Lo que dice el Código de Comercio sobre arrendamiento de locales Comerciales

En su Libro Tercero, Título I y Capítulo I (Artículos 518 a 524), se encuentran las siguientes disposiciones de Protección Legal.

El Código del Comercio (Decreto 410 de 1971),

Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

  • Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
  • Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario,
  • Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

ARTÍCULO 519. <DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO>. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

ARTÍCULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

ARTÍCULO 521. <PREFERENCIA DE ANTERIOR ARRENDATARIO EN LOCALES RECONSTRUIDOS>. El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

PARÁGRAFO. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

ARTÍCULO 522. <CASOS DE INDEMNIZACIÓN DEL ARRENDATARIO>. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

ARTÍCULO 523. <SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.

El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador {o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio}.

ARTÍCULO 524. <CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS>. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

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12 comentarios en “Lo que dice el Código de Comercio sobre arrendamiento de locales Comerciales

  1. Ocupe un local cuya actividad comercial era una droguería por diez años todo muy bien durante todo el tiempo.el dueño en el mes de junio me hizo áutenticar un contrato por seis meses ..El cual lo autentique en la notaría en el mes de agosto ya que no me encontraba en la ciudad..En el mes de octubre del Año 2016 me dijo en forma verbal que necesitaba que le desocupe en enero por necesitaba ocupar dicho inmueble..Me hizo llegar comunicación en forma escrita después…Mi pregunta es para la actividad de droguerías nos cobrán el traslado no háy una norma de exoneración de este pago en estos casos… Le escribo desde Tuluá valle Gracias por su información…

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  2. Buenos días, puedo arrendar un local comercial con la misma actividad comercial del dueño anterior? O esto me causa alguna indemnización para el propietario anterior? Gracias por su respuesta.

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  3. Quisiera saber que soporte legal pudo tener un arrendador que me ejecutó judicialmente, obligándome a pagar doce (12) meses de arrendamiento que figuraban como término de contrato, siendo que solamente utilicé el local por tres (3) meses y cuando lo desocupé, envié las llaves al mismo dueño del local comercial?

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  4. Tengo en arrendamiento un local comercial hace cinco años, el contrato se vence el 20 de Marzo de 2017, el arrendador me dice que necesita que desocupe el local en quince días porque lo va a arreglar para colocar una ferretería. Yo jamás me he atrasado ni en arriendo ni en servicios y además le hice muchas mejoras para colocar allí mi estética. Quiero saber qué debo hacer ya que pago un arriendo de $820.000 y me ofrecen pasarme para un local dos veces mas pequeño que el que tengo en la actualidad y que no queda bien ubicado y por el mismo dinero, esa es la unica solución que me dá, Gracias por su respuesta.

    claudia moreno

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  5. el arrendatario lleva 10 años en el local, se paso carta para que desocupe con 7 meses de anticipacion al vencimiento del contrato, el arrendatario quiere indemnizacion… ya se hizo el precedicmiento y quiere 30 millones de pesos, pero el local va a ser remodelado por completo.
    es viable y obligatorio hacer ese pago?

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  6. Soy nilsa del municipio de guadalupe huila y tengo un local comercial en arriendo tengo contrato y los recibos de pago del cano firmados x el arrendador y dentro alvitrariamente y me quito los servicios, tambien me paso un ampliaviso para que le desocupe faltandome 9 mese para vencer el contrato. Que debo hacer. Y el tiempo q me falta para terminar el contrato el arrendador me imndenisa si o no.y los meses q me dan pa desucupar los tengo q pagar o no.celular XXXXXXXXXX

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  7. Tenia un local en arriendo, y me atrase en el pago de la renta, en noviembre y se me junto con el mes de diciembre, el dueño me cambio los candados y cuando fui a trabajar no pide entrar esto fue desde el 10 de diciembre, estoy obligada a pagar cuanto, los días hasta cuando me cambio los candados? Que pasa con mi maquinaria de trabajo si desde ese día no he podido trabajar?. Gracias.

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    • puede colocarle una demanda penal. por violacion a su domicilio, por allanamiento sin orden judicial, y cobrarle las debidas indemnizaciones, lucro cesante, daño emergente,, daños morales. tambien le puede cobrar el good wiil, y las mejoras hechas al local

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  8. Es muy interesante, pues en estos momentos me encuentro en un pleito , que la verdad creo, ya perdí, pues el arrendador es un abogado y me esta demandando por supuestamente la clausula de la renovación articulo 518. Después de casi 4 años de haberme retirado del local comercial como codeudor y siendo que el Articulo 518 es claramente en defensa del arrendatario y no del arrendador, pero como ya lo dije, el es abogado y yo no, pues pienso que ha hecho alguna trampa y el Juez me dice que él tiene todas la de ganar aun yo habiendo entregado pruebas a mi favor.,.,.,pero así es la Justicia, que creo que voy a tener conseguir plata de donde no tengo para pagar un abogado que me represente, y llevar esto hasta las ultimas instancias y/o consecuencias, o dejar que me rematen mi apartamento.

    posdata:
    todo esto fue por creer en la buena fe delas personas, y no enviarle una carta por correo certificado para tenerla de prueba física de que el sabia dela terminación del contrato.

    Att

    Richard Castro
    Celular :xxxxxx
    Email: xxxxx@hotmail.com

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  9. que interesante conocer este tipo de leyes para que tanto los comerciantes como los propietarios del local sigan los procedimientos correctos al efectuar una contratación. Lo importante de ello es que les sirva para que ambas partes estén enterados de sus derechos y deberes al momento de adquirir o vender un local comercial.

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  10. La ley protege al comerciante arrendatario pero literalmente porque en la práctica no hay quien lo haga respetar, ni el Alkcalde, ni los jueces, menos las cámaras de comercio como tampoco las organizaciones gremiales. En Popayán con la llegada de cientos de “lavaperros” del Norte del Valle, un comerciante que estaba pagando $2,5 millones le subieron a $7 millones. Paga el nuevo cánon o desocupa. Es la imposición y adelantar un proceso para hacer valer los derechos que da la ley, es exponerse a que lo maten o le pongan una bomba al establecimiento. Se imponen hoy los narcotraficantes en Popayán.

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