¿vivir en conjunto cerrado o en una casa “normal”?

Si está en proceso de compra de vivienda, conviene revisar las ventajas y desventajas del tipo de vivienda que va a adquirir, más allá de lo conveniente que le resulte el proyecto.

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En 2004, el fotógrafo Tuca Vieira capturó la imagen de la favela de Paraisópolis junto a su vecino rico, Morumbi, que llegó a simbolizar la brecha entre ricos y pobres de São Paulo.

Pocas personas se hacen esta pregunta al momento de comprar vivienda, debido a que los proyectos nuevos suelen ser tan económicos, el crédito para vivienda nueva es relativamente barato, y los proyectos de vivienda nueva están tan fuertemente subsidiados, que finalmente las personas suelen tomar su decisión de compra basándose, casi que exclusivamente, en aspectos económicos, como el costo del proyecto, si aplica a los subsidios, y en aspectos estéticos irrelevantes, como si la unidad tiene piscina.

Pero la pregunta es pertinente. En Colombia, como lo han demostrado algunos estudios, entre los cuales destaco este que cité en 2016 (que expone cuatro razones por las cuales no deberíamos vivir en conjunto cerrado), y este paper de 2018 (que habla sobre la convivencia entre vecinos en los conjuntos cerrados de Cali), pocas personas desconocen los alcances de vivir en un conjunto cerrado, más allá del obvio pago de la administración y su cuantía y de la sensación de seguridad que otorga vivir entre cuatro rejas.  

Este artículo busca, de manera breve, exponer razones que deberían de tener en cuenta los compradores de vivienda, a fin de que tomen una decisión más honesta, que no sólo se base en el aspecto económico y de seguridad, sino en el personal, en la disposición del comprador para participar de los procesos democráticos al interior de un conjunto cerrado, en su tolerancia y respeto a la autoridad, la importancia que le da la privacidad en su vida, o incluso, en sus hábitos de reciclaje.

Antes de empezar, quiero aclarar que cuando hablo de casas “normales” me refiero a las viviendas unifamiliares, independientemente de si son aisladas (que no limitan con otras casas), pareadas (las que comparten fachada, pero por dentro son independientes y no comparten entrada)  o adosadas (las más comunes en Colombia, ya que la vivienda no comparte fachada, pero tiene otras dos casas al lado). Además, también incluyo aquí a las viviendas multifamiliares tipo dúplex (las casas de dos pisos donde cada piso es independiente, y el acceso es a través de una escalera interior o exterior. Y cuando hablo de conjuntos cerrados, gated comunities o propiedad horizontal, no sólo hablo de las viviendas multifamiliares en bloque o torre que todos conocemos (rejita, portero, piscina y todo a lo que nos tienen acostumbrados), sino también de las propiedades horizontales que no se encuentran en conjunto cerrado, como ocurre en algunos edificios viejos.

¿Ya pensaste en esto antes de comprar vivienda, o sólo consideraste la cuota de administración?

Aunque parezca que estoy desestimulando comprar casas en conjunto cerrado, y a riesgo de sonar clasista (sobre todo si quien lee esto es algún frustrado inmaduro que cree que yo hago alusión a su miseria) lo cierto es que vivir en uno no es para cualquiera. Vivir en conjunto cerrado es costoso, y entre más viejo es el conjunto cerrado, más costoso se vuelve vivir en él. Y no sólo hablo de la cuota de administración, sino de otros valores que debe sufragar como multas, cuotas extraordinarias, o incluso contribuciones voluntarias como las actividades para los niños en Halloween, navidad, las anchetas navideñas de los porteros y personal de servicio o uno que otro pago irrelevante para ponerle techo a los parqueaderos o un televisor al salón comunal.

Y estoy seguro de que el 80% de los compradores de vivienda en Colombia no tienen esto en cuenta, a juzgar por los comentarios que realizan algunos compradores cada vez que hablan de sus proyectos de vivienda, dado que parecen más preocupados por el valor en que quedaría fijada la administración (donde si es menor a $200.000 entonces es “barata”), para ver si se ajusta a su presupuesto. Esto lleva a que muchos terminen eligiendo conjuntos cerrados con una desproporción en el número de apartamentos, lo que a la larga llevará a conflictos de convivencia, problemas con la recolección de basura o incluso, tendrá un impacto en la movilidad del sector (¿o creyeron que muchos apartamentos, con mucha gente que tiene carro, o guardan una relación con todos los trancones que hay en esas zonas en donde están ubicados?)

Pero quizá el aspecto más delicado a considerar es el de la responsabilidad de los copropietarios frente a las demandas contra la propiedad horizontal. Es perfectamente legal que alguien demande a la propiedad horizontal (que, por definición, es una persona jurídica), y esto lleve a que terminen aplicando medidas cautelares contra todas las propiedades que se incluyen, de modo que cuando un propietario quiera vender su casa, se encontrará con un embargo que no conocía y que no podrá levantar fácilmente. Traducción: posiblemente pierda su casa por asuntos que no son su culpa, pero de los que es responsable por ser copropietario.

Obviamente, esto no pasa en una casa normal, ya que está separada en un entorno definido. Y, en teoría, cada persona se vale por sí misma en esos ámbitos. Sin embargo, en las casas normales también hay aspectos económicos a considerar: Es muy común, al menos en Colombia, pagar vigilancia, pagarle parqueadero al carro (si la casa no incluye uno), dar limosna cada vez que le vayan a pedir o contribuir para eventos sociales como pintar la cuadra en diciembre o instalar alguna lamparita que embellezca la cuadra. Obviamente, estos valores son voluntarios, pero el reproche social de no hacerlo siempre estará a la orden del día.

¿Tuviste en cuenta tu personalidad?

Pero no es sólo tener en cuenta el aspecto económico. Cada persona es diferente, y tiene cierta tolerancia a la autoridad. Y por ello no todos son aptos para vivir en un conjunto cerrado.

Quienes viven en los conjuntos cerrados saben de buena mano los problemas que pueden surgir cuando tu vecino es un antisocial que no tolera que le prohíban hacer fiestas en ciertos horarios, que no paga administración porque “esta es mi casa y yo ya pagué por ella”, que saca al perro a cagar en zonas comunes o, incluso, saca toda la basura en la misma bolsa negra gigante que ni siquiera cabe en el ducto de basura (pero que igual meterá porque el hijueputica está convencido de que pasará). Por ello, extraña que la gente compre casas en conjunto cerrado “a lo bestia”, sin cuestionar si más tarde van a aguantar vivir en estos lugares (que, por cierto, fueron diseñados para mantener a la gente normal de personas que no saben convivir en comunidad).

Ahora bien, aun sabiendo vivir en comunidad, vivir en conjunto cerrado es sacrificar la privacidad: Todos, empezando por el portero, van a saber quién ingresó a su casa, quién es su familia, qué compró, qué hábitos de consumo tiene, qué tanto pide domicilios o qué carro compró.

Y claro, todo esto también ocurre en las casas normales, pero siempre será en menor medida y dependerá principalmente de qué tan amigable sea usted con sus vecinos, o de qué tan juntas estén las casas con las de enfrente.

Ya no hablemos de la forma en que se resuelven los conflictos en los conjuntos cerrados, en donde existe un órgano de convivencia que, si bien no sanciona, intentará buscar acercamientos entre los vecinos. Vale aclarar que esto no ocurre en todos los casos, dado que hay ciertos comportamientos que el manual de convivencia de la copropiedad simplemente sanciona con multa.

Por tanto, las personas no deberían tomar una decisión sólo teniendo en cuenta el presupuesto, ya que finalmente hay casas normales en barrios populares que también se van a ajustar al bolsillo, y en donde la persona podrá mantener cierto grado de privacidad, no pagará administración (la que seguramente considera otro arriendo) y, si es alguien bulloso, posiblemente será bienvenido con los brazos abiertos.

¿Tienes tiempo para esto?

En las casas normales también hay algo que se llama junta de acción comunal, que se encarga de ciertas tareas como mantener los parques y el mobiliario público del barrio, fomentar la buena convivencia entre vecinos, realizar eventos para recaudar fondos o realizar actividades de recreación para los vecinos. Y si bien las juntas de acción comunal tienen un cuerpo de dirección y manejo, es claro que no es obligatorio participar de estas actividades, a tal punto que muchos habitantes de los barrios ni siquiera saben qué es una JAC.

Sin embargo, en los conjuntos cerrados la cosa es a otro precio, dado que la asamblea general de copropietarios es anual, y obligatoria. En ella se discute el presupuesto, el valor de la cuota de administración, las labores del revisor fiscal y, en algunos conjuntos, la distribución de los parqueaderos. Se discuten también otros aspectos que no trataré, para no extender este artículo.

En caso de no poder asistir a estas asambleas, el copropietario debe designar a un apoderado, o a algún familiar, para que lo represente. Si no lo hace, y no asiste, podrá enfrentar multas.    

Entonces, la disposición de participar de estos procesos es importante. Es claro que no todos quieren participar en estos procesos, por lo que un comprador debería considerar qué tan dispuesto está a afrontar ese sacrificio cada año.

¿Y la basura?

En las casas normales el propietario saca la basura en los días designados, y en los términos del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (el nombre chungo que Duque le dio al Código de Policía de toda la vida). El tema muere ahí, y la mayor complicación que tendrá es que no recojan su basura.

En los conjuntos cerrados… pues una mala disposición de los residuos, y una mala ubicación del depósito de residuos sólidos, puede ocasionar desde proliferación de plagas hasta accidentes fatales que pueden llevar a la destrucción de la copropiedad (como pasó en Usaquén, en 2017). Así que, si le da hasta pereza reciclar, entonces los conjuntos cerrados puede que no sean para usted. Pero si prefiere comodidad en la recolección de basura, y poderla sacar todos los días, entonces los conjuntos cerrados son una excelente opción, siempre y cuando aprenda a disponer de la basura de forma correcta.

La seguridad

En Colombia, vivir en un conjunto cerrado es, prácticamente, una obligación, si quiere vivir tranquilo. Pero como nos lo explicó Angela María Franco, en este paper de 2013, la percepción de seguridad en los conjuntos cerrados es sólo eso, percepción.

Para empezar, es posible que roben su apartamento dentro de estos espacios, y en muchas ocasiones el ladrón será otro residente. Frente a eso, no hay más medidas de protección distintas a las que usted va a tomar si vive en una casa normal. Y como si esto no fuera poco, aquellas zonas en donde proliferan los conjuntos cerrados son más peligrosas, dado que suelen ser poco concurridas y se convierten en caldo de cultivo para los ladrones. En otras palabras, los conjuntos cerrados, lejos de resolver el problema de la inseguridad, lo agudizan.

Otra cosa que nadie considera es que, si a un condenado por un delito le dan casa por cárcel, y vive en un conjunto cerrado, pues lo mandarán a pagar la pena a ese conjunto. Y le apuesto lo que sea a que pocos saben que, por ejemplo, su vecino fue condenado a 10 años de cárcel por homicidio y, por cosas de la justicia colombiana, paga su pena en su casita, que queda al lado de la zona de juegos de los niños del conjunto.

Con todo, es innegable que sus hijos estarán más tranquilos en un conjunto cerrado. Los riesgos de accidentes de tránsito porque salieron corriendo por un balón se reducen, tendrá más ojos que estará pendientes de ellos y siempre estará la vigilancia para avisarle si le sucede algo.

Conclusión.

Vivir en un conjunto cerrado es maravilloso. No te va a tocar la puerta el testigo de jehová o el vendedor ambulante. Y vivir en una casa normal también lo es, porque finalmente vas a ser dueño de tu vida y no vas a sacrificar tu privacidad. Sin embargo, ambas formas de vivienda tienen ventajas y desventajas, y claramente no son para todo el mundo. Por tanto, quien compre una vivienda debe considerar los aspectos expuestos, toda vez que comprar una casa es una decisión de vida, cuyo impacto se sentirá a largo plazo.

Al final, serán sus necesidades las que importen al momento de decidir si quiere vivir en una casa normal o en un conjunto cerrado, por lo que cualquier decisión que responda a lo que usted quiere será la correcta. No obstante, entre mejor informado esté de los pormenores y desventajas de la decisión que tomó, más fácil le será adecuar su comportamiento y sus finanzas a la nueva realidad que va a enfrentar luego de la compra.

Publicado por Abogado Juan Carlos Muñoz

Abogado tributarista. Egresado de la Pontificia Universidad Javeriana, ejerciendo el derecho desde 2011. Experto en insolvencia económica, divorcios y eliminación de reportes negativos. Es también Conciliador en en Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante desde 2014. Le gusta escribir sobre el dinámico mundo del derecho colombiano. Antes lo hacía en el Diario Occidente en el año 2011 y ahora lo hace en este blog. Ha colaborado con páginas como Finanzas Personales y con Las2Orillas.

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