Mejor dicho: Hablemos de la cesión de la posición contractual.

Marco normativo: Art. 887 y subsiguientes del Código De Comercio.

La cesión de la posición contractual es la figura jurídica a la cual recurrir cuando usted puede recurrir cuando sienta que no puede cumplir con una obligación estipulada en un contrato, siendo la más común hoy en día el continuar pagando las cuotas a la constructora en un proyecto inmobiliario.

Si bien, esta figura puede utilizarse casi que para todos los contratos que existen en Colombia, me enfocaré en la cesión de obligaciones en estos proyectos de vivienda, no sólo por su relevancia y actualidad, sino porque servirán para ilustrar lo que debe de hacerse, a nivel general, en otros contratos.

¿Qué es?

Es un contrato que brinda la posibilidad de que una de las partes involucradas en un contrato de ejecución periódica o sucesiva  pueda hacerse sustituir por un tercero.

Así, por ejemplo, en los contratos de promesa de compraventa que se firman con las constructoras cuando se compra sobre planos, este contrato permite que el promitente comprador le pueda vender su participación en ese proyecto a otra persona, de modo que podrá recuperar todo lo que ha pagado sin asumir el pago de la cláusula penal o las arras.

¿Cuáles son las partes involucradas en este contrato?

• Cedente: Quien tiene la posición contractual que desea ceder. En los proyectos de vivienda, sería el promitente comprador.
• Cesionario: El interesado en adquirir esa posición contractual. En los proyectos de vivienda, será el interesado en meterse al proyecto.
• Contratante cedido: La otra parte en el contrato a ceder. En los proyectos de vivienda, sería la constructora.

¿Sólo se pueden hacer estas cesiones por escrito?

no, también se pueden hacer de manera verbal. Y si el contrato objeto de la cesión está elevado a escritura pública, este contrato de cesión se puede hacer mediante documento privado.

¿Necesito permiso de la otra parte contratante?

Sólo si la ley o el mismo contrato no ha impedido esta posibilidad.

En los proyectos de vivienda, ¿La constructora se puede oponer a esta cesión?

Como ya informé, no puede impedir la cesión de esa posición contractual, a menos que exista pacto en contrario o que la ley no lo permita (que no ocurre en estos casos). Sin embargo, las constructoras pueden, por ley, presentar oposiciones (art. 896 Código de Comercio), por lo que suelen dejar claro en sus contratos que la cesión de la posición contractual de comprador se puede hacer, pero en la medida en que ese cesionario mantenga las mismas condiciones económicas del comprador, en especial que no esté reportado. Además, conforme al artículo 893 del Código de Comercio, la Constructora se puede reservar la no liberación del cedente, de modo que este seguiría siendo responsable cuando el cesionario incumpla con las carga contractuales que tiene (como seguir pagando las cuotas de la cuota inicial, por ejemplo)