Actualizado el 6 de noviembre de 2019

¿Tu mamá murió y estás viviendo en su casa, pero no quieres abrir la sucesión por pereza? ¿Invadiste un lote desde hace 200 mil años pero no ha iniciado el proceso de pertenencia? ¿Le compraste una pocilga a algún vecino pero no firmaron escrituras en una notaria dizque para ahorrarse esa platica? Pues este artículo es para usted, y espero con él sacarlo de su zozobra.

Aclaro: Cuando hablo de «no tener las escrituras de su casa», no me refiero a que no las tenga físicamente (si es su caso, basta con ir a la Notaria y sacar una copia), sino al caso de tener una casa que no está escriturada a nombre de quien la habita en calidad de poseedor..

Lo primero que debe saber: ¿Por qué se debe escriturar una casa?

Y ojo, esto no aplica sólo para las casas, sino para todo bien inmueble. Y en lo pertinente, para bienes muebles sujetos a registro (como los carros, aviones y barcos).

Mucha gente cree que este trámite es una bobada, que ya no debería de hacerse porque sólo sirve para que los notarios ganen dinero. En cierto modo es verdad, ya que el trámite es muy costoso. Pero el que sea costoso no cambia en nada su utilidad y pertinencia.

Y es que gracias a la escritura pública de una casa, usted podrá probar ante terceros que usted es propietario. Y como la escritura la avala un tercero que guarda la fe pública (Notario), entonces usted no tendrá que probar que el documento es auténtico o que la transacción se realizó. Vale anotar que este tipo de compraventas está sujeta a registro, por lo que debe registrar la escritura ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que no es más que una base de datos donde se registran todas las transacciones que las diferentes Notarías del país  hacen con un inmueble. De ahí que cada uno tenga un folio de matrícula inmobiliaria, donde se registran no sólo las compraventas sino las hipotecas, las servidumbres, y similares. Esto crea una historia del predio que le servirá a los demás para saber qué tantos actos jurídicos se han hecho con este.

Entonces, ¿qué pasa si NO tiene escritura de su casa?

Lo que le puede pasar por no tener escritura de su casa va desde la pérdida de confianza ante terceros hasta amenazas externas sobre la propiedad del bien:

1. Si quiere vender la casa, nadie se la va a comprar: Es claro que en algunos casos se han vendido casas que no tienen escritura pública. Pero pocos sabemos que dichas compraventas no son sobre la casa sino SOBRE SU POSESIÓN. Es decir, lo que se está vendiendo no es la propiedad de un inmueble (un derecho) sino la mera tenencia de manera corporal de este (un hecho). Y a ese hecho la ley le reconoce unas consecuencias conforme pasa el tiempo (usucapión), más sin embargo estas deben ser declaradas por un juez de la República para que se conviertan en derechos, so pena de que lleguen otros a quitarle esa tenencia (como los legítimos propietarios del inmueble)

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2. Si necesita dinero, no podrá hipotecar la casa: Como no puede probar ante el banco que usted es el dueño de su casa, esta no podrá ser usada como garantía hipotecaria, lo que deviene en un desmejoramiento de su calidad de vida si llega a necesitar un préstamo. Es importante aclarar que los préstamos garantizados con hipoteca suelen ser más baratos que los préstamos de libre inversión. Sin contar con que se otorgan más rápido y sin menos trámites que uno que no tiene garantía. Todo lo cual debe tener en cuenta si pretende sobrevivir sin escriturar su casa.

3. Si aparecen personas exigiendo la propiedad del inmueble, a usted le va a tocar ir a juicio y probar que lleva viviendo en el mismo cierto periodo de tiempo de manera ininterrumpida. Estos procesos suelen durar años. Y si el poseedor no cuenta con la defensa técnica adecuada, fácilmente podrá perderlo. En estos procesos el poseedor no sólo deberá demostrar el tiempo que lleva viviendo en el inmueble, sino la realización de actos de señor y dueño (como pago de impuestos, mejoras en el inmueble y similares) y determinar si dicha posesión fue pacífica e ininterrumpida (según logre demostrar esto, se le aplicará el término de prescripción ordinario o extraordinario).

Si no logra probar esto, entonces el poseedor será desalojado en detrimento del verdadero dueño del inmueble.

4. Si el Estado llega a expropiar la vivienda, y no logra demostrar que es poseedor, no lo van a indemnizar. Y aún si logra probar su calidad de poseedor, le van a dar menos dinero del que recibiría si fuera un dueño de verdad. 

5. En caso de eventos extremos como guerras, incendios, catástrofes naturales o atentados terroristas, usted simplemente se quedará pelado. Este aspecto cobra especial importancia si lo que usted está poseyendo es un apartamento en un segundo piso (o superior). Y es claro que no puede ser de otro modo, ya que en estos eventos lo único que lo va a salvar a usted es la copia de la escritura de la casa (que como buen dueño, debió guardar bien), que le permitirá probar no sólo que la casa era suya sino dónde estaba ubicada.

6. Le pueden robar pedazos del terreno y no podrá defenderse. Hay procesos donde, aún si la ley no lo dice expresamente, sólo el propietario del inmueble podrá ejercerlos y salir avante. Uno de estos procesos es el de deslinde y amojonamiento, que busca la demarcación de los linderos de una propiedad. Si una persona no es dueña del inmueble, y su vecino le corre la cerca, entonces ¿cómo podrá probar que si tiene la propiedad sobre la extensión que se robaron? Es que eso lo determinan las escrituras, no usted.

Además, el poseedor debe probar que lleva un año siendo poseedor del inmueble que quiere defender bajo el proceso de deslinde y amojonamiento. Si no logra probarlo ni siquiera estará legitimado para iniciarlo.

7. Será presa fácil de estafadores y de carteles de robo de viviendas. Y no me refiero con esto a que le pueden robar las cosas de la casa, sino que simplemente pueden aparecer personas que iniciarán las acciones legales que usted no quiso iniciar, así sea con pruebas torticeras. Como usted no tiene escriturada la casa, tendrá que entrar a pelear que es el verdadero poseedor y arriesgarse a lo que le pueda suceder si pierde esa demanda.

8. Le pueden embargar la casa por deudas que haya dejado el propietario anterior. Y esto juega especial relevancia si el inmueble que está ocupado está hipotecado. Si no inicia las acciones judiciales encaminadas a defender su posesión, entonces quedará a merced de este acreedor quien, por demás, tiene mejor derecho que usted al momento de quedarse con la casa.

9. Si vive bajo propiedad horizontal, y aún si paga las cuotas de administración, no tendrá voz y voto en las Asambleas de Propietarios. En esas asambleas el único que tiene voz y voto es el dueño

Lo que no le puede pasar por no tener escriturada una casa

1. Usted como poseedor puede perfectamente arrendar la casa, y no va a perder sus derechos como arrendatario por eso. Por si no lo sabían, para ser arrendador no se necesita ser dueño del inmueble. Puede encontrar más información sobre el contrato de arrendamiento aquí.
2. No será responsable de los impuestos de la casa, pero igual deberá pagarlos si quiere quedarse con ella.
3. No estará desprotegido. Usted cuenta con acciones policivas para proteger su posesión, y tiene derecho a ser oído en todos los juicios que se adelanten sobre esa casa que está poseyendo (art. 67 Código General del Proceso).
4. No lo pueden sacar fácilmente en caso de diligencias de lanzamiento. Si el inmueble es embargado, antes del remate usted como poseedor tiene derecho a hacer oposición a su entrega (art. 309 y 597 del Código General del Proceso)
5. En la propiedad horizontal, si bien no tiene voz y voto en la Asamblea de Propietarios, no pierde el derecho al uso y goce de áreas comunes.