Actualizado el 22 de noviembre de 2019
El Código del Comercio (Decreto 410 de 1971), En su Libro Tercero, Título I y Capítulo I (Artículos 518 a 524), establece las siguientes disposiciones de Protección Legal para arrendadores y arrendatarios de locales comerciales, a saber:
Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
- Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario,
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
ARTÍCULO 519. <DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO>. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.
ARTÍCULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
ARTÍCULO 521. <PREFERENCIA DE ANTERIOR ARRENDATARIO EN LOCALES RECONSTRUIDOS>. El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.
PARÁGRAFO. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.
ARTÍCULO 522. <CASOS DE INDEMNIZACIÓN DEL ARRENDATARIO>. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.
ARTÍCULO 523. <SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.
La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador {o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio}.
ARTÍCULO 524. <CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS>. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.
Para entender un poco lo que establece el Código de Comercio, debemos entender lo siguiente:
1. Un local comercial es una universalidad de bienes organizados por un comerciante para realizar los fines de su actividad empresarial.
2. Para arrendar el local es importante que el contrato de arrendamiento de local comercial se haga por escrito, ya que allí quedará estipulado todo lo que lo salvará en caso de dudas o discrepancias entre las partes.
3. El punto crítico del contrato de arrendamiento de local comercial es el derecho de renovación que tiene todo arrendatario, el cual como ya vimos, está contemplado en el El artículo 518 del Código De Comercio, y le da derecho al comerciante que que haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio a la renovación del contrato al vencimiento del mismo,
4. El derecho de renovación se pierde si el arrendatario incumple el contrato (como cuando se atrasa en el pago de los cánones) y cuando el propietario necesite el inmueble para vivir en él o para montar un establecimiento de comercio enfocado en una actividad económica diferente a la que tenía el arrendatario.
5. También se pierde el derecho a la renovación si el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación o porque va a ser demolido por amenazar ruina o para construir una nueva obra.
6. Toda discrepancias con el derecho de renovación de estos contratos se resuelven bajo el procedimiento verbal.
7. Un arrendatario sólo puede ser desahuciado (es decir, le pueden pedir el local comercial) si le envían un preaviso de seis meses antes a la fecha de terminación del contrato, o de lo contrario el contrato se considerará renovado en las mismas condiciones y por el mismo término pactado inicialmente. (ver artículo 520 Código de Comercio). Esto no aplica si el inmueble debe ser desalojado por orden de autoridad competente.
Por su parte, el portal Metro Cuadrado nos recuerda lo siguiente sobre los deberes del arrendador:
En el caso que un local sea reparado, reconstruido o sea parte de una nueva edificación, el artículo 521 establece que el arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.
Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.
Y sobre los deberes del arrendatario, agrega:
El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato, así lo expresa el artículo 523.
Igualmente, afirma que el arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.
Por su parte, la cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio
Si me deben indemnizar, ¿qué puedo pedir?
Si a usted como arrendatario lo desalojan de un local comercial alegando que van a poner un establecimiento de comercio diferente, o van a hacer obras, y nada de esto ocurre después de tres meses de la fecha de entrega, a usted como arrendatario lo deberán indemnizar por los perjuicios causados. Pero ojo, esto lo deben determinar peritos.
Lo mismo ocurre si el propietario del local termina montando un establecimiento de comercio igual (o similar) al suyo.
Como perjuicios, usted puede pedir el lucro cesante (lo que dejó de ganarse), el daño emergente (lo que se gastó en adecuar el local nuevo, incluyendo el costo de la mudanza y las indemnizaciones de los empleados que despidió por esa causa). Y como indemnización, puede pedir el local comercial (si vale lo mismo, o más, que los perjuicios que está sufriendo. O en su defecto, si usted devuelve el excedente) y otros bienes del propietario que haya causado el daño.
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Abogado Juan Carlos Muñoz Montoya 
30 respuestas a “Hablemos sobre el contrato de arrendamiento de locales Comerciales”
En caso de terminación de contrato por incumplimiento del arrendatario, el arrendador puede montar un negocio similar al que existía?? o debe esperar algún tiempo? que figura protege al arrendador?. Quedo agradecido por su respuesta
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BUENOS DIAS DR MUÑOZ. PREGUNTO: SI EL ARRENDATARIO DE LOCAL COMERCIAL ES QUE TERMINA EL CONTRATO PUEDE EL ARRENDADOR ARRENDARLO A UN NUEVO ARRENDATARIO QUE VA A PONER UN NEGOCIO IGUAL O SIMILAR AL ANTERIOR? 2.- ESTE IMPEDIMENTO QUE TRAE EL ART. 533 PARA EL ARRENDADOR ES PERPETUO, PORQUE EL ARTI 522 NO DETERMINA LIMITE PARA DICHO IMPEDIMENTO. GRACIAS DE ANTEMANO . ILEANA DE TOUS.
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Esta pagina la considero seria. pero no entiendo como hacen referencia al portal Metro Cuadrado que tiene conceptos tan ambiguos y sin clasificar ni diferencia entre arriendos de local comercial y de vivienda 😦
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Hola, ¿Yo como arrendatario tengo algún termino para avisar la terminación del contrato unilateral si el contrato no especifica términos?
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Los contratos de arrendamiento que no especifican términos se entienden hechos a un año.
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en un contrato de arrendamiento de local comercial EXTENDIDO debe el arrendador pasar la carta de deshaucio?
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Hola buenas noches mi caso es el siguiente tengo un local Hase. Año medio arrendado y he tenido inconvenientes. Con la dueña del local porque le hago reclamos sobre el costo de los servicios los cuales superan el monto de los cobrados en los recibos que llegan. 1 el contador de la luz del primer piso el consumo es cancelado por 3 arrendatarios. cada local tiene un contador independiente monofacico, y el medidor de la luz de todo el primer piso es trifásico y marca menos voltajes, q los internos porque son monofacicos. La dueña de la casa cobra siempre los voltajes de los medidores internos quedándose con dinero. De excedente a favor de ella. Por causa de este conflicto por qué me di cuenta le ise el reclamó y ella me pidió el local. Adicional en la casa solo hay 2 medidores del acueducto y la casa es de 4 pisos y ella dise que. Hay 4 medidores uno por piso y cobra el agua. Por los 4 aún sabiendo que solo hay 2 estoy solicitando el desaucio del contrato eso si me beneficiaria? Si que puedo haser? No fui notificada con 6 meses. De antelación ? Y el contrato tiene termino ha 1 año faltarían 6 meses para. El vencimiento del mismo. Te agradecería. Tu colaboración urgente ya que la audiencia de desaucio la tengo en los próximos días. muchas gracias.
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Anyi, si deseas escríbeme al 3042874360 y revisamos su situación mediante una consulta jurídica especializada
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Hola buenas tardes tengo un local en arriendo llevo 6 meses pero el local no quiere dar para pagar el arriendo la inmobiliaria me hizo contrato por un año no doy con las deudas ya este mes no tengo para el arriendo hice una petision pero ellos me dan 3 occiones 1 cumplir el contrato 2 pago de indemnización 3 seder el local …… que debo hacer ahi agradezco su colaboración
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Hola estoy angustiada, alquile un local hace 4 años, el arrendador me cobro 29 millones por la acreditación y unos mueblecitos que no llegan a tres millones, el negocio se puso difícil y yo quería vender, pero este señor me envió una carta donde me informa que debo desocupar en seis meses, y no me reconoce los 29 millones que yo le pague, que puedo hacer, creo que se debe dar mas conocimiento a los arrendatarios, porque con esta modalidad te estafan legalmente.
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YO TAMBIÉN TENGO UN CASO SIMILAR, QUE SE PUEDE HACER SI EL NEGOCIO NO DA PNI SIQUIERA PARA PAGAR EL ARRIENDO?
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Cuánto tiempo de prórroga tengo para desocupar un local comercial.
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hola, buenas noches, me sacaron de el local comercial donde llevaba 12 años con el argumento de que el dueño lo necesitaba para montar un negocio diferente al mio, pero la verdad fue que tres meses de entregado el local comercial fue vendido, yo quiero demandar por los daños que este señor me ha generado, pues invertí en mejoras y logre acreditar el punto, ahora los nuevos dueños están alquilando el local comercial. mi pregunta es si puedo demandar al antiguo dueño del inmueble y embargar local comercial a pesar de haberlo vendido ? gracias espero respuesta a mi correo ………..com
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hola no sale respuesta, tengo un problema casi similar, me gustaria saber como le fue y que hizo al respecto.
gracias.
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Buenas noches.
Puede un arrendatario dar oor terminado un contrato de 15 años de un local comercial solo por q tenga 20 dias en mora.
Teniendo en cuenta q el local desde q se construyo pago una prima al mismo propietario.
Aunque le cambiaron de administracion al inmueble hace 3 meses nunca se ha renovado el contrato.
siempre ha sido el.mismo y la prima avala el contrato.
nunca nos pidieron ningun tipo de documentos para la renta.
solo la compreventa de la prima comercial.
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Ocupe un local cuya actividad comercial era una droguería por diez años todo muy bien durante todo el tiempo.el dueño en el mes de junio me hizo áutenticar un contrato por seis meses ..El cual lo autentique en la notaría en el mes de agosto ya que no me encontraba en la ciudad..En el mes de octubre del Año 2016 me dijo en forma verbal que necesitaba que le desocupe en enero por necesitaba ocupar dicho inmueble..Me hizo llegar comunicación en forma escrita después…Mi pregunta es para la actividad de droguerías nos cobrán el traslado no háy una norma de exoneración de este pago en estos casos… Le escribo desde Tuluá valle Gracias por su información…
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Buenos días, puedo arrendar un local comercial con la misma actividad comercial del dueño anterior? O esto me causa alguna indemnización para el propietario anterior? Gracias por su respuesta.
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Quisiera saber que soporte legal pudo tener un arrendador que me ejecutó judicialmente, obligándome a pagar doce (12) meses de arrendamiento que figuraban como término de contrato, siendo que solamente utilicé el local por tres (3) meses y cuando lo desocupé, envié las llaves al mismo dueño del local comercial?
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Tengo en arrendamiento un local comercial hace cinco años, el contrato se vence el 20 de Marzo de 2017, el arrendador me dice que necesita que desocupe el local en quince días porque lo va a arreglar para colocar una ferretería. Yo jamás me he atrasado ni en arriendo ni en servicios y además le hice muchas mejoras para colocar allí mi estética. Quiero saber qué debo hacer ya que pago un arriendo de $820.000 y me ofrecen pasarme para un local dos veces mas pequeño que el que tengo en la actualidad y que no queda bien ubicado y por el mismo dinero, esa es la unica solución que me dá, Gracias por su respuesta.
claudia moreno
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SALUDOS…no entregue el local hasta que no la demanden…por ahora simplemente consigne el canon en el banco agrario super puntual para que no le apliquen mora con un solo día y el mismo día que consigne en el banco agrario a nombre y cédula del arrendador procede de inmediato a enviarle por correo certificado COPIA DE LA CONSIGNACIÓN que el le dan en el banco agrario también dejando copia para usted (cuidarlas)…esta operación puntual cada mes…no olvide que el desahucio o carta de solicitud del local debe ser seis meses antes de la fecha del contrato ni un día menos porque queda prorrogado de nuevo su contrato y debe ser por escrito…el siguiente dia o dias espere demanda de la cual deberá contestarla un abogado y ojo tiene tres días después de ser notificada para reponer lo cual es super importante y definitivo y 20 días para contestar…
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el arrendatario lleva 10 años en el local, se paso carta para que desocupe con 7 meses de anticipacion al vencimiento del contrato, el arrendatario quiere indemnizacion… ya se hizo el precedicmiento y quiere 30 millones de pesos, pero el local va a ser remodelado por completo.
es viable y obligatorio hacer ese pago?
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Soy nilsa del municipio de guadalupe huila y tengo un local comercial en arriendo tengo contrato y los recibos de pago del cano firmados x el arrendador y dentro alvitrariamente y me quito los servicios, tambien me paso un ampliaviso para que le desocupe faltandome 9 mese para vencer el contrato. Que debo hacer. Y el tiempo q me falta para terminar el contrato el arrendador me imndenisa si o no.y los meses q me dan pa desucupar los tengo q pagar o no.celular XXXXXXXXXX
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Tenia un local en arriendo, y me atrase en el pago de la renta, en noviembre y se me junto con el mes de diciembre, el dueño me cambio los candados y cuando fui a trabajar no pide entrar esto fue desde el 10 de diciembre, estoy obligada a pagar cuanto, los días hasta cuando me cambio los candados? Que pasa con mi maquinaria de trabajo si desde ese día no he podido trabajar?. Gracias.
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puede colocarle una demanda penal. por violacion a su domicilio, por allanamiento sin orden judicial, y cobrarle las debidas indemnizaciones, lucro cesante, daño emergente,, daños morales. tambien le puede cobrar el good wiil, y las mejoras hechas al local
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Mi caso, es como para publicarlo, asi, como el articulo http://elespectador.com/noticias/judicial/una-advertencia-los-abogados-t…
Att
Richard Castro
Celular :XXXXXXXXXx
Email: [email protected]
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Es muy interesante, pues en estos momentos me encuentro en un pleito , que la verdad creo, ya perdí, pues el arrendador es un abogado y me esta demandando por supuestamente la clausula de la renovación articulo 518. Después de casi 4 años de haberme retirado del local comercial como codeudor y siendo que el Articulo 518 es claramente en defensa del arrendatario y no del arrendador, pero como ya lo dije, el es abogado y yo no, pues pienso que ha hecho alguna trampa y el Juez me dice que él tiene todas la de ganar aun yo habiendo entregado pruebas a mi favor.,.,.,pero así es la Justicia, que creo que voy a tener conseguir plata de donde no tengo para pagar un abogado que me represente, y llevar esto hasta las ultimas instancias y/o consecuencias, o dejar que me rematen mi apartamento.
posdata:
todo esto fue por creer en la buena fe delas personas, y no enviarle una carta por correo certificado para tenerla de prueba física de que el sabia dela terminación del contrato.
Att
Richard Castro
Celular :xxxxxx
Email: [email protected]
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que interesante conocer este tipo de leyes para que tanto los comerciantes como los propietarios del local sigan los procedimientos correctos al efectuar una contratación. Lo importante de ello es que les sirva para que ambas partes estén enterados de sus derechos y deberes al momento de adquirir o vender un local comercial.
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La ley protege al comerciante arrendatario pero literalmente porque en la práctica no hay quien lo haga respetar, ni el Alkcalde, ni los jueces, menos las cámaras de comercio como tampoco las organizaciones gremiales. En Popayán con la llegada de cientos de «lavaperros» del Norte del Valle, un comerciante que estaba pagando $2,5 millones le subieron a $7 millones. Paga el nuevo cánon o desocupa. Es la imposición y adelantar un proceso para hacer valer los derechos que da la ley, es exponerse a que lo maten o le pongan una bomba al establecimiento. Se imponen hoy los narcotraficantes en Popayán.
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Tengo intenciones de comprar una casa que tiene un local en donde funciona una panadería, podría luego de la compra del inmueble, colocar una panaderia, o debo pagar alguna indemnización.
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Vale recordar que el contrato de arrendamiento prima sobre el contrato de compraventa. En mi opinión, debe tener en cuenta todo lo aquí explicado para evitar problemas
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