos nunca sobran como quieran que este será un tema que adquirirá muchísima vigencia en el futuro cercano, pero con el cual aun existe muchísimo desconocimiento.

Lea: Siete señales de alerta por las cuales usted debe de buscar asesoría de un abogado especialista en Insolvencia.

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Breves apuntes sobre el SOAT

soat Colombia

Última actualización: 14 de enero de 2016

Hacía rato quería hablar de este tema. Y por rato me refiero al 9 de marzo de 2011, cuando comencé a hacer mi investigación sobre el SOAT: Algo con lo que todos tenemos que lidiar al menos una vez en nuestras vidas, tengamos o no carro.

Fundamentos legales del SOAT:

  • Decreto 2544 de 1987
  • Decreto 1032 de 1991
  • Decreto 2878 de 1991
  • Decreto 663 de 1993 (Estatuto Financiero. Aplica en lo pertinente, en especial el artículo 193)
  • Ley 100 de 1993 (aplica en lo pertinente)
  • Decreto 1813 de 1994 del Ministerio de Salud
  • Resolución 002389 de 1994 (establece las tarifas para los procedimientos médicos prestados en el marco del SOAT)
  • Decreto 3990 del 2007
  • Decreto 056 DE 2015

Tenga en cuenta que cada año las tarifas aumentan por Decreto, por lo cual la legislación es extensa, MUY extensa.

Las tarifas de este año, por cierto, las encuentra aquí http://www.soatmundial.com.co/media/tarifas-soat-2015.pdf

¿Qué es el SOAT?: Es un seguro obligatorio que le piden a todo aquel que quiera conducir un vehículo en Colombia, con el fin de amparar los daños corporales que le puedan ocasionar a las personas en accidentes de tránsito.

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Siete Consejos prácticos para pagar sus deudas ordenadamente.

deuda

ATENCIÓN: SI usted no encuentra la solución a su inquietud, o si tiene alguna duda, o bien, desea una atención personalizada y saber cómo librarse de sus deudas definitivamente (o declararse insolvente), lo invito a seguir las siguientes instrucciones que encontrará en este enlace. Estaré gustoso de atender

Actualizado el 15 de abril de 2017

Observo con muchísima preocupación que mucha, muchísima gente, pretende que yo les ayude a no pagar sus deudas aun cuando tienen liquidez. Y a pesar de que dejé en claro hace un tiempo lo que pienso de quienes no pagan sus deudas a pesar de tener dinero suficiente para pagarlas, aún siguen apareciendo personas que quieren que yo les ayude a hacer lo contrario.

Sin embargo, no debemos olvidarnos de que muchas veces, aun cuando usted tiene liquidez, hay situaciones que le impiden a las personas cumplir con sus obligaciones. Incluso, estas situaciones pueden convertirse en decisiones de vida o muerte donde se escoge entre la subsistencia del deudor y el pago de una deuda, algo que adquiere más importancia con las presiones de los chepitos, cobradores de las casas de cobranzas y especímenes similares. Un ejemplo claro de esta situación ocurre cuando a las personas se les acumulan las deudas con el pago de servicios públicos y mensualidades de colegios.

Y como se hace necesario encontrar un punto de equilibrio entre pagar las deudas y vivir la vida plenamente (léase, hacer con su dinero lo que a usted le venga en gana mientras sea legal), les propongo estos consejos legales para pagar sus deudas ordenadamente:

ALERTA: Para usted entender estos consejos, es necesario que se pase primero por este artículo o no entenderá mucho si no es abogado.

NOTA: COMO LOS SIETE CONSEJOS ME PARECIERON POCO CLAROS, DECIDÍ AMPLIARLOS UN POCO, Y AHORA SON NUEVE:

1. Siempre, SIEMPRE pague primero los gastos de sus hijos (colegios, ropa, matriculas, etc), los servicios públicos y los gastos de su propia subsistencia: El que usted esté endeudado no quiere decir que sus hijos y usted tengan que pasarla mal. Claro, tendrá que apretarse un poco, pero esto no tiene que traducirse en cambiar de colegio a sus hijos, quedarse sin internet o en evitar que usted salga a pasear.

Tenga en cuenta que sus gastos son un reflejo del nivel de vida al cual usted está acostumbrado. Pero si su salario no le alcanza para sostener ese nivel de vida y pagar sus deudas, entonces es hora de reflexionar sobre las posibilidades de que usted esté viviendo la vida que no le corresponde.

2. Si está debiendo las cuotas de su casa, entonces páguelas primero que cualquier deuda. No se preocupe por un embargo, ya que por lo general las casas hipotecadas están “blindadas” por el hecho de tener constituida una afectación de vivienda familiar o un patrimonio de familia inembargable junto con la hipoteca. De esta forma, ningún embargo será viable. Tenga en cuenta que si usted tiene más de una casa hipotecada entonces no siempre tendrán constituida estas figuras, ya que sólo se pueden constituir sobre una de las casas que usted tenga.

Pero atención: esto no le servirá de nada si usted tiene más deudas atrasadas con el mismo Banco con el cual tiene el crédito hipotecario. En este caso, el Banco podría embargar la casa así el crédito hipotecario esté al día, dado que en este caso hablamos de un mismo portafolio. 

3. Si tiene carro, VENDALO. Y con mayor razón si lo está debiendo. A diferencia de las casas, los carros pignorados nunca están blindados contra otros acreedores. De modo que si usted está al día con las cuotas de su carro, pero le debe a otra persona, esa persona igual puede embargar su carro, y el embargo trae consigo la inmovilización en cualquier retén de tránsito. Ahora, si usted siente mucho afecto por el carro, la única alternativa que le queda es esconderlo hasta que todo pase o bien, sobornar a los funcionarios de tránsito que le inmovilicen el carro por estar embargado. Pero, ¿Le parece inteligente tener un carro guardado por tiempo indefinido o estar dándole su dinero a otros cuando tiene la posibilidad de vender ese carro y salirse del problema de un vez por todas?

4. Jamás, JAMÁS, pague deudas prescritas. Tenga en cuenta que yo no lo estoy invitando a no pagar las deudas prescritas para burlar a sus acreedores, sino porque muchas veces sus acreedores, en especial si son Bancos, ya encontraron la forma de pagar lo que usted les debe de otra forma, de modo que si alguien le está cobrando esa deuda pasado el tiempo de prescripción es, o porque está pasando una difícil situación económica, o porque trabaja con una casa de cobranzas y sólo quiere ganarse una comisión. Ahora, si usted quiere pagar esas deudas porque le parece lo más honesto, respeto su decisión. Pero al menos asegúrese de que no lo vayan a tumbar con los intereses, ya que a estas alturas serán más altos que el capital de la deuda.

Pero ojo, tenga en cuenta que hay deudas imprescriptibles, siendo una de ellas las que tienen demandas en curso, las que se deban por concepto de aportes a la seguridad social (pensiones, más que todo) y las que usted mismo reconoció deber por escrito a pesar de estar prescritas.

5. Deje de lado los apegos materiales y venda las cosas que usted bien sabe que no le sirven o que, en su defecto, puede sustituir por otras más baratas. Por ejemplo, si tiene un televisor plasma de 40 pulgadas que puede vender en varios millones de pesos y tiene una deuda de menos valor, entonces ¿no le parece más inteligente vender ese televisor, pagar la deuda y comprarse otro más barato?

Recuerde: Uno se muere y nada se lleva.

6. El consejo más importante: Pague sus deudas de acuerdo al orden de prelación legal. Claro, siempre teniendo en mente lo que dije en el punto 1 y 2. De este modo, si usted le debe dinero al Icetex y una tarjeta de Crédito, entonces páguele primero al Icetex y luego al Banco con el que tenga la tarjeta de crédito.

7. Si usted está en una situación económica demasiado precaria y está seguro de que no puede pagar sus deudas entonces DECLARESE EN CESACIÓN DE PAGOS. Para ello asegúrese primero de “blindar” los bienes que tiene a fin de evitar futuros embargos (si quiere saber como blindar sus bienes, haga click aquí) . Luego de lo cual ahorre algo de sus ingresos para pagarle a sus acreedores una vez usted esté recuperado. Y cuando se recupere económicamente entonces ahí si pague sus deudas, pero teniendo en cuenta los primeros seis consejos.

8. Consejo adicional 1: No se preocupe por su “buen” nombre crediticio y no le tenga miedo a un reporte negativo. El reporte negativo, como ya vimos en este espacio, puede ser anulado por diferentes razones. Además, considerando lo mucho que los Bancos se aprovechan de usted, antes le están haciendo un favor al reportarlo porque así no se mete en más deudas.

9. Consejo adicional 2: Jamás, JAMÁS, refinancie sus deudas y busque el pago total de las que ya debe. Porque pagar a cuotas una deuda en mora es quemar el dinero, ya que todo se va al pago de intereses. Además, refinanciar una deuda eleva mas los costos y la hace impagable

Si requiere mayor asesoría legal para pagar sus deudas entonces lo invito a hacer click en este enlace y seguir las instrucciones ahí indicadas.

Carta abierta a los Bancos de Colombia

Señores Representantes de los Bancos de Colombia:

En mi calidad de Conciliador en Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante he sido testigo de las actuacionesde muchos de los abogados que los representan a ustedes.

Vale aclarar que en su abrumadora mayoría, los colegas que acuden en representación de ustedes son unas personas increíbles frente a las cuales me quito el sombrero, con verdadero amor a su profesión, con una enorme experiencia que no sólo me ha enriquecido en términos jurídicos sino en otros temas ajenos al Derecho, como la calidad humana (algo en lo que, reconozco, fallo terriblemente), la devoción por el buen servicio a la Entidad que representan, la pasión por su profesión y la indiscutible disposición a aprender.

No obstante, no todos son así.

Tengo 27 años. Pero por motivos del destino he estado participando como Conciliador en Audiencias de Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante desde el año 2012 por cuenta de un episodio ya superado que no discutiré en esta entrada. Obtuve mi título de Conciliador en Insolvencia en noviembre del año 2013 y estoy conociendo de estas Audiencias desde Febrero de 2014. En total, he sido conciliador en alrededor de 15 Audiencias de Negociación de deudas.

Si, es un número relativamente pequeño, frente al cual ustedes asumirán que no me califica para que ustedes me consideren un experto en esta materia. Y de hecho no lo soy: Esta figura es relativamente nueva y todos los días se aprende sobre la marcha, no sólo con el día a día sino con los debates jurídicos con otros abogados, las conferencias sobre este régimen (como la fantástica ponencia del Doctor German Monroy Alarcón Organizada por Asobancaria en noviembre de 2012, o la ponencia del Doctor Juan José Rodríguez Espitia sobre este régimen). No obstante, y este es el motivo de esta carta abierta, me he encontrado con unas actitudes gravísimas de parte de algunos abogados que los representan.

Esta insignificante minoría, al menos en mis audiencias, han salido con unas actitudes que no sólo exponen una completa y grosera ignorancia en el conocimiento y aplicación del Régimen de Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante, sino que se están convirtiendo en una verdadera molestia para la labor que nosotros los Conciliadores en Insolvencia estamos realizando. Entre otras actitudes, en mis audiencias han sucedido los siguientes hechos:

  • Un abogado representante de cierto Banco del estado, muy reconocido según algunos colegas, intimidó a los asistentes a una audiencia sólo porque existía un parentesco entre el deudor y un acreedor laboral. Sin aportar ninguna prueba que desmintiera sus sospecha, decide objetar el crédito. La Audiencia se suspende por una semana, y este “abogado” decide presentar una objeción de 8 páginas que contenía la más repugnante muestra de imprecisiones jurídicas que jamás haya visto en mis 27 años de existencia, como citar la Ley 1116 en un trámite de Insolvencia de Persona Natural No Comerciante, prácticamente condenar como falso un crédito sin pruebas y, como si esto fuera poco, pretendió leer todo el putrefacto contenido de su escrito de Objeciones en la Audiencia. Este abogado cambió de tono cuando se presentó un abogado en representación del acreedor que acusaba de falso, con un Acta de Conciliación del Ministerio de Trabajo firmada por una funcionaria de dicha Entidad.
  • Una Abogada de cierto banco, actuando en calidad de representante legal de dicha entidad, me pidió la revocatoria de TODO el trámite porque la solicitud tenía vicios de forma (artículo 539 del Código General del Proceso). Como los vicios eran tan claros, decidí revocar la solicitud. Esa decisión fue impugnada por el Deudor porque la solicitud ya había sido admitida, esta nunca se inadmitió conforme al artículo 562 del Código General del Proceso, y además jamás se le concedieron los 5 días para que subsanara las falencias (uno de los principios generales del Derecho). Obviamente tuve que corregir dicha decisión y enviar todo a liquidación ante la falta de voluntad del deudor de conciliar. La abogada del Banco envía un escrito solicitando la ilegalidad de todo lo actuado porque yo no apliqué los artículos 110 y 319 del Código General del Proceso simplemente porque yo les informé por correo electrónico que el deudor había impugnado esa decisión y les volví a informar por ese mismo medio de la decisión tomada. Al parecer esta abogada olvidó que los artículos que citó no son aplicables a este procedimiento porque aún no están plenamente vigentes, que aún si estuvieran vigentes pasó por alto el artículo 103 del Código General del Proceso (que exige usar de preferencia las tecnologías de la información) y que el trámite de Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante ES UN PROCEDIMIENTO (y por eso se llevan en Notarías o en Centros de Conciliación y no en Juzgados) y por ende no está sujeto a las reglas generales de los procesos.
  • Un abogado manifestó su desacuerdo con el trámite porque, según él, si todos los deudores se acogen a él puede quebrase el país. Este abogado olvidó que la falta de un trámite como este es lo que quiebra a los países e impide su recuperación. Esto es tan cierto que en Italia tuvieron que crear un régimen parecido ante la avalancha de suicidios, desempleados y quebrados que amenazaban con afectar el verdadero motor de una economía: El consumo.
  • Un abogado presentó una objeción a un crédito porque, según él, que el acreedor relacionara un crédito laboral de mayor cuantía violaba el principio de la buena fe. Al parecer, este miserable olvidó que el principio de la buena fe se presume en Colombia y por eso lo viola él mismo al indicar, sin pruebas, que el crédito es falso.
  • Un abogado exigió un interrogatorio de parte al presentar una objeción a un crédito, “olvidando” que en las objeciones, el Juez debe de resolver de plano y no puede decretar pruebas, ya que es la parte interesada quien debe de presentarlas.
  • La más grave hasta ahora: Una abogada recién egresada me insultó porque un acreedor de alimentos informó que el deudor no estaba cumpliendo con las cuotas alimentarias subsiguientes (lo cual es causa de liquidación patrimonial). Haciendo a un lado el hecho de que su malestar estaba, hasta cierto modo, justificado, el que afirmara que este conciliador y la Notaria donde se estaba desarrollando la Audiencia estaba ayudándole a los deudores a irse a liquidación, que rayara la constancia que se había levantado en audiencia para “desmentir” lo que se había escrito con relación a su comportamiento y el que se comportara como una niña de 5 años frente a los empleados de la Notaria (a los cuales hasta insultó con su comportamiento), fueron motivos más que suficientes para que la denunciara disciplinariamente.
  • Y la más cómica: En una Audiencia un abogado representante de un acreedor (de hecho, compañero de la abogada berrinchosa que ya describí), manifestó que la entidad que representa está pidiendo “acompañamiento de la Procuraduría” para esos trámites porque los deudores están prefiriendo irse a liquidación patrimonial que negociar con las entidades, que ya hay denuncias penales porque en esas audiencias han detectado la comisión del delito de “violación a la buena fe” porque los deudores están relacionando créditos de alimentos y laborales. Incluso, también dijo que se está buscando declarar inexequible todo el procedimiento de Insolvencia. Cuando le pedí explicación sobre estos hechos el abogado no supo justificarlos y cambió de tema.

    Señores representantes de los Bancos: Las personas tenemos derecho a desconocer algo. El hecho de que yo me moleste frente a esta evidente ignorancia hacia al procedimiento no debe interpretarse como una burla hacia la inteligencia de estos colegias, sino como una exposición de un problema de fondo que surge a partir de este Trámite de insolvencia del cual es bueno que el país se entere. Es por eso que esta es una carta abierta.

    ¿A qué están jugando ustedes los Bancos?

    A estas alturas se estarán preguntando por qué escribo esto. A lo cual les respondo: Porque las actitudes que describí anteriormente dejan en evidencia no tanto un desconocimiento de la norma (algo que, como dije, es normal y no es señal de alarma siempre que el sujeto esté dispuesto a dejarse corregir o a confrontar su criterio con las evidencias jurídicas que lo justifiquen) sino una estrategia macabra para torpedear todo el procedimiento.

    Y es que, señores Bancos, me parece increíble que personas que pasaron cinco años en una Facultad de Derecho, que afrontaron exámenes, frente a las que no se les discute su inteligencia (vamos, que si fueran burros no los hubieran contratado en primer lugar!) pretendan:

    – Desconocer la gran, ENORME, diferencia que existe entre un proceso y un procedimiento.

– Partir de un sesgo cognitivo en el cual todo crédito laboral o de alimentos es falso, o bien, que los únicos que pueden cobrar créditos de más de diez millones de pesos son ustedes los Bancos.

– Desconocer la existencia de obligaciones verbales en el ordenamiento jurídico colombiano.

– Deformar la presunción de buena fe y, prácticamente, presumir la mala fe (traducción: paranoia)

– Amenazar con acciones penales a los deudores, e incluso, a los conciliadores sólo porque las cosas no les salen como quieren y olvidando que el derecho penal es última ratio (sabrán acaso lo que es el principio de subsidiariedad penal? o que toda denuncia que viole este principio es temeraria?)

No señores representantes de los Bancos. Estas actitudes no demuestran ignorancia. En mi opinión ESTAS ACTITUDES SON ASUMIDAS POR SUS REPRESENTANTES LEGALES A PROPÓSITO PARA TORPEDEAR EL PROCEDIMIENTO DE INSOLVENCIA DE LA PERSONA NATURAL NO COMERCIANTE.

Y eso es lo que quiero que aclaren: ¿Son estas actitudes parte de la política de ustedes referente al cobro coactivo de créditos morosos, o dependen de la estrategia errónea de un abogado frustrado?

Es que, amable lector, es increíble que un abogado prefiera armar un berrinche en estos trámites que adelantar las correspondientes acciones revocatorias o de simulación que la misma Ley establece para ciertos créditos, que en sus objeciones partan de la base de que un crédito es falso sólo por su naturaleza, que antes de hacer calificativos tan graves no confronten la evidencia existente en un proceso penal que termine en sentencia (presunción de inocencia? Dónde!?), que busquen revocar todo lo actuado simplemente para que el deudor no pueda acogerse al trámite. ¡No!, me niego a creer que esto lo hace un abogado por bruto!.

Y es ahí donde les pregunto: ¿Qué pretenden ustedes con estas políticas: Mejorar el recaudo? Torpedear el Trámite de Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante? Intimidar a los deudores que se acojan al mismo? seguir con la orgía de procesos ejecutivos, remates y lanzamientos a los que se han acostumbrado?

¿Será que con amenazar a un Conciliador en Insolvencia, o con meter a la cárcel a un deudor, van a recuperar el dinero adeudado? No será más bien que ustedes están haciendo uso de los medios legales que tienen a mano para satisfacer una sed de venganza primitiva, como si fueran sociópatas a los que sólo les queda denunciar penalmente porque no pueden asesinar a los deudores, en lugar de actuar con inteligencia?

Yo se que a los Bancos no les gusta el nuevo régimen de Insolvencia (tanto que hasta buscan declararlo inexequible, lo cual es risible y muestra de su incapacidad de enfrentar nuevos retos jurídicos), pero entonces ¿Por qué no mejoran la atención a los clientes con obligaciones en mora?. Esto lo pregunto porque en su gran mayoría estos deudores que se acogen al trámite han manifestado una total animadversión hacia negociar con las entidades directamente debido a los malos tratos que sufrieron en el pasado por cuenta de los frustrados homo sapiens que ustedes contratan para que cobren sus deudas en mora. Esos deudores, cansados de los insultos, las humillaciones y las amenazas prefieren pagar un dinero en una Notaria o un Centro de Conciliación debidamente autorizado que acudir a las pocas herramientas, por demás groseras, que los departamentos comerciales y las casas de cobranza externas les ofrecen: Refinanciar o pago total de la obligación.

Lo anterior es tan grave que incluso, un deudor me manifestó que se acogía a este régimen porque quería “devolverle el golpe” a los Bancos por todas las humillaciones sufridas. Otro me dijo que tenía problemas psicológicos dado que ahora se angustia cada vez que suena el teléfono.

Señores de los Bancos: La existencia del régimen de Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante se justifica en el hecho de que sus políticas de recuperación de cartera son culpables de que medio país no pueda acceder al crédito por cuenta de reportes negativos de obligaciones que esas personas no pudieron pagar por cualquier motivo. Estamos hablando de que la mitad de la población sufre una capitis deminutio por cuenta de una falta de políticas de normalización de cartera que les impide a los deudores morosos no sólo adquirir más créditos sino acceder a empleos de calidad o a la creación de negocios y proyectos de emprendimiento distintos a ser vendedores ambulantes.

Si lo que ustedes pretenden con estas oposiciones tan infantiles que ya expuse es acabar con esta figura legal tan garantista, les recomiendo que piensen mejor las cosas, porque el que exista una oportunidad de que los deudores morosos limpien su nombre es algo que nos beneficia a todos, incluyéndolos a ustedes.

Y una cosa más!

Y si estas estrategias buscan revocar las Audiencias de Negociación de Deudas para que aplique el artículo 574 del Código General del Proceso y así el deudor no pueda acogerse por cinco años al trámite de Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante, les informo que ese artículo sólo aplica CUANDO EL DEUDOR CELEBRÓ UN ACUERDO DE PAGO O LIQUIDÓ SU PATRIMONIO (en cuyo caso estará vetado por 10 años para acogerse a este régimen). Si ustedes no lo dejan pasar de aquí el deudor podrá acogerse las veces que quiera al procedimiento, con todo lo que ello implica (comenzando con la suspensión de los procesos en curso o la imposibilidad de demandarlo)

Es hora de que ustedes, señores representantes de los Bancos, decidan cambiar la estrategia que están asumiendo frente a este nuevo Régimen de Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante, y reconozcan que existe una nueva realidad que le permite a las personas de las que tanto abusaron en el pasado empoderarse y hablarles como iguales a ustedes, algo frente a la cual no pueden luchar ni con todo su poder económico gústeles o no.

Y una vez más, les deseo suerte buscando la inexequibilidad de esta Ley, ya que por orden de la Corte Constitucional siempre vendrá otra, y otra, y otra más, hasta que ustedes ya no puedan hacer algo al respecto (esto, sin contar que los Congresistas, Magistrados de las Altas Cortes, los Ministros y el mismo Presidente son personas naturales no comerciantes que también tienen deudas. ¿Es que acaso se las van a condonar para que revoquen esta figura?

Sentencia C-699 de 2007

Por si no me creen: Este es el resuelve de la Sentencia C-699 de 2007 en la cual la Corte Constitucional le ordena al Congreso expedir un régimen de insolvencia para Personas Naturales No Comerciantes.

ATENCIÓN:  Dejo en claro, que esta publicación, fuera del fin per sé que persigue y que ustedes ya conocen, también busca fines académicos. Si usted, amable lector, se siente aludido, entonces lo invito a manifestar su desacuerdo y no a denunciarme, ya que no sólo no cometo ningún delito, ni quedo impedido para ser conciliador en insolvencia haciendo esto, sino que además estoy amparado por la misma Constitución Política de Colombia y tratados internacionales en lo referente al Derecho a la Información, a la protesta y a la libertad de expresión. Eso, y recordando que aquí no se hace mención de una persona o Entidad en concreto sino de un conglomerado de personas y entidades innominadas que se desarrollaron en el marco de Audiencias pasadas (muchas con varios meses de haber transcurrido). Además, manifiesto que no soy más conciliador en las audiencias en las cuales hice referencia.

Todo lo que necesita saber sobre el Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana

contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Actualizado el 11 de enero de 2019

Fundamento legal: Ley 820 de 2003, Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil

Al fin, después de tanto tiempo, retomo la senda de las entradas útiles en este blog: Esas que sólo buscan resolver problemas de la vida real con ayuda del derecho y no aquellas que, sólo le importan a los abogados. Además, esta entrada se la debía a más de uno y en especial a mi novia (a quien va dedicada esta entrada y quien la encontrará muy útil).

Lo que es el contrato de arrendamiento:

Aunque suene estúpido entrar a definir algo que muchos ya dan como obvio a estas alturas, se hace necesario porque una definición ayudará a desmentir muchos mitos alrededor de este contrato (algunos de ellos muy graves, como ya veremos), y también porque cada vez que un ser humano da algo por obvio, o cree que se las sabe todas en la vida, SIEMPRE la caga.

Un contrato de arrendamiento, en materia de vivienda urbana, es el acuerdo que usted celebra con el dueño de una casa para que usted viva en ella Y SÓLO PARA QUE VIVA EN ELLA a cambio de pagarle por ello. Sea en dinero o en especies. Si vamos a una definición más jurídica, este contrato de arrendamiento no es más que un acuerdo de voluntades donde el propietario cede el derecho a usar y a disfrutar de la vivienda (lo que la Ley 820 de 2003 llama torpemente “goce”, lo que en Derecho siempre ha querido decir algo diferente y está más ligado al Derecho de Dominio) por un tiempo determinado y a cambio de una remuneración que comunmente se pacta en dinero.

A partir de esta definición deben de quedar claras unas cosas que muchos las olvidan vilmente al creer que este contrato es como soplar y hacer botellas:

1. El contrato de arrendamiento SIEMPRE es oneroso. Y aclaro: Oneroso no significa que siempre habrá dinero de por medio, sino que el contrato tiende hacia la utilidad de ambas partes y, por lo tanto, estas partes siempre asumirán contraprestaciones mutuas. Si fuera gratuito se llamaría COMODATO.

2. Lo que se cede es la mera tenencia: Esto es importante, porque el arrendador aún dispone de los demás beneficios de ser propietario, entre los cuales está poder vender la casa o hipotecarla. Esto significa que también seguirá cumpliendo con las demás obligaciones que tiene como propietario (ejemplo: asistir a las juntas de copropietarios, pagar el impuesto predial de la casa y reparar los daños que ya venían con la misma antes del contrato de arrendamiento).

¿Debe de estar por escrito ese contrato?

No. El contrato de arrendamiento puede ser verbal o por escrito. Aunque Fedelonja pide a gritos que desaparezca la posibilidad de celebrar contratos de arrendamiento de forma verbal (y con justa razón)

Si lo quiere por escrito, le recomiendo que lo haga en una forma minerva: Son baratas e igual de válidas jurídicamente porque cumplen con lo que dice la Ley 820 de 2003. Además se consiguen en cualquier papelería del país.

Pero si celebro un contrato de arrendamiento de forma verbal (o se me pierde el contrato)¿cómo demuestro su existencia?

Con los recibos de pago de los cánones de arrendamiento. Ahora, si tampoco los tiene entonces deberá solicitar una prueba anticipada de interrogatorio de parte. Esto es básicamente una demanda, por lo cual usted deberá de contratar a un abogado.

¿Cómo se llaman las partes en estos contratos?

Arrendador (Conocido en algunas partes como “casero”): El dueño de la casa

Arrendatario (conocido popularmente como “inquilino”): El que la toma.

En el contrato de arrendamiento, ¿qué significa….?

Canon: Es una marca de cámaras muy bonitas el dinero mensual que el arrendatario le paga. Popularmente conocido como “arriendo”

Desahuciar: Es pedirle la casa arrendada a los arrendatarios.

Caución: una garantía que usted presta en caso de que ocurran eventos tales como mora en el pago del canon, desconexión de los servicios públicos, daños en la propiedad, etc…

¿Qué requisitos exige el arrendador para poder alquilar la casa?

Cualquiera que no viole el artículo 16 de la Ley 820 de 2003. En mi caso, recomiendo simplemente pedir una carta laboral donde se demuestre que el arrendatario lleva trabajando varios años en una empresa y la firma de un pagaré, o en su defecto, la constitución de una póliza de seguros donde se garantice el pago del canon si la persona llega a ser despedida del trabajo o tiene algún bajón económico).

No recomiendo los fiadores con propiedad raíz porque, en materia de contratos de arrendamiento, esta figura no sirve para nada. No no sólo no te garantiza el pago (Ser fiador con propiedad raíz no le impide a nadie vender su casa) sino que debe usted primero perseguir los bienes de su arrendatario si quiere hacer lo mismo con los de su fiador.

Además, pedir un fiador en la economía actual reduce las posibilidades de alquilar la casa de manera ágil, lo que en últimas se resume en que usted recibirá su dinero rápidamente.

¿Y cuáles son los requisitos que violan la Ley?

Pedir anticipos o depósitos, así se pacte devolverlos, y pedir que el arrendatario constituya una hipoteca sobre una casa de él o de su fiador: Ambas cosas no sólo son estúpidas, sino que son ilegales porque el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 exige EXPLICITAMENTE que no se pueden pedir

ARTÍCULO 16. PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

Cuando este artículo habla de cauciones reales se refiere a constituir hipotecas sobre los bienes inmuebles del arrendatario. Y es más que claro cuando habla de los depósito. Así que si usted es de esos arrendadores que le gusta pedir depósitos en dinero, le recomiendo que deje de hacerlo para evitar problemas en el futuro.

La excepción: El depósito para garantizar el pago de los servicios públicos, que está en el artículo 15 de la Ley 820 de 2003. Pero ese depósito se constituye para garantizar el pago de servicios públicos y no debe de ser mayor a dos periodos consecutivos de facturación (pero sólo se tiene en cuenta el cargo fijo y los cargos de reconexión, no lo del consumo del mes anterior)

¿Existe un término mínimo para celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?

No. Usted puede celebrarlo por el tiempo que quiera. Pero si no pacta ese término de manera expresa, entonces se entenderá por el término de 1 año.

Y de cuánto tiempo debe de ser la prórroga?

Se prorroga por el mismo lapso de tiempo inicialmente pactado. Tenga en cuenta que si no quiere prorrogar el contrato de arrendamiento, entonces deberá avisarle al arrendatario en un término no menor a tres meses. Si el contrato es menor a un año, entonces deberá indicar la no renovación en el mismo contrato.

¿A qué está obligado el arrendador?

A lo establecido por el artículo 8 de la Ley 820 de 2003

ARTÍCULO 8o. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.

3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.

Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.

4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.

En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.

PARÁGRAFO. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.

Pero no son las únicas. También hay que tener en cuenta las obligaciones que establece el Código Civil

ARTICULO 1982. . El arrendador es obligado:

1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

OJO: si el arrendador no le entrega a usted el inmueble en la fecha convenida, usted puede pedir una indemnización (art. 1984 del Código Civil)

Además, el arrendador está obligado a sufragar las reparaciones necesarias: Son las reparaciones que necesita la casa (Ejemplo: que se rompa una cañería o que se dañe el inodoro) y que son consecuencia de daños que ya existían antes de celebrarse el contrato de arrendamiento o de artefactos que la casa tiene que se deterioren por el uso normal.

¿Y a qué está obligado el arrendatario?

A lo que dice el artículo 9 de la Ley 820 de 2003

ARTÍCULO 9o. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. Son obligaciones del arrendatario:

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.

2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.

3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.

4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.

En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.

Además deberá sufragar las reparaciones locativas: Las reparaciones que hace el arrendatario de daños o deterioros que el inmueble sufrió por culpa de él y de quienes viven con él (ejemplo: Cuando se tapa el sanitario, que se quiebre una llave…)

¿Puedo como arrendatario subarrendar la vivienda?

NO! A menos que a usted lo autoricen expresamente.

LEA ADEMÁS: Airbnb y los contratos de arrendamiento de vivienda urbana: No corra riesgos pendejos

¿Puedo pagar el canon de arrendamiento en especies?

NO!, por exigencia del artículo 18 de la Ley 820

¿Existe un tope máximo para el canon de arrendamiento? ¿Cuál es el monto máximo que puedo cobrar de arriendo?

Si, y es el 1% del avalúo comercial del inmueble (o de la parte de él que se arrendó).

Lea además: Esto es lo máximo que un arrendador le puede cobrar de arriendo

¿Qué pasa si mi arrendador no me quiere recibir el pago del canon de arrendamiento?

Debe de ir al Banco Agrario y hacer un pago por consignación. Ya será problema de su arrendador si quiere hacer semejante fila para que le paguen.

¿Qué pasa si yo soy arrendatario y no quiero vivir más en esa casa?

Usted, como arrendatario, sólo puede dar por terminado el contrato de arrendamiento según lo establecido por el artículo 24 de la Ley 820:

ARTÍCULO 24. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.

5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.

Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.

Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.

De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.

De lo anterior se deduce que si usted se quiere ir antes de la casa arrendada, entonces deberá avisar con tres meses de anticipación y pagar una indemnización (equivalente a 3 meses de arriendo). Ahora, si simplemente no quiere renovar el contrato después de que se venza, entonces simplemente deberá de avisar con tres meses de anticipación (anteriores a la fecha de vencimiento del contrato. Esto, si el contrato es mayor a un año).

Tenga en cuenta que si usted no envía el preaviso, entonces el contrato se renovará por otro término igual, y tendrá que indemnizar a su arrendador.

Añadido el 20 de marzo de 2018. No debe olvidar que también son aplicables las causales de los Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil, las cuales NO HAN SIDO DEROGADAS y obligan al arrendador a tener el inmueble en condiciones de servir, so pena de conceder rebajas en el cánon, entrega del inmueble sin destrate o, incluso, indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. 

¿Y qué pasa si soy arrendador y quiero sacar a mis inquilinos?

Facilísimo. Debe de seguir lo establecido por el artículo 22 de la Ley 820

ARTÍCULO 22. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.

8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

En resumen: Solamente podrá pedirle el inmueble a sus inquilinos inmediatamente si ellos son gente que no le está pagando el arriendo, que se atrasaron en el pago de los servicios (y además se los cortaron), que no pagaron la administración, que usaron la casa para actos delictivos, QUE SON GENTE BULLOSA (es decir, de esa clase de gentuza que pone música a todo volumen incluso en días y horas en los cuales ya no debería de hacerlo), y cosas por el estilo.

Ahora si sus inquilinos son en realidad buenos inquilinos, y aun así los quiere desahuciar, entonces deberá darles un preaviso no mayor a tres meses e indemnizarlo con 3 meses de arriendo (mejor dicho, su inquilino vivirá gratis por tres meses)

Y si no quiere indemnizarlos, dígales que se irá a vivir a la casa y compre la póliza que dice el artículo que acabo de citar.

¿Qué pasa si soy arrendador y mis inquilinos no se quieren ir aunque cumplí con todo lo anterior?

Usted tiene dos opciones:

1. Iniciar un proceso de Restitución de Inmueble arrendado, en el cual podrá pedir medidas cautelares para el pago de los cánones atrasados. Pero necesitará abogado para hacerlo. Además suele demorarse al menos unos seis meses. Tenga en cuenta que estos procesos tienen trámite preferente (están al mismo nivel que las acciones de tutela) y que toda dilación injustificada le puede costar el puesto al Juez que conozca de este caso (como ha pasado).

2. La más fácil: Acudir a un Juez de Paz, citar a los arrendatarios y no conciliar. Una vez que el Juez de Paz profiera sentencia de desalojo, puede ir a una Inspección de Policía e iniciar una acción policiva de perturbación de la posesión (Artículo 125 y 129 del Código Nacional de Policía). Esto puede tomar 20 días y es más divertido.

Si usted mismo los desaloja, entonces comete una contravención (que antes era delito) que se llama “Ejercicio arbitrario de las propias razones” (artículo 1 de la Ley 23 de 1991) y la cual sólo tiene pena de multa de 1 salario mínimo. Y aunque no parezca tan grave ese salario mínimo no olvide que esa condena no lo exime de responder por los otros delitos que pueda cometer por desalojar por la fuerza a una persona. Aunque no neguemos que a veces esta es una alternativa válida para proteger nuestro derecho sagrado a la propiedad privada.

¿Si yo soy arrendatario y vivo por más de 5 años en la casa arrendada, seré dueño de la misma?

NO! Mientras usted siga pagando arriendo usted no será dueño de nada, así viva en esa casa por 1000 años. La única manera en que usted puede volverse dueño de la casa que tomó en arriendo es que usted deje de pagar arriendo, pague los impuestos de la casa y todo en un plazo de 5 años.

Ahora bien, si usted vivió por más de 4 años de arriendo y lo quieren desalojar porque sí, entonces tiene derecho a una indemnización equivalente a 1.5 meses de arrendamiento, que no es excluyente a los 3 meses de indemnización si lo desalojan por fuera del vencimiento.

AÑADIDO EL 23 DE ENERO DE 2018: ¿PUEDO ELEVAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A ESCRITURA PÚBLICA?

Si, si puede. Y de hecho, es lo más recomendable.

Al elevar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana a escritura pública, y posteriormente registrado ante la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos, las partes harán que ese contrato pueda ser inoponible a terceros, ya que de antemano serán advertidos de su existencia. Es algo muy util si el arrendador decide vender la casa durante la vigencia de dicho contrato, de modo que el arrendatario tendrá certeza de que el nuevo dueño lo respetará durante su duración.

Curiosidades del contrato de arrendamiento:

  • ¿Sabía que Usted puede descontar el valor de las reparaciones necesarias del canon de arrendamiento en lugar de pedirle a su arrendador que las arregle?
  • Que usted puede arrendar una casa que no es suya?
  • Que si usted se dedica a ser intermediario en las operaciones de arriendo de inmuebles (como las inmobiliarias) usted debe de tener una matricula de arrendador conforme al Decreto 51 de 2004?
  • Que pocos cumplen con ese Decreto estúpido porque los arrendadores (incluso muchas inmobiliarias) suelen ser dueños de las casas que arriendan, y porque los abogados que representan a un arrendador lo hacen con base en un poder especial amplio y suficiente?
  • Que sacar la matricula de arrendador no tiene costo?
  • Que se escribe “arriendo” y no “arrendo”?
  • Que yo cometí ese error cuando escribí ese artículo y luego lo corregí rápidamente?
  • Que la Alcaldía de su ciudad está facultada para conocer de cualquier controversia sobre el contrato de arrendamiento y que, incluso, puede condenar a multas a quienes incumplan con lo establecido por la Ley 820 de 2003?
  • Que la Alcaldía puede sancionar a un arrendador con multa de hasta 100 salarios mínimos si pide depósitos ilegales?
  • Que el incremento del canon de arrendamiento se hace cada 12 meses y conforme al IPC del año inmediatamente anterior al incremento? Y que ese IPC lo encuentra en la página del DANE

AÑADIDO EL 16 DE ENERO DE 2017 CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.

Aunque usted no lo crea, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana tienen una clasificación que depende de si está arrendando toda o parte de la casa, o de si están arrendando una o más personas. Esa clasificación es la siguiente:

a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales;

b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio;

c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios;

d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.