Derecho Comercial

Hablemos sobre el contrato de arrendamiento de locales Comerciales

image029

Actualizado el 22 de noviembre de 2019

El Código del Comercio (Decreto 410 de 1971), En su Libro Tercero, Título I y Capítulo I (Artículos 518 a 524), establece las siguientes disposiciones de Protección Legal para arrendadores y arrendatarios de locales comerciales, a saber:

Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

  • Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
  • Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario,
  • Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

ARTÍCULO 519. <DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO>. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

ARTÍCULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

ARTÍCULO 521. <PREFERENCIA DE ANTERIOR ARRENDATARIO EN LOCALES RECONSTRUIDOS>. El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

PARÁGRAFO. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

ARTÍCULO 522. <CASOS DE INDEMNIZACIÓN DEL ARRENDATARIO>. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

ARTÍCULO 523. <SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.

El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador {o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio}.

ARTÍCULO 524. <CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS>. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

Para entender un poco lo que establece el Código de Comercio, debemos entender lo siguiente:

1. Un local comercial es una universalidad de bienes organizados por un comerciante para realizar los fines de su actividad empresarial.

2. Para arrendar el local es importante que el contrato de arrendamiento de local comercial se haga por escrito, ya que allí quedará estipulado todo lo que lo salvará en caso de dudas o discrepancias entre las partes.

3. El punto crítico del contrato de arrendamiento de local comercial es el derecho de renovación que tiene todo arrendatario, el cual como ya vimos, está contemplado en el El artículo 518 del Código De Comercio, y le da derecho al comerciante que que haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio a la renovación del contrato al vencimiento del mismo,

4. El derecho de renovación se pierde si el arrendatario incumple el contrato (como cuando se atrasa en el pago de los cánones) y cuando el propietario necesite el inmueble para vivir en él o para montar un establecimiento de comercio enfocado en una actividad económica diferente a la que tenía el arrendatario.

5. También se pierde el derecho a la renovación si el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación o porque va a ser demolido por amenazar ruina o para construir una nueva obra.

6. Toda discrepancias con el derecho de renovación de estos contratos se resuelven bajo el procedimiento verbal.

7. Un arrendatario sólo puede ser desahuciado (es decir, le pueden pedir el local comercial) si le envían un preaviso de seis meses antes a la fecha de terminación del contrato, o de lo contrario el contrato se considerará renovado en las mismas condiciones y por el mismo término pactado inicialmente. (ver artículo 520 Código de Comercio). Esto no aplica si el inmueble debe ser desalojado por orden de autoridad competente.

Por su parte, el portal Metro Cuadrado nos recuerda lo siguiente sobre los deberes del arrendador:

En el caso que un local sea reparado, reconstruido o sea parte de una nueva edificación, el artículo 521 establece que el arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

Y sobre los deberes del arrendatario, agrega:

El arrendatario no podrásin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato, así lo expresa el artículo 523.

Igualmente, afirma que el arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

Por su parte, la cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio

Si me deben indemnizar, ¿qué puedo pedir?

Si a usted como arrendatario lo desalojan de un local comercial alegando que van a poner un establecimiento de comercio diferente, o van a hacer obras, y nada de esto ocurre después de tres meses de la fecha de entrega, a usted como arrendatario lo deberán indemnizar por los perjuicios causados. Pero ojo, esto lo deben determinar peritos.

Lo mismo ocurre si el propietario del local termina montando un establecimiento de comercio igual (o similar) al suyo.

Como perjuicios, usted puede pedir el lucro cesante (lo que dejó de ganarse), el daño emergente (lo que se gastó en adecuar el local nuevo, incluyendo el costo de la mudanza y las indemnizaciones de los empleados que despidió por esa causa). Y como indemnización, puede pedir el local comercial (si vale lo mismo, o más, que los perjuicios que está sufriendo. O en su defecto, si usted devuelve el excedente) y otros bienes del propietario que haya causado el daño.

.

Categorías:Derecho Comercial

Tagged as:

29 replies »

  1. En caso de terminación de contrato por incumplimiento del arrendatario, el arrendador puede montar un negocio similar al que existía?? o debe esperar algún tiempo? que figura protege al arrendador?. Quedo agradecido por su respuesta

    Me gusta

  2. Esta pagina la considero seria. pero no entiendo como hacen referencia al portal Metro Cuadrado que tiene conceptos tan ambiguos y sin clasificar ni diferencia entre arriendos de local comercial y de vivienda 😦

    Me gusta

  3. Hola, ¿Yo como arrendatario tengo algún termino para avisar la terminación del contrato unilateral si el contrato no especifica términos?

    Me gusta

  4. Hola buenas noches mi caso es el siguiente tengo un local Hase. Año medio arrendado y he tenido inconvenientes. Con la dueña del local porque le hago reclamos sobre el costo de los servicios los cuales superan el monto de los cobrados en los recibos que llegan. 1 el contador de la luz del primer piso el consumo es cancelado por 3 arrendatarios. cada local tiene un contador independiente monofacico, y el medidor de la luz de todo el primer piso es trifásico y marca menos voltajes, q los internos porque son monofacicos. La dueña de la casa cobra siempre los voltajes de los medidores internos quedándose con dinero. De excedente a favor de ella. Por causa de este conflicto por qué me di cuenta le ise el reclamó y ella me pidió el local. Adicional en la casa solo hay 2 medidores del acueducto y la casa es de 4 pisos y ella dise que. Hay 4 medidores uno por piso y cobra el agua. Por los 4 aún sabiendo que solo hay 2 estoy solicitando el desaucio del contrato eso si me beneficiaria? Si que puedo haser? No fui notificada con 6 meses. De antelación ? Y el contrato tiene termino ha 1 año faltarían 6 meses para. El vencimiento del mismo. Te agradecería. Tu colaboración urgente ya que la audiencia de desaucio la tengo en los próximos días. muchas gracias.

    Me gusta

  5. Hola buenas tardes tengo un local en arriendo llevo 6 meses pero el local no quiere dar para pagar el arriendo la inmobiliaria me hizo contrato por un año no doy con las deudas ya este mes no tengo para el arriendo hice una petision pero ellos me dan 3 occiones 1 cumplir el contrato 2 pago de indemnización 3 seder el local …… que debo hacer ahi agradezco su colaboración

    Me gusta

    • Hola estoy angustiada, alquile un local hace 4 años, el arrendador me cobro 29 millones por la acreditación y unos mueblecitos que no llegan a tres millones, el negocio se puso difícil y yo quería vender, pero este señor me envió una carta donde me informa que debo desocupar en seis meses, y no me reconoce los 29 millones que yo le pague, que puedo hacer, creo que se debe dar mas conocimiento a los arrendatarios, porque con esta modalidad te estafan legalmente.

      Me gusta

  6. hola, buenas noches, me sacaron de el local comercial donde llevaba 12 años con el argumento de que el dueño lo necesitaba para montar un negocio diferente al mio, pero la verdad fue que tres meses de entregado el local comercial fue vendido, yo quiero demandar por los daños que este señor me ha generado, pues invertí en mejoras y logre acreditar el punto, ahora los nuevos dueños están alquilando el local comercial. mi pregunta es si puedo demandar al antiguo dueño del inmueble y embargar local comercial a pesar de haberlo vendido ? gracias espero respuesta a mi correo ………..com

    Me gusta

  7. Buenas noches.
    Puede un arrendatario dar oor terminado un contrato de 15 años de un local comercial solo por q tenga 20 dias en mora.
    Teniendo en cuenta q el local desde q se construyo pago una prima al mismo propietario.
    Aunque le cambiaron de administracion al inmueble hace 3 meses nunca se ha renovado el contrato.
    siempre ha sido el.mismo y la prima avala el contrato.
    nunca nos pidieron ningun tipo de documentos para la renta.
    solo la compreventa de la prima comercial.

    Me gusta

  8. Ocupe un local cuya actividad comercial era una droguería por diez años todo muy bien durante todo el tiempo.el dueño en el mes de junio me hizo áutenticar un contrato por seis meses ..El cual lo autentique en la notaría en el mes de agosto ya que no me encontraba en la ciudad..En el mes de octubre del Año 2016 me dijo en forma verbal que necesitaba que le desocupe en enero por necesitaba ocupar dicho inmueble..Me hizo llegar comunicación en forma escrita después…Mi pregunta es para la actividad de droguerías nos cobrán el traslado no háy una norma de exoneración de este pago en estos casos… Le escribo desde Tuluá valle Gracias por su información…

    Me gusta

Son bienvenidas las opiniones, correcciones, dudas y los aportes en las entradas, siempre que se realicen de forma respetuosa. Las consultas jurídicas que quiera que le responda de manera gratuita las debe de hacer únicamente en la sección de "consultas gratuitas" o de lo contrario no recibirá una respuesta de parte mía.

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios .