Lo que debe revisar de una vivienda cuando la vaya a comprar

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Como abogado he visto con bastante tristeza como muchas personas terminan comprando, o incluso alquilando, verdaderos cañengos por fijarse solamente en aspectos estéticos de un inmueble.  Esos “cañengos” derivan posteriormente en pleitos legales, muchos de los cuales se resuelven al cabo de muchos años y generan costos para ambas partes.

Por suerte, Sara Zamora, vicepresidenta nacional de la Sociedad Colombiana de Arquitectos, le contó a Metrocuadrado, en el año 2014,los aspectos a tener en cuenta en la compra de una vivienda, los cuales se comparten por su gran utilidad

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Lo que nadie tiene en cuenta cuando compra carros y casas usadas en Colombia

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Nos han dicho qué hay que sacar certificados de tradición de una casa y de un carro, que hay que revisar las escrituras de las casas para verificar la validez de la tradición, que hay que hacerle peritajes técnicos a los carros. ¿Pero, es eso suficiente?

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¿Quién debe pagar los servicios públicos en una casa arrendada?

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos de Vivienda (820 de 2003) y del Decreto 3130, las empresas de servicios públicos están en la obligación de ‘registrar’ los contratos de arriendo y responsabilizar por el cobro de las facturas únicamente a los inquilinos.

Para tal efecto, las empresas de servicios públicos pueden solicitar la constitución de pólizas (con las firmas que ofrezcan este servicio) o depósitos en determinadas cuentas y entidades y bancarias.

Dice también la norma, en el Artículo 15, que “cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio”.
Este es el procedimiento para centrar en el inquilino la responsabilidad de los servicios públicos:

1) Celebrar un contrato o hacer un otrosí al vigente para acogerse a la nueva ley.

2) En el nuevo contrato se debe estipular que el inquilino asume la responsabilidad de pagar lo que consume.

3) Si el arrendador exige las garantías, el inquilino debe adquirir una por cada empresa de servicios con una compañía de seguros u otra entidad que ofrezca el servicio.

4) Acercarse a cada empresa
de servicios públicos y llenar el respectivo formulario.

5) Entregar las garantías que exija cada empresa y esperar diez días hábiles para una respuesta.

6) Si aceptan la solicitud, el cubrimiento solo durará por la vigencia inicial del contrato.

De acuerdo con el servicio o tipo de solicitud las siguientes son las líneas en que los usuarios pueden solicitar más información:

EMCALI: 177 (en la ciudad de Cali, tanto para acueducto como para electricidad)

– Codensa: 115
– Empresa de Acueducto: 116
— ETB: 170
– EPM Bogotá: 114 – 606 36 36 Bogotá
– Superintendencia de Servicios Públicos: 691 30 05 Bogotá

Lo que no debe pagar el dueño
Con o sin pólizas y sin importar el tipo de contrato, ni la fecha de realización, estas algunas eventualidades en las que el arrendador está protegido -en cierta manera- de los abusos de los arrendatarios y de las empresas de servicios públicos.

Cuando un inquilino queda en mora con los servicios públicos (y no se han constituido las pólizas del caso), solo es obligación del propietario responder por los tres primeros períodos facturados.

Las correspondientes empresas no pueden cobrarle al dueño más de este dinero, ya que incumplirían con la obligación de suspender el servicio luego de tres meses (artículo 130 de la Ley 142 de 1994) o de dos (artículo 18 de la Ley 689 de 2001) en que no se haya verificado el pago del servicio.

Cuando en las facturas se cobra telefonía celular, electrodomésticos, Internet, clasificados, entre otros productos, el propietario no tiene que pagarlas; eso corresponde a las empresas y de quien solicita el servicio.

Basta con que el arrendador vaya a la correspondiente empresa y exija que le facturen solo los servicios públicos domiciliarios (agua, luz, gas y llamadas locales y nacionales) o que le reciban allí mismo solo el pago de estos. Si no atienden la petición debe poner una queja en la Superintendencia de Servicios Públicos y en solo un par de días el problema será resuelto.

Fuente: Metro Cuadrado (Con acceso al 18 de agosto de 2014)

Los seguros de arrendamiento: Cómo pedirlos y en qué lo benefician

Hace unos meses escribí un interesante artículo sobre el Contrato de Arrendamiento de vivienda urbana, y en él dejé en claro mi posición sobre las garantías que algunos arrendadores piden. Por si no se ha leído el artículo, se la resumo: Si pide fiadores con propiedad raíz como garantía, entonces esa garantía es basura.

Y como en el mismo artículo hablé sobre la constitución de una póliza de seguros que garantice el pago del canon de arrendamiento, decidí ampliar ese punto, y esto fue lo que encontré:

¿Qué es un Seguro de Arrendamiento?

Se trata de una garantía que respalda y le paga al propietario el arriendo, los servicios, la administración y los posibles daños ocasionados al inmueble, en caso de que el inquilino incumpla con alguna de estas obligaciones.

¿Cómo funcionan?
El propietario solicita el servicio a una aseguradora o afianzadora. Al hacerlo será esta empresa la que se encargará de hacer el estudio de capacidad de pago del inquilino y de aprobarlo o desaprobarlo, según su historia crediticia y referencias comerciales y bancarias. Además, esta se ocupará de hacer el contrato y de asesorar al propietario en todos los aspectos relacionados con el proceso de arrendamiento.

¿Qué cubren?
En principio, con la póliza básica, todas las opciones existentes en el mercado cubren la elaboración del contrato de arriendo, el pago de hasta 36 meses de arriendo, en caso de que el inquilino incumpla, al igual que todos los costos jurídicos -si hay necesidad de un proceso-.

Sin embargo, algunas empresas ofrecen como parte de la póliza básica servicios y cubrimientos adicionales como la administración (36 meses), los servicios públicos (equivalentes a 2 meses) y asistencia domiciliaria para daños en tubos, chapas, vidrios, tejas, etc… . (Nota: en otras empresas para obtener estos servicios hay que pagar una prima adicional. -Consulte el Cuadro Comparativo de pólizas-).

¿Qué se debe hacer para tomar la póliza?
Basta con que el propietario solicite la póliza y de ahí en adelante, la aseguradora o afianzadora lo asesorará. Quien desee tomar en arriendo el inmueble debe cumplir con la documentación y condiciones estipuladas con la aseguradora o afianzadora.

Estos seguros afianzamientos se pueden adquirir de tres maneras:

a. Directamente con la aseguradora o afianzadora. De este modo, el propietario sigue manejando su inmueble con la seguridad de que la aseguradora o afianzadora le garantizará los pagos.

b. Por medio de una inmobiliaria.
En este caso es necesario consignar el inmueble para que la firma inmobiliaria lo administre y le realice el trámite ante la correspondiente aseguradora o afianzadora.

c. A través de Internet.
Con esta opción, los propietarios pueden solicitar el servicio sin tener que desplazarse a una oficina y además, seguirán manejando directamente su inmueble con la seguridad de que la correspondiente afianzadora le garantizará los pagos.
¿Cuánto cuesta una póliza o afianzamiento de arriendo?
Las tarifas de las pólizas y los montos de cubrimiento variarán según la aseguradora o afianzadora a la que se acuda. En algunos casos el valor de la póliza o fianza básica, que se cancela de contado una vez cada año, es del 50 o 60 por ciento de 1 canon y en otros casos, el pago se realiza mensual sobre un porcentaje que varía entre el 2 y el 6 por ciento del arriendo. Para ampliar los cubrimientos cada empresa ofrece diferentes alternativas y tarifas adicionales.

¿Qué más cobran?
– Algunas de las firmas afianzadoras y aseguradoras cobran el formulario de solicitud de arrendamiento. Otras lo obsequian.
– Los derechos de realización del contrato también tienen un costo, el cual varía según la afianzadora o aseguradora. En otros casos, son las inmobiliarias las que cobran este servicio.
– El estudio de capacidad de pago y aprobación de arrendamiento del inquilino (este lo asume el interesado en alquilar el inmueble).

¿Cuál es la vigencia de la póliza o afianzamiento?

Es de un año pero se puede renovar cuantas veces se renueve el contrato.

¿Cuáles son los requisitos exigidos al arrendatario?
Para hacerse a un seguro, el arrendatario debe adquirir el formulario y, luego, conseguir dos fiadores (por lo menos uno con finca raíz) y anexar los siguientes documentos: certificado laboral, certificado de Libertad y Tradición, fotocopias de  extractos bancarios y de cédulas de ciudadanía.

Una vez se cumpla con estos requisitos, el correspondiente estudio toma entre 8 y 24 horas. En caso de ser aprobado hay que firmar el contrato que provee la aseguradora y pagar los montos asignados. A partir de ese momento el inmueble queda amparado por la vigencia inicial del contrato.

 

Fuente: Metro Cuadrado (con acceso al 18 de agosto de 2014)

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento y los servicios públicos

Como se que a muchos les ha pasado que arrendan una casa y los inquilinos les dejan los servicios atrasados, es que me di a la tarea de escribir un artículo sobre el tema que aclarara las dudas de quienes son arrendadores sobre la materia, y que además, sirviera de guía para futuros arrendadores.

Por suerte, los amigos de metrocuadrado.com ya había hecho un inmejorable artículo al respecto, y con ayuda del Ministerio de Vivienda, la Superintendencia de Servicios Públicos, la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, y la Empresa de Teléfonos de Bogotá (ETB), se dieron a la tarea de responder todas las preguntas frecuentes que surgen sobre este tema tan espinoso.

Existan o no, pólizas, ¿los únicos responsables por el pago de facturas son los arrendatarios?
ETB: No. La solidaridad se rompe únicamente cuando el arrendador exija al inquilino las pólizas respectivas y notifique del contrato a las empresas de servicios públicos (ESP).

¿Cuál es el procedimiento para evitar que me dejen cuentas tan altas?
MinVivienda (MV): 1. Celebrar un contrato o hacer un otrosí al vigente para acogerse a la nueva ley. 2. En el nuevo contrato se debe estipular que el inquilino asume la responsabilidad de pagar lo que consume. 3. Si el arrendador exige las garantías, el inquilino debe adquirir las necesarias. 4. Acercarse a cada empresa de servicios públicos y llenar el formulario en el que informa que hay un nuevo inquilino, quien asumirá el pago de los consumos. 5. Entregar las garantías que exija cada ESP.

¿En dónde aplica la norma y desde cuando?
MinVivienda (MV): la ley, que empezó a regir desde julio de 2004, es de aplicación nacional y todas las empresas de servicios públicos a lo largo y ancho del país deben cumplirla.

¿La medida es retroactiva? ¿Cómo se implementa si hay contrato vigente? 
MinVivienda (MV): No es retroactivo. La medida es válida sólo si las partes se acogen a lo expuesto por la ley 820, mediante un otrosí al contrato vigente.

¿Cómo se constituyen y cuál es el valor de las garantías?

Cada empresa debe suministrar la información y la persona elige la solución más viable. Codensa, Empresa de Acueducto y ETB piden depósito bancario o póliza. Por su parte, EPM estableció un fondo que se tramita fácil y rápido en la misma empresa, cuyo valor de 15.000 pesos es fijo mientras que en las demás empresas el valor es más alto ya que depende depende del promedio de los consumos.

Para constituir las pólizas de garantía es requisito tomar el promedio de las tres últimas facturas. Cuando un inmueble es nuevo y no cuenta con un promedio de consumo, sino con unas tarifas básicas, ¿cómo se constituye este?

Codensa: se determina con respecto al promedio de todos los inmuebles de ese estrato en la ciudad. 

Si hay contrato vigente y el arrendatario no desea aportar las garantías, ¿se puede dar por terminado el contrato?
Lonja de Bogotá (LB): Si no se previó la exigencia de garantías en el contrato, no es causal de terminación que el inquilino no las aporte.

¿Y si el contrato es verbal?
MV: La ley aplica incluso en los contratos verbales. En el denuncio del contrato se entrega toda la información.
¿Quién debe firmar el formulario de la denuncia?
SS: Quien hace el denuncio. Puede ser el arrendador o el arrendatario.

¿No hay manera de constituir una sola garantía que sirva para todas las empresas?
EPM: no. Sería ideal pero no se puede denunciar. Los trámites se hacen en cada empresa. Es una buena sugerencia pero depende de la iniciativa de las aseguradoras. Hubo reuniones al respecto pero no se detectó ningún interés de parte de estas.

Para los contratos vigentes ¿qué pasa con la responsabilidad de los inquilinos?
LB: Sigue siendo la establecida en el artículo 130 de la ley 142, donde se establece que el propietario es solidario con las deudas del inquilino. Pero si las partes se acogen a la ley (de común acuerdo) y se otorgan las garantías y se cumplen los procedimientos, el consumo corre por cuenta del arrendatario.

¿Se le pueden suspender los servicios al inquilino que esté atrasado en el pago de ellos y del arrendamiento?
MV: La ley de servicios públicos establece que las empresas ¿y sólo ellas¿ están obligadas a suspender el servicio después de dos periodos de facturación de mora, a más tardar.

¿Se debe firmar un contrato aparte con las empresas de servicios públicos?
LB: No deben firmar un nuevo contrato ni de arrendamiento ni de condiciones uniformes en la prestación del servicio. Se debe proceder únicamente con la denuncia del contrato.

Si la ESP no recibe las denuncias de los contratos ¿qué se debe hacer?
SS: Quejarse ante la Superintendencia de Servicios Públicos.

¿Aplica tanto para residencial como para comercial? ¿se debe adquirir póliza? ¿quién la paga?
MV: La ley sólo aplica a inmuebles urbanos arrendados y destinados a vivienda. Si el inquilino asume el pago de los servicios públicos y el propietario le exige las garantías, es el inquilino quien debe asumir los costos.

¿La ESP puede elegir el tipo de garantía?
ETB: Sí, sólo estamos obligados a aceptar las emitidas o expedidas por las entidades financieras vigiladas por la SuperBancaria.
MV: La ley 820 establece (artículo 7) las garantías que se deben aceptar para el procedimiento.

¿Qué requisitos exigen las aseguradoras al arrendatario?
LB: Dependerá de las políticas de cada aseguradora.

¿Cuánto valen las pólizas y dónde se consiguen?

ETB: Cuando los cánones de arrendamiento se encuentran asegurados, hay compañías que también respaldan en determinada cuantía los servicios públicos dejados de pagar. El costo es una prima calculada que depende del monto asegurado.

Si duro 10 años en un mismo inmueble, ¿deberé pagar 10 garantías? ¿Me serán devueltas?  
MV: Cada año se debe ajustar la garantía de acuerdo a las condiciones establecidas. No hay renovación automática y al final del periodo le será devuelta con intereses, si es del caso.

Se habla de reajustes en la garantía si aumenta el consumo promedio, ¿qué pasa si hay reestratificación?
SS: La garantía se ajusta de acuerdo al cambio en el consumo.

¿Las inmobiliarias tendrían potestad de realizar las denuncias ante las ESP?
SS: Sí, si la inmobiliaria es parte del contrato de arrendamiento puede notificar ante las empresas de servicios.

Una vez arrendado el inmueble ¿las facturas llegan a nombre del inquilino o del propietario?
ETB: Dependiendo del caso, puede llegar tanto al inquilino como al propietario. Por ejemplo, si aún hay cargos de conexión por la línea llegará una factura parcial al propietario; y después de denunciar al contrato, también le llegará su respectivo cobro al inquilino.

SS: Claro está que cada empresa ajustará su software y sus procesos; la ley no establece a nombre de quién debe facturarse. En principio debe ser al suscriptor o el constructor (si no se actualizan los datos).

Si no hay formatos para denunciar los contratos, ¿es válido hacer un documento con los parámetros de la ley?

SS: La norma exige que sea la ESP quien expida los formularios de acuerdo al artículo 15 del decreto 3130. Si ellos no los elaboran no se puede presentar ningún documento diferente.

Si el propietario es el responsable de los servicios y no los paga, ¿a dónde puede acudir el inquilino?
LB: Se puede quejar ante la Subsecretaría de Control de Vivienda, en Bogotá. En el resto del país, ante las alcaldías.

En los estratos 3 y menores es difícil conseguir un fiador, ¿la ley no será un obstáculo para arrendar?
MV: Quien exigirá las garantías es el arrendador y es de libre albedrío. Sólo son necesarias si el propietario las exige.

¿Existe solidaridad en el pago de bienes facturados en los recibos como electrodomésticos o seguros?
SS: No. Sólo en servicios públicos domiciliarios: agua, luz, teléfono, aseo, alcantarillado, teléfono (local y larga distancia) y gas natural. Ni telefonía celular ni televisión por cable o Internet aplican por la solidaridad.  

Si al terminar el contrato o su prórroga la inmobiliaria olvida exigir nuevamente la garantía, ¿el propietario vuelve a ser solidario?
SS: La renovación de la garantía está a cargo del arrendatario, si hay prórroga hay que notificar y constituir nuevamente las pólizas. En caso contrario el propietario podrá ser obligado a asumir las deudas.

¿Y si el consumo es mayor a la garantía?
ETB: La aseguradora debe responder de acuerdo con la garantía constituida. Los saldos pendientes están a cargo del arrendatario y pueden ser exigibles por parte de la ESP y la aseguradora.

Si se suspende el servicio por mora aunque hay garantía, ¿la ESP se puede negar a reconectar hasta que se pague la deuda?

SS: La ley 820 dice que el poseedor podrá solicitar la reconexión (si se han suspendido). A partir de ese momento, quien lo solicita asumirá los costos; la reconexión estará cubierta por la póliza.

¿Qué pasa con el subarriendo?
LB: Las garantías subsisten ante el subarriendo. El punto es que, si hay mora, la ESP persigue al primer arrendatario. 

Si el inquilino no ha recibido cobro al finalizar el contrato, ¿está obligado a pagar?
SS: Se puede cobrar hasta cinco meses después de haber consumido.

¿Por qué un inquilino puede pedir 10 o 20 líneas telefónicas sin autorización del dueño y luego este es el que debe pagar?
ETB: Esta es una ley de arrendamientos. El tema de servicios públicos está en la ley 142 del 94, donde se obliga a la empresa a prestar el servicio a quien lo solicite siempre que cumpla con las condiciones de ley. La segunda línea no es residencial sino comercial.

¿Cómo evita uno que pidan una línea telefónica a nombre del inmueble? 
ETB: por mandato constitucional no podemos negarle el acceso ya sea propietario e inquilino. Para evitarlo, tiene que denunciar el contrato de arrendamiento.

Adicionalmente EPM Bogotá aclaró que quien solicite un nuevo servicio y además se identifique como arrendatario a partir de la entrada en vigencia de la Ley será responsable de los consumos que realice, por esta razón en todos los casos de nuevos servicios para arrendatarios exige la constitución de la garantía.

 

Fuente. metrocuadrado.com (con acceso al 18 de agosto de 2014)

Todo lo que necesita saber sobre el Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana

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Actualizado el 16 de enero de 2017

Al fin, después de tanto tiempo, retomo la senda de las entradas útiles en este blog: Esas que sólo buscan resolver problemas de la vida real con ayuda del derecho y no aquellas que, sólo le importan a los abogados. Además, esta entrada se la debía a más de uno y en especial a mi novia (a quien va dedicada esta entrada y quien la encontrará muy útil).

Lo que es el contrato de arrendamiento:

Aunque suene estúpido entrar a definir algo que muchos ya dan como obvio a estas alturas, se hace necesario porque una definición ayudará a desmentir muchos mitos alrededor de este contrato (algunos de ellos muy graves, como ya veremos), y también porque cada vez que un ser humano da algo por obvio, o cree que se las sabe todas en la vida, SIEMPRE la caga.

Un contrato de arrendamiento, en materia de vivienda urbana, es el acuerdo que usted celebra con el dueño de una casa para que usted viva en ella Y SÓLO PARA QUE VIVA EN ELLA a cambio de pagarle por ello. Sea en dinero o en especies. Si vamos a una definición más jurídica, este contrato de arrendamiento no es más que un acuerdo de voluntades donde el propietario cede el derecho a usar y a disfrutar de la vivienda (lo que la Ley 820 de 2003 llama torpemente “goce”, lo que en Derecho siempre ha querido decir algo diferente y está más ligado al Derecho de Dominio) por un tiempo determinado y a cambio de una remuneración que comunmente se pacta en dinero.

A partir de esta definición deben de quedar claras unas cosas que muchos las olvidan vilmente al creer que este contrato es como soplar y hacer botellas:

1. El contrato de arrendamiento SIEMPRE es oneroso. Y aclaro: Oneroso no significa que siempre habrá dinero de por medio, sino que el contrato tiende hacia la utilidad de ambas partes y, por lo tanto, estas partes siempre asumirán contraprestaciones mutuas. Si fuera gratuito se llamaría COMODATO.

2. Lo que se cede es la mera tenencia: Esto es importante, porque el arrendador aún dispone de los demás beneficios de ser propietario, entre los cuales está poder vender la casa o hipotecarla. Esto significa que también seguirá cumpliendo con las demás obligaciones que tiene como propietario (ejemplo: asistir a las juntas de copropietarios, pagar el impuesto predial de la casa y reparar los daños que ya venían con la misma antes del contrato de arrendamiento).

¿Debe de estar por escrito ese contrato?

No. El contrato de arrendamiento puede ser verbal o por escrito. Aunque Fedelonja pide a gritos que desaparezca la posibilidad de celebrar contratos de arrendamiento de forma verbal (y con justa razón)

Si lo quiere por escrito, le recomiendo que lo haga en una forma minerva: Son baratas e igual de válidas jurídicamente porque cumplen con lo que dice la Ley 820 de 2003. Además se consiguen en cualquier papelería del país.

Pero si celebro un contrato de arrendamiento de forma verbal (o se me pierde el contrato)¿cómo demuestro su existencia?

Con los recibos de pago de los cánones de arrendamiento. Ahora, si tampoco los tiene entonces deberá solicitar una prueba anticipada de interrogatorio de parte. Esto es básicamente una demanda, por lo cual usted deberá de contratar a un abogado.

¿Cómo se llaman las partes en estos contratos?

Arrendador (Conocido en algunas partes como “casero”): El dueño de la casa

Arrendatario (conocido popularmente como “inquilino”): El que la toma.

En el contrato de arrendamiento, ¿qué significa….?

Canon: Es una marca de cámaras muy bonitas el dinero mensual que el arrendatario le paga. Popularmente conocido como “arriendo”

Desahuciar: Es pedirle la casa arrendada a los arrendatarios.

Caución: una garantía que usted presta en caso de que ocurran eventos tales como mora en el pago del canon, desconexión de los servicios públicos, daños en la propiedad, etc…

¿Qué requisitos exige el arrendador para poder alquilar la casa?

Cualquiera que no viole el artículo 16 de la Ley 820 de 2003. En mi caso, recomiendo simplemente pedir una carta laboral donde se demuestre que el arrendatario lleva trabajando varios años en una empresa y la firma de un pagaré, o en su defecto, la constitución de una póliza de seguros donde se garantice el pago del canon si la persona llega a ser despedida del trabajo o tiene algún bajón económico).

No recomiendo los fiadores con propiedad raíz porque, en materia de contratos de arrendamiento, esta figura no sirve para nada. No no sólo no te garantiza el pago (Ser fiador con propiedad raíz no le impide a nadie vender su casa) sino que debe usted primero perseguir los bienes de su arrendatario si quiere hacer lo mismo con los de su fiador.

Además, pedir un fiador en la economía actual reduce las posibilidades de alquilar la casa de manera ágil, lo que en últimas se resume en que usted recibirá su dinero rápidamente.

¿Y cuáles son los requisitos que violan la Ley?

Pedir anticipos o depósitos, así se pacte devolverlos, y pedir que el arrendatario constituya una hipoteca sobre una casa de él o de su fiador: Ambas cosas no sólo son estúpidas, sino que son ilegales porque el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 exige EXPLICITAMENTE que no se pueden pedir

ARTÍCULO 16. PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

Cuando este artículo habla de cauciones reales se refiere a constituir hipotecas sobre los bienes inmuebles del arrendatario. Y es más que claro cuando habla de los depósito. Así que si usted es de esos arrendadores que le gusta pedir depósitos en dinero, le recomiendo que deje de hacerlo para evitar problemas en el futuro.

La excepción: El depósito para garantizar el pago de los servicios públicos, que está en el artículo 15 de la Ley 820 de 2003. Pero ese depósito se constituye para garantizar el pago de servicios públicos y no debe de ser mayor a dos periodos consecutivos de facturación (pero sólo se tiene en cuenta el cargo fijo y los cargos de reconexión, no lo del consumo del mes anterior)

¿Existe un término mínimo para celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?

No. Usted puede celebrarlo por el tiempo que quiera. Pero si no pacta ese término de manera expresa, entonces se entenderá por el término de 1 año.

Y de cuánto tiempo debe de ser la prórroga?

Se prorroga por el mismo lapso de tiempo inicialmente pactado. Tenga en cuenta que si no quiere prorrogar el contrato de arrendamiento, entonces deberá avisarle al arrendatario en un término no menor a tres meses. Si el contrato es menor a un año, entonces deberá indicar la no renovación en el mismo contrato.

¿A qué está obligado el arrendador?

A lo establecido por el artículo 8 de la Ley 820 de 2003

ARTÍCULO 8o. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.

3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.

Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.

4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.

En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.

PARÁGRAFO. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.

Pero no son las únicas. También hay que tener en cuenta las obligaciones que establece el Código Civil

ARTICULO 1982. . El arrendador es obligado:

1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

OJO: si el arrendador no le entrega a usted el inmueble en la fecha convenida, usted puede pedir una indemnización (art. 1984 del Código Civil)

Además, el arrendador está obligado a sufragar las reparaciones necesarias: Son las reparaciones que necesita la casa (Ejemplo: que se rompa una cañería o que se dañe el inodoro) y que son consecuencia de daños que ya existían antes de celebrarse el contrato de arrendamiento o de artefactos que la casa tiene que se deterioren por el uso normal.

¿Y a qué está obligado el arrendatario?

A lo que dice el artículo 9 de la Ley 820 de 2003

ARTÍCULO 9o. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. Son obligaciones del arrendatario:

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.

2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.

3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.

4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.

En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.

Además deberá sufragar las reparaciones locativas: Las reparaciones que hace el arrendatario de daños o deterioros que el inmueble sufrió por culpa de él y de quienes viven con él (ejemplo: Cuando se tapa el sanitario, que se quiebre una llave…)

¿Puedo como arrendatario subarrendar la vivienda?

NO! A menos que a usted lo autoricen expresamente.

LEA ADEMÁS: Airbnb y los contratos de arrendamiento de vivienda urbana: No corra riesgos pendejos

¿Puedo pagar el canon de arrendamiento en especies?

NO!, por exigencia del artículo 18 de la Ley 820

¿Existe un tope máximo para el canon de arrendamiento?

Si, y es el 1% del avalúo comercial del inmueble (o de la parte de él que se arrendó).

Personalmente, el Congreso colombiano dio, una vez más, una muestra de su completa ausencia de sentido común al establecer esto. Y es que el problema con le valor comercial de un inmueble es que sólo hay dos formas de establecerlo: 1. Lo que el dueño de la casa cree que vale y 2. Lo que un perito establezca que vale.

Ah, claro!, también está eso de que el avalúo comercial es el avalúo catastral más el 50% de ese mismo avalúo. Pero eso sólo aplica a los procesos ejecutivos cuando se debe aportar el avalúo del bien a rematar. Es decir, no tiene nada que ver aquí.

En conclusión: era más fácil y saludable para la economía no haber metido el avalúo comercial y simplemente basar el incremento en el avalúo catastral, ya que es más fácil de calcular (vamos!, que hasta sale en el recibo del impuesto predial) y es más barato que el avalúo comercial.

¿Qué pasa si mi arrendador no me quiere recibir el pago del canon de arrendamiento?

Debe de ir al Banco Agrario y hacer un pago por consignación. Ya será problema de su arrendador si quiere hacer semejante fila para que le paguen.

¿Qué pasa si yo soy arrendatario y no quiero vivir más en esa casa?

Usted, como arrendatario, sólo puede dar por terminado el contrato de arrendamiento según lo establecido por el artículo 24 de la Ley 820:

ARTÍCULO 24. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.

5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.

Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.

Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.

De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.

De lo anterior se deduce que si usted se quiere ir antes de la casa arrendada, entonces deberá avisar con tres meses de anticipación y pagar una indemnización (equivalente a 3 meses de arriendo). Ahora, si simplemente no quiere renovar el contrato después de que se venza, entonces simplemente deberá de avisar con tres meses de anticipación (anteriores a la fecha de vencimiento del contrato. Esto, si el contrato es mayor a un año).

Tenga en cuenta que si usted no envía el preaviso, entonces el contrato se renovará por otro término igual, y tendrá que indemnizar a su arrendador.

¿Y qué pasa si soy arrendador y quiero sacar a mis inquilinos?

Facilísimo. Debe de seguir lo establecido por el artículo 22 de la Ley 820

ARTÍCULO 22. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.

8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

En resumen: Solamente podrá pedirle el inmueble a sus inquilinos inmediatamente si ellos son gente que no le está pagando el arriendo, que se atrasaron en el pago de los servicios (y además se los cortaron), que no pagaron la administración, que usaron la casa para actos delictivos, QUE SON GENTE BULLOSA (es decir, de esa clase de gentuza que pone música a todo volumen incluso en días y horas en los cuales ya no debería de hacerlo), y cosas por el estilo.

Ahora si sus inquilinos son en realidad buenos inquilinos, y aun así los quiere desahuciar, entonces deberá darles un preaviso no mayor a tres meses e indemnizarlo con 3 meses de arriendo (mejor dicho, su inquilino vivirá gratis por tres meses)

Y si no quiere indemnizarlos, dígales que se irá a vivir a la casa y compre la póliza que dice el artículo que acabo de citar.

¿Qué pasa si soy arrendador y mis inquilinos no se quieren ir aunque cumplí con todo lo anterior?

Usted tiene dos opciones:

1. Iniciar un proceso de Restitución de Inmueble arrendado, en el cual podrá pedir medidas cautelares para el pago de los cánones atrasados. Pero necesitará abogado para hacerlo. Además suele demorarse al menos unos seis meses. Tenga en cuenta que estos procesos tienen trámite preferente (están al mismo nivel que las acciones de tutela) y que toda dilación injustificada le puede costar el puesto al Juez que conozca de este caso (como ha pasado).

2. La más fácil: Acudir a un Juez de Paz, citar a los arrendatarios y no conciliar. Una vez que el Juez de Paz profiera sentencia de desalojo, puede ir a una Inspección de Policía e iniciar una acción policiva de perturbación de la posesión (Artículo 125 y 129 del Código Nacional de Policía). Esto puede tomar 20 días y es más divertido.

Si usted mismo los desaloja, entonces comete una contravención (que antes era delito) que se llama “Ejercicio arbitrario de las propias razones” (artículo 1 de la Ley 23 de 1991) y la cual sólo tiene pena de multa de 1 salario mínimo. Y aunque no parezca tan grave ese salario mínimo no olvide que esa condena no lo exime de responder por los otros delitos que pueda cometer por desalojar por la fuerza a una persona. Aunque no neguemos que a veces esta es una alternativa válida para proteger nuestro derecho sagrado a la propiedad privada.

¿Si yo soy arrendatario y vivo por más de 5 años en la casa arrendada, seré dueño de la misma?

NO! Mientras usted siga pagando arriendo usted no será dueño de nada, así viva en esa casa por 1000 años. La única manera en que usted puede volverse dueño de la casa que tomó en arriendo es que usted deje de pagar arriendo, pague los impuestos de la casa y todo en un plazo de 5 años.

Ahora bien, si usted vivió por más de 4 años de arriendo y lo quieren desalojar porque sí, entonces tiene derecho a una indemnización equivalente a 1.5 meses de arrendamiento, que no es excluyente a los 3 meses de indemnización si lo desalojan por fuera del vencimiento.

Curiosidades del contrato de arrendamiento:

  • ¿Sabía que Usted puede descontar el valor de las reparaciones necesarias del canon de arrendamiento en lugar de pedirle a su arrendador que las arregle?
  • Que usted puede arrendar una casa que no es suya?
  • Que si usted se dedica a ser intermediario en las operaciones de arriendo de inmuebles (como las inmobiliarias) usted debe de tener una matricula de arrendador conforme al Decreto 51 de 2004?
  • Que pocos cumplen con ese Decreto estúpido porque los arrendadores (incluso muchas inmobiliarias) suelen ser dueños de las casas que arriendan, y porque los abogados que representan a un arrendador lo hacen con base en un poder especial amplio y suficiente?
  • Que sacar la matricula de arrendador no tiene costo?
  • Que se escribe “arriendo” y no “arrendo”?
  • Que yo cometí ese error cuando escribí ese artículo y luego lo corregí rápidamente?
  • Que la Alcaldía de su ciudad está facultada para conocer de cualquier controversia sobre el contrato de arrendamiento y que, incluso, puede condenar a multas a quienes incumplan con lo establecido por la Ley 820 de 2003?
  • Que la Alcaldía puede sancionar a un arrendador con multa de hasta 100 salarios mínimos si pide depósitos ilegales?
  • Que el incremento del canon de arrendamiento se hace cada 12 meses y conforme al IPC del año inmediatamente anterior al incremento? Y que ese IPC lo encuentra en la página del DANE

AÑADIDO EL 16 DE ENERO DE 2017 CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.

Aunque usted no lo crea, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana tienen una clasificación que depende de si está arrendando toda o parte de la casa, o de si están arrendando una o más personas. Esa clasificación es la siguiente:

a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales;

b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio;

c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios;

d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.

 

Patrimonio de familia inembargable frente a la afectación de vivienda familiar: ¿Cuál elegir?

Artículo actualizado el 17 de marzo de 2015.

El parecido entre las figuras jurídicas del patrimonio de familia inembargable (Ley 70 de 1931) y la afectación de vivienda familiar (Ley 258 de 1996) es bastante evidente. Para empezar en el nombre de ambas figuras está presente la palabra familia, lo cual nos remite a su gran finalidad, que es proteger a la familia patrimonialmente de acuerdo al articulo 42 de la Constitución Política. Además, ambas figuras se limitan a la protección de bienes inmuebles frente a acreedores hipotecarios. Aun así, no son lo mismo y cada figura tiene características especiales que podrían beneficiar o perjudicar a una persona.

Por ello es importante conocer las particularidades de cada figura jurídica y de este modo elegir cuál es más conveniente según sea su situación frente a un bien inmueble.

En primer lugar, la constitución de Patrimonio de Familia Inembargable exige del inmueble (que no necesariamente tiene que ser una casa) unas características especiales que son las siguientes:

  1. Debe estar bajo dominio pleno del constituyente
  2. No lo debe poseer otra persona proindiviso (es decir, no debe otro dueño del mismo inmueble)
  3. No debe estar grabado bajo prenda, hipoteca, censo o anticresis
  4. Debe estar libre de embargo
  5. El valor catastral debe ser menor a 250 SMLMV

Estas características no se exigen en la Afectación De Vivienda Familiar, ya que en este caso el inmueble debe ser necesariamente una vivienda, sin importar el valor y sin importar si ya está hipotecada o con un embargo previo (la ley 258 de 1996 no exige este requisito). En otras palabras, da lo mismo si es una vivienda de interés social o si es una mansión de estrato seis.

macroprotectosviviendas El patrimonio de Familia Inembargable protege mejor la vivienda de interés social

Cabe decir que es imposible hacer uso de la Afectación de Vivienda Familiar para burlar a los acreedores, ya que el Art. 7 de la Ley 258 de 1996 establece como excepción a la inembargabilidad la constitución de una hipoteca previa a la afectación. Pero esta hipoteca se debe haber constituido para adquirir, construir o mejorar la vivienda. Además, debe estar previamente registrada, tal como lo estableció la C-664 de 1998)

En segundo lugar, en El Patrimonio De Familia Inembargable el constituyente puede ser cualquier persona, siempre y cuando cumpla con la característica número 1 enunciada anteriormente. De este modo, la figura puede constituirse por testamento y así asegurarse de que los herederos no malgastarán el patrimonio en detrimento de los hijos menores.

En cambio en la Afectación De Vivienda Familiar sólo los cónyuges pueden constituir esta afectación, bien sea ante un notario o ante un juez.

Finalmente, levantar el Patrimonio de Familia Inembargable es prácticamente imposible, lo que hace que esta figura sea demasiado rígida y permita la verdadera protección del patrimonio familiar. Sin embargo, esta figura puede extinguirse si el último hijo llega a la mayoría de edad, si se destruye el inmueble, o si un juez así lo decide. Si hay menores, esta extinción sólo la puede declarar el juez. Pero si no es así, el notario también puede hacerlo.

Actualización al 17 de marzo de 2015: Mediante concepto Nro. 3335, la Superintendencia de Notariado y Registro estableció que los Notarios SI pueden levantar un Patrimonio de Familia Inembargable si existen menores de edad. Para ello, el Notario sólo debe de cumplir con la orden otorgada por el artículo 89 del Decreto Ley 19 de 2012 (Ley Anti trámites)

Ahora bien, algo que se me olvidó incluir en su momento fue la actualización del procedimiento para solicitar la sustitución y cancelación voluntaria del Patrimonio de Familia Inembargable. Esta información no se incluyó en su momento porque, como podrán ver, este artículo se escribió en el año 2011, y en el 2012 el Gobierno promulgó el Decreto ley 19, que es el que establece este nuevo procedimiento.

Para modificar o cancelar la medida de Patrimonio de Familia, los interesados deben de cumplir con los siguientes artículos de ese decreto:

ARTÍCULO 84. SUSTITUCIÓN Y CANCELACIÓN VOLUNTARIA DEL PATRIMONIO DE FAMILIA INEMBARGABLE

. Sin perjuicio de la competencia judicial, los notarios podrán sustituir o cancelar mediante escritura pública el patrimonio de familia constituido sobre un bien inmueble.

ARTÍCULO 85. CONTENIDO DE LA SOLICITUD DE SUSTITUCIÓN Y CANCELACIÓN DEL PATRIMONIO DE FAMILIA INEMBARGABLE

. La solicitud de sustitución y cancelación del patrimonio de familia inembargable, que se entiende presentada bajo la gravedad del juramento, expresará:

a. La designación del notario a quien se dirija

b. La identificación, nacionalidad y domicilio del solicitante;

c. Lo que se pretende;

d. La exposición de los hechos que sirven de fundamento a las solicitudes

e. La identificación, nacionalidad y domicilio de los padres del menor beneficiario, y de este último

f. La dirección del inmueble, ubicación, cédula o registro catastral, folio de matrícula inmobiliaria y tradición del inmueble al que se le quiere cancelar o sustituir el patrimonio

g. La dirección o nombre del inmueble, ubicación, cédula o registro catastral, folio de matrícula inmobiliaria y tradición del inmueble al que se le constituye el patrimonio en sustitución.

h. Que el nuevo bien sobre el que se constituye o sustituye el patrimonio de familia es propiedad del constituyente y no lo posee con otras persona proindiviso.

i. Que el valor catastral del nuevo inmueble no supere los 500 salarios mínimos mensuales legales vigentes

j. Que el inmueble no esta gravado con censo o anticresis, ni con hipoteca, salvo que esta última se vaya a constituir para la adquisición del inmueble.

k. Que el inmueble se encuentra libre de embargo;

l. Las razones por las cuales se pretende cancelar o sustituir el patrimonio de familia.

m. Relación de los documentos en que se fundamenta la solicitud.

ARTÍCULO 86. ANEXOS A LA SOLICITUD DE SUSTITUCIÓN Y CANCELACIÓN DEL PATRIMONIO DE FAMILIA INEMBARGABLE

. A la solicitud de sustitución y cancelación del patrimonio de familia inembargable deben anexarse:

a. Copia del registro civil del menor beneficiario;

b. Copia de la escritura pública mediante la cual se constituyó;

c. Certificado de Libertad y Tradición de los inmuebles objeto del trámite; y,

d. Avalúo catastral del inmueble.

ARTÍCULO 87. INTERVENCIÓN DEL DEFENSOR DE FAMILIA EN EL PROCESO DE SUSTITUCIÓN Y CANCELACIÓN DEL PATRIMONIO DE FAMILIA INEMBARGABLE

. Recibida la solicitud de sustitución y cancelación del patrimonio de familia inembargable el notario comunicará al Defensor de Familia para que en el término de quince (15) días hábiles contados a partir del tercer día hábil siguiente al envío por correo certificado de la comunicación, se pronuncie aceptando, negando o condicionando la cancelación o sustitución del patrimonio de familia sobre el inmueble o inmuebles que se pretenden afectar, con sus respectivos argumentos.

Si transcurrido dicho término, el Defensor de Familia no se pronuncia, el Notario continuará el trámite para el otorgamiento de la escritura pública en la que dejará constancia de lo ocurrido.

El Defensor de Familia competente será el del lugar de la ubicación del bien inmueble.

ARTÍCULO 88. LA ESCRITURA PÚBLICA DE SUSTITUCIÓN Y CANCELACIÓN DEL PATRIMONIO DE FAMILIA INEMBARGABLE

. La Escritura Pública de sustitución o cancelación voluntaria del patrimonio de familia inembargable incluirá, además de las formalidades legales, las siguientes:

a. Los generales de ley de los constituyentes otorgantes;

b. La identificación del inmueble por su dirección, folio de matrícula inmobiliaria, su cédula o registro catastral si lo tuviere, por el paraje o localidad donde están ubicados, por el nombre como es conocido y por sus linderos.

c. Razones por las cuales se cancela o sustituye el patrimonio de familia.

d. En tratándose de sustitución de patrimonio de familia, la descripción completa del nuevo bien o bienes inmuebles que remplazan al sustituido.

Con la escritura pública se protocolizará la solicitud y sus anexos y toda la actuación

Tenga en cuenta que lo anterior sólo aplica si se quiere realizar el levantamiento de la medida de manera voluntaria. Para todos los demás casos, se debe de iniciar un proceso judicial.

Pero levantar la Afectación de Vivienda Familiar es relativamente fácil, ya que sólo basta con el consentimiento de ambos cónyuges (una medida clave en caso de una mala relación conyugal). Sin embargo, uno solo de los cónyuges también puede hacerlo si acude ante un juez e invoca cualquiera de las 7 causales enunciadas en el art. 4 de la Ley 258 de 1996. Lo cual hace que la figura no pueda cumplir su objetivo de protección del bien inmueble que habita la familia, no obstante, puede ser una gran ventaja si se quiere vender la casa para realizar otro negocio o adquirir otra vivienda. (recuerde que aquí no importa la cuantía de la vivienda)

Actualización al 17 de marzo de 2015: También se puede levantar la afectación de vivienda familiar con el simple hecho de que la pareja se cambie de casa. En ese caso, basta con acudir ante un Juez (como se enunció antes) o ante el mismo Notario para solicitar la cancelación de la medida.

En resumen, el Patrimonio de Familia Inembargable es una figura mas proteccionista que la Afectación de Vivienda Familiar, la cual sólo puede constituirse por los cónyuges. Ambas pretenden proteger a la familia frente a los acreedores, a pesar de las particularidades evidentes. Por ello, usted es quien decide cuál se ajusta a sus necesidades. Pero mi consejo es el siguiente: si quiere asegurarse de que verdaderamente su familia estará protegida patrimonialmente, opte por el Patrimonio de Familia Inembargable. Pero si usted y su cónyuge prefieren tomar riesgos y le gusta hacer negocios, opte por la Afectación de Vivienda Familiar. Pero en cualquier caso, asesórese de un buen abogado.