Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana y la pandemia de Coronavirus. ¿me pueden desalojar si no pago el arriendo?

Artículo actualizado el 16 de abril de 2020

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Colombia es un país de arrendatarios. Según Fedelonjas, más del 30% de los colombianos viven en arriendo, y esta situación es más aguda en ciudades como Bogotá, donde los arrendatarios suman más del 45% de las personas. Estas cifras nos brindan un panorama desalentador para la eventual crisis que se viene, en donde se estima que el 60% de la fuerza laboral colombiana se encuentra amenazada.

Por lo tanto, no extraña que la pregunta más recurrente que le hacen a los abogados hoy, se refiera al futuro de los contratos de arrendamiento. Es una pregunta que se hacen por igual arrendadores como arrendatarios, ya que ambos saldrán muy perjudicados de las consecuencias económicas de las actuales medidas que se están tomando para combatir el Covid 19, sobre todo si viven en estratos 2, 3 y 4, que es donde más estaba la oferta de casas arrendadas.

Los arrendadores están preocupados porque les paguen, dado que muchos viven del arriendo de esa casita que consiguieron con esfuerzo, pensando en que podrían vivir de ese canon para siempre. O en el peor de los casos, son personas que también perdieron su trabajo.

Adicionalmente, es posible que los arrendadores afectados ya venían enfrentando a arrendatarios mala paga a los cuales estaba pensando en desalojar. Pero también se puede dar el caso de arrendadores que no van a tolerar que un arrendatario les diga que se quedó sin empleo, y piense en que si logra que ese arrendatario incumplido se vaya, podrá alquilar la casa rápido, y seguir recibiendo la misma suma de dinero que estaban recibiendo de arrendamiento,

Los arrendatarios tampoco se salvan. Se calcula que 10 millones de pequeñas y medianas empresas se verán posiblemente afectadas por los efectos de las medidas que Colombia ha implementado para atajar la pandemia de Covid 19, por lo que es claro que vendrá un desempleo gigante, que sumado al gran número de arrendatarios que existe en el país nos lleva a concluir que más del 90% de estos desempleados no van a poder pagar el arriendo. Y los que si lo pueden pagar, van a ver un exceso de oferta que los va a llevar a buscar la forma de entregar sus casas arrendadas antes del vencimiento del contrario, o simplemente a cancelar estos contratos de manera legal, debido a que van a encontrar fácilmente casas mejores y mucho más baratas que donde están ahora.

De no hacerse algo, tanto arrendadores como arrendatarios se van a ver perjudicados.

Existen dos formas de abordar la solución a este problema: La jurídica y la económica.

La forma Jurídica.

Afrontar este problema jurídicamente, en la coyuntura actual, es más difícil que lamerse el codo. Con los juzgados cerrados, y una ciudadanía dispuesta dejar como un culo a todo aquel que desaloje a un arrendatario en plena cuarentena, podemos concluir que, sencillamente, no existe una manera jurídica de lidiar con este problema. Y si no me creen, les cuento que el Gobierno acaba de expedir el Decreto 579 del 15 de abril de 2020, en el cual se contempla hasta el 30 de junio de 2020 quedaría suspendida cualquier acción de desalojo por parte de cualquier autoridad judicial o administrativa. Esto significa que un Juzgado que, apenas abran o funcionen de forma virtual, decrete un lanzamiento en un proceso de restitución de inmueble arrendado, se quedará sin dientes.

Pero el proyecto de decreto va más lejos. Se contempla que hasta el 30 de junio de 2020 no se podrán incrementar los arriendos, ni se podría cobrar intereses moratorios a los cánones adeudados. Incluso, no se podrían cobrar las cláusulas penales ni los honorarios de abogado. Además, el Decreto 579 de 2020 indica que si el arrendatario no puede pagar los cánones durante la vigencia del presente decreto, y hasta el 30 de junio, sólo se le cobraría la mitad del interés bancario corriente. Y frente a las prórrogas, este proyecto contempla que si el contrato de arrendamiento se iban a vencer dentro de la vigencia del presente decreto, y hasta el 30 de junio, se prorrogarían automáticamente hasta el 30 de junio de 2020, término que también aplica para los contratos de arrendamiento que terminen en ese mismo plazo.

Entonces, ¿Qué pasa si mi arrendador me echa por impago en esta coyuntura?

Que va a quedar como un culo ante la sociedad, y que usted con una simple acción de tutela podría volver a su casa. Además, ese arrendador podría enfrentar sanciones por parte de la Alcaldía, con fundamento en el numeral 4 del artículo 34 de la Ley 820 de 2003.

¿Y yo como arrendador cómo podrá cobrar los cánones adeudados cuando termine la pandemia?

Tal y como lo establec el Decreto 579 de 2020, usted podrá exigir el pago de los cánones mediante un proceso ejecutivo, pero después de que abran los juzgados. Tenga en cuenta que sólo podrá cobrar la mitad del IBC y no podrá cobrar la cláusula penal.

La mejor forma de solucionar este problema es con la forma económica.

Como el Decreto 579 de 2020 ordena a los arrendadores, y arrendatarios, llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al 16 de abril y 30 de junio, considero que los os abogados tenemos que reinventarnos para ejercer un papel de mediación en lugar de apelar a la litigiosidad. Todo aquel que le diga que sabe cómo desalojar a un arrendatario de una casa arrendada está mintiendo, porque mientras esté vigene el Decreto 579 de 2020, la realidad es que desalojar a un arrendatario moroso hoy es imposible. Por lo tanto, y con base en mi experiencia, y mis humildes conocimientos, lo mejor que le puedo sugerir, a los arrendadores que estén leyendo esto, es negociar de la siguiente forma:

  1. Pactar descuento en los cánones por los meses que dure la pandemia, para que así el arrendatario buena paga continúe con usted. Esto es importante, porque si usted deja ir a ese arrendatario posiblemente le toque reducir el canon de arrendamiento, considerando que los arrendamientos van a bajar.
  2. Conceder periodos de gracia. Si cuenta con la solvencia suficiente, se recomienda esta opción.
  3. Pida una garantía del pago de los cánones que no le paguen estos meses. Puede optar por no recibir el pago de un canon de arrendamiento, pero es perfectamente viable pedir un nuevo codeudor, o una hipoteca. También cuenta contratar un seguro de arrendamientos, si encuentra quien le venda uno en esta coyuntura.
  4. Puede cobrarle al arrendatario, en pequeñas cuotas, los cánones de arrendamiento que no le pueda pagar en el marco de esta emergencia. Por ejemplo, si le adeuda tres cánones de $800.000 en cuatro meses, al quinto mes que si pueda pagar cóbrele un arrendamiento de un millón de pesos, por el tiempo que sea necesario para completar los tres cánones adeudados.

Pero recuerden: Estamos en una época difícil, y todos la estamos pasando mal. La única solución a esta crisis es no ser egoístas, por lo que sea cual sea la solución a tomar debe ser una solución humana, que le brinde un respiro al arrendatario sin perjudicar su dignidad.

Si usted necesita los servicios de un centro de Conciliación Virtual, para poder dejar en firmes los acuerdos de directos sobre el pago de los cánones de arrendamiento, lo invito a contactarme al 3042874360.

Autor: Abogado Juan Carlos Muñoz

Abogado tributarista. Egresado de la Pontificia Universidad Javeriana, con más de 7 años de experiencia en insolvencia económica, divorcios y eliminación de reportes negativos. Es también Conciliador en en Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante. Le gusta escribir sobre el dinámico mundo del derecho colombiano. Antes lo hacía en el Diario Occidente en el año 2011 y ahora lo hace en este blog. Ha colaborado con la página Finanzas Personales y con Las2Orillas.

6 thoughts

  1. doctor, gracias , sus publicaciones son muy claras, respectuosamente, le pregunto, qué soluciones puede tener un arrendatario que cuando inicio la cuarentena, le informo a la inmobiliaria la no prórroga del contrato de arriendo de local comercial( la carta fue enviada en Marzo/20) lo hizo a destiempo , definitivamente quiere dar por finalizado el contrato que vence en Mayo/2020, no ha podido pagar, el contrato es con inmobiliaria , ellos dicen que se prórrogo y debe continuar pagando. Gracias por su valiosa respuesta.

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  2. Y si él contrato aún no se firma? Hay una empresa que se pasó recién inicio la cuarentena, no pueden manejar teletrabajo y casi están sin recursos a estas alturas, y el dueño ya sacó y mostró los dientes…

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    1. Elena, salvo mejor criterio, un contrato de arrendamiento que no está firmado no ha nacido a la vida jurídica. No al menos en su contenido. Esto lo sigo porque la firma de un contrato es una señal de aceptación de sus términos y condiciones.

      Por lo tanto, lo que existe en este caso es un contrato de arrendamiento verbal, que se rige por las generalidades de la ley 820 de 2003 y las demás disposiciones al respecto, especialmente las que se promulguen en el marco de la presente emergencia nacional

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