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¿Cómo vender una casa que tiene leasing?

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Ya hablamos en este espacio del Leasing habitacional y de sus riesgos, pero no hablé sobre la cesión de posición contractual del contrato de Leasing Habitacional… o bueno, aparecía mencionado en el artículo del Leasing de 2013, el cual era demasiado denso y no ha quedado claro para muchas personas.

Hoy, con la crisis económica sobreviniente, es importante entender que vender una casa que fue adquirida mediante el contrato de Leasing será otro pan de cada día (como la imitación innecesaria que el subpresidente Duque hace del extinto “Aló Presidente” del Chavismo… ustedes saben: Cosas de narcodictaduras), así como también será recurrente el ver que hay personas que todavía no entiende que cuando adquierieron una casa bajo esa modalidad, en realidad nunca fue de ellas.

Porque debe quedar claro: La casa adquirida bajo esa modalidad de Leasing ES DEL BANCO. El locatario sólo era un arrendatario al que le dieron en la nuca con es contrato pendejo, que hasta perdió sus ventajas tributarias con la reforma de 2016. Y entender esto le permitirá entender el porqué vender una casa en Leasing es algo complicado, y caro.

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Pasos para ceder un contrato de Leasing habitacional.

Para empezar, el locatario que quiera vender su casa debe entender que no vende el inmueble en sí, sino la posición contractual (como dije al principio). Esto significa que no necesitará hacer los pasos que normalmente se siguen para un contrato de compraventa (como ir a levantar escritura pública y registrarla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos). La mala noticia es que necesita permiso del banco con el cual se financió la vivienda. Y aquí es donde se medio complica todo.

De conformidad con el literal G del artículo 4 del Decreto 1787 de 2004, la cesión de este tipo de contratos es perfectiamente viable, pero sólo produce efectos hasta que sea aceptada por la entidad autorizada. Esto es entendible, ya que al fin y al cabo esa entidad es vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia.

La entidad con la cual se pactó el Leasing puede rechazar la cesión si comprueba que el cesionario no cuenta con las suficientes capacidades económicas para sufragar los cánones del Leasing, por lo que una cesión de un contrato de estos implica que la parte cesionaria tenga la capacidad económica suficiente para ello. Esta es una importante ventaja, porque protege a la persona de estafadores, pero a su vez es una desventaja porque les cierra oportunidades. Recordemos que hay personas que pueden haber juntado mucho dinero en efectivo que nunca declararon a la DIAN, o que les enviaron del exterior, y quieren comprar un casa.

Hay algo peor que le nieguen la cesión, y es que la aprueben pero con la condición de que el locatario-cedente sirva de garante del cesionario, de tal suerte que si él no paga le puedan perseguir otros ingresos.

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En resumen, los pasos para ceder un contrato de Leasing son los siguientes:

  1. Revise si el contrato de Leasing le permite cederlo, ya que se pudo pactar algo en contrario.
  2. Consiga a quien venderle ese contrato.
  3. Realicen un contrato de cesión de posición contractual. Para ello no necesita abogado.
  4. Llevelo al Banco y siga los pasos que allá les den para la autorización. Puede que le realicen al cesionario (a quien le cederá el contrato)  un estudio crediticio.
  5. Cuando le autoricen, firme un acta de entrega al cesionario y disfrute.

Recuerde que el locatario puede ceder el contrato a otra entidad financiera, lo que le va a permitir que le compren la cartera en otras condiciones mejores. Ah, y también tenga en cuenta que el contrato de Leasing no se puede pagar por anticipado, por lo que no vale nada sobre tener todo el dinero completo (salvo que el mismo contrato de Leasing contenga una cláusula que permita el pago por adelantado)

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