Tanto si es arrendador como arrendatario, debe tener en cuenta estos aspectos para que la terminación del contrato de arrendamiento sea exitosa, y menos traumática.

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Si va a dar por terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, en calidad de arrendador

• ¿Debo indemnizar a mis arrendatarios si voy a pedirles la casa para yo vivir en ella? No debe. Pero recuerde que debe enviarle un preaviso escrito y la constancia de que constituyó una caución (que puede ser una póliza o un CDT) por un monto equivalente a seis meses del precio del arrendamiento vigente al momento de pedir el inmueble. Además, usted como propietario tiene seis meses para pasarse a vivir a esa casa.
• ¿Debo indemnizar al arrendatario si voy a pedirle que desocupe la casa para poder hacerle reparaciones necesarias? Tampoco, pero debe seguir el procedimiento anteriormente descrito.
• ¿Puedo exigirle a los arrendatarios que me entreguen el inmueble reparado, si veo que falta algo? Sólo si realizó un inventario previo al inicio del contrato de arrendamiento del inmueble, donde conste su estado y con qué lo entregó (incluyendo llaves de los cuartos, jaboneras, y similares) y en qué estado estaban esas cosas. Si no lo hizo, lo mejor es que aprenda a vivir con esas pérdidas, ya que no tendrá cómo probar su estado anterior. Por cierto, tenga en cuenta que un inventario no es tomarle fotos al inmueble antes de entregarlo, dado que un Juez podrá decir que esas fotos se tomaron en cualquier momento. Ah, y el inventario lo debe firmar el arrendatario.
• ¿Debo preavisar a mi arrendatario si voy a pedirle que desocupe el inmueble porque me di cuenta que lo estaba subarrendando? No, para nada. Ni debe pagarle indemnización ni tiene que enviarle ningún preaviso.
• ¿Qué otra cosa puedo hacer si me doy cuenta que mi arrendador subarrendó el inmueble arrendado? La Ley 820 de 2003 le permite celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con los subarrendatarios, dejando sin efecto automáticamente el viejo contrato (y el contrato que el arrendatario celebró en calidad de subarrendador). Usted recibiría de ahí en adelante los cánones de parte de esos subarrendatarios, que ahora serían sus arrendatarios.
• ¿Debo preavisar a mi arrendatario si me doy cuenta de que es un vecino problemático, vende drogas o simplemente no me ha pagado a tiempo el arriendo? Tampoco. En estos eventos lo puede echar como escupa. Si no se va a las buenas, puede iniciar el proceso de restitución del inmueble arrendado.

Y si lo va a dar por terminado en calidad de arrendatario

• ¿Debo entregar la casa pintada? Por disposición expresa del artículo 1997 y 1998 del Código Civil (que la Ley 820 de 2003 nunca derogó), usted sólo está obligado a entregar la casa bien conservada. Esto NO quiere decir que deba entregarla con las paredes pintadas. Esto sólo se exige si durante la vigencia del contrato de arrendamiento estas paredes se despintaron POR SU CULPA (ejemplo: Que usted tenga un hijo inquieto que las rayó, o porque clavó puntillas y se dañó media pared en el proceso). Pero si la pared está en buen estado, simplemente limpie las paredes y ya.
• ¿Qué pasa si me voy porque la casa está deteriorada y el arrendador no la arregla? Puede pedir la no renovación del contrato de arrendamiento, e irse cuando quiera, pero sólo si usted reporta los daños, y estos daños impiden el disfrute cabal del inmueble. En los demás casos, usted tiene dos opciones: O envía la carta tres meses antes de que se renueve, o documenta esos daños, guarda los avisos que le hizo de manera reiterada al arrendador para que los reparara (que usted debió enviar vía notificación judicial) y simplemente se retira del inmueble, enviandole las al arrendador mediante notificación judicial. Muchos abogados, en especial de inmobiliarias, no estarán de acuerdo con este proceder, y los entiendo. Pero ningún arrendatario está obligado a aguantar vivir en una casa de mierda, y en un juicio él sólo necesita probar estos hechos para que se configure la negligencia del arrendador en cumplir con sus obligaciones establecidas en los artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil.
• ¿Puedo irme del inmueble si el arrendador vende la casa? Como el contrato de arrendamiento de vivienda urbana prima sobre el contrato de compraventa, si usted se quiere ir antes sólo porque el arrendador vendió la casa, deberá indemnizar al arrendatario con tres meses de cánones de arrendamiento. Eso, o envía el preaviso antes de cumplir los tres meses para que termine el contrato de arrendamiento. Si no lo hace así, entonces estará metido en graves problemas.
• ¿Qué pasa si el arrendador me dijo que me podía ir cuando quisiera del inmueble sin pagarle indemnización, pero ahora que me voy a ir me la exige? Si no tiene documentada esa declaración de voluntad del arrendador de renunciar a ese derecho (algo perfectamente legal, y vinculante), entonces lo siento, no puede hacer nada.
• ¿Puedo irme del inmueble si tengo vecinos bullosos? Si, previo preaviso al arrendador o su correspondiente indemnización. El arrendador no tiene la culpa de lo bullosos que sean sus vecinos, y usted en calidad de arrendatario está facultado para iniciar todas las acciones policivas para combatir esto. Ah, pero eso sí. Si el arrendador es el vecino bulloso, entonces si puede irse cuando quiera.
• ¿Puedo irme del inmueble si me cortan los servicios por culpa del arrendador? No, pero usted puede pagar esos servicios, y la reconexión si es del caso, y descontarlos del canon de arrendamiento, siempre y cuando descuentos no pasen del 30% del canon de arrendamiento. (art. 27 Ley 820 de 2003)