contrato de arrendamiento de local comercial

Actualizado el 27 de noviembre de 2018

El Código del Comercio (Decreto 410 de 1971), En su Libro Tercero, Título I y Capítulo I (Artículos 518 a 524), establece las siguientes disposiciones de Protección Legal para arrendadores y arrendatarios de locales comerciales, a saber:

Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

  • Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
  • Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario,
  • Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

ARTÍCULO 519. <DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO>. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

ARTÍCULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

ARTÍCULO 521. <PREFERENCIA DE ANTERIOR ARRENDATARIO EN LOCALES RECONSTRUIDOS>. El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

PARÁGRAFO. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

ARTÍCULO 522. <CASOS DE INDEMNIZACIÓN DEL ARRENDATARIO>. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

ARTÍCULO 523. <SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.

El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador {o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio}.

ARTÍCULO 524. <CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS>. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

Para entender un poco lo que establece el Código de Comercio, debemos entender lo siguiente:

1. Un local comercial es una universalidad de bienes organizados por un comerciante para realizar los fines de su actividad empresarial.

2. Para arrendar el local es importante que el contrato de arrendamiento de local comercial se haga por escrito, ya que allí quedará estipulado todo lo que lo salvará en caso de dudas o discrepancias entre las partes.

3. El punto crítico del contrato de arrendamiento de local comercial es el derecho de renovación que tiene todo arrendatario, el cual como ya vimos, está contemplado en el El artículo 518 del Código De Comercio, y le da derecho al comerciante que que haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio a la renovación del contrato al vencimiento del mismo,

4. El derecho de renovación se pierde si el arrendatario incumple el contrato (como cuando se atrasa en el pago de los cánones) y cuando el propietario necesite el inmueble para vivir en él o para montar un establecimiento de comercio enfocado en una actividad económica diferente a la que tenía el arrendatario.

5. También se pierde el derecho a la renovación si el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación o porque va a ser demolido por amenazar ruina o para construir una nueva obra.

6. Toda discrepancias con el derecho de renovación de estos contratos se resuelven bajo el procedimiento verbal.

7. Un arrendatario sólo puede ser desahuciado (es decir, le pueden pedir el local comercial) si le envían un preaviso de seis meses antes a la fecha de terminación del contrato, o de lo contrario el contrato se considerará renovado en las mismas condiciones y por el mismo término pactado inicialmente. (ver artículo 520 Código de Comercio). Esto no aplica si el inmueble debe ser desalojado por orden de autoridad competente.

Por su parte, el portal Metro Cuadrado nos recuerda lo siguiente sobre los deberes del arrendador:

En el caso que un local sea reparado, reconstruido o sea parte de una nueva edificación, el artículo 521 establece que el arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

Y sobre los deberes del arrendatario, agrega:

El arrendatario no podrásin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato, así lo expresa el artículo 523.

Igualmente, afirma que el arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

Por su parte, la cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio

Si me deben indemnizar, ¿qué puedo pedir?

Si a usted como arrendatario lo desalojan de un local comercial alegando que van a poner un establecimiento de comercio diferente, o van a hacer obras, y nada de esto ocurre después de tres meses de la fecha de entrega, a usted como arrendatario lo deberán indemnizar por los perjuicios causados. Pero ojo, esto lo deben determinar peritos.

Lo mismo ocurre si el propietario del local termina montando un establecimiento de comercio igual (o similar) al suyo.

Como perjuicios, usted puede pedir el lucro cesante (lo que dejó de ganarse), el daño emergente (lo que se gastó en adecuar el local nuevo, incluyendo el costo de la mudanza y las indemnizaciones de los empleados que despidió por esa causa). Y como indemnización, puede pedir el local comercial (si vale lo mismo, o más, que los perjuicios que está sufriendo. O en su defecto, si usted devuelve el excedente) y otros bienes del propietario que haya causado el daño.

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