Con la reciente tragedia ocurrida el 10 de agosto de 2026, se promulgó el Decreto 1261 del 19 de agosto de 2026, que declaró el estado de emergencia Económica, Social y Ecológica. Era lo normal, considerando que el terremoto fue de 7.4 grados de magnitud en la escala de Richter.
Una de las consecuencias de este terremoto fue, precisamente, el surgimiento de varios problemas de orden jurídico, que desbordan la legislación vigente. Concretamente, la ley 820 de 2003, la ley 675 de 2001 (que está en mora de que sea reemplazada por otra) y la ley 546 de 1999. ¿O es que acaso esas leyes legislaron con suficiencia qué pasa con un contrato de arrendamiento cuando el inmueble colapsa, o tiene orden de desalojo? ¿O con la administración de una propiedad horizontal cuando surgen daños estructurales en un edificio tras un sismo? ¿O con los créditos hipotecarios después de que una casa deja de existir? Ah, ¿Y dónde me deja el Leasing habitacional?
Pues bueno, todos esos problemas jurídicos los intenta responder el decreto legislativo 1423 de 2026, que analizaremos hoy.
CONTENIDO
¿En qué departamentos aplica?
Antioquia, Caldas, Cauca, Chocó, Quindío, Cundinamarca, Risaralda, Huila, Valle Tolima, Caquetá, Santander, Norte Santander, Bolívar, Nariño y Sucre. (ver art. 1 DECRETO 1348 DE 2026)
¿En qué municipios aplica?
Los que indica el artículo 2 del decreto 1261 del 19 de agosto de 2026. Es decir, «comprende tanto los municipios a que se refiere el Reporte Situacional No. 36 de la sala de crisis de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres -UNGRD- (con corte preliminar a las 12:30 del 19 de agosto de 2026), que registraron afectaciones por el sismo ocurrido el 10 de agosto de 2026, como los demás municipios respecto de los cuales pueda demostrarse, de manera precisa, una afectación concreta derivada del fenómeno que originó la eclaratoria dael estado de excepción».
¿Para quiénes aplica concretamente?
Para la gente de esos departamentos y municipios afectados que, su vez, hayan sido damnificados.
En consecuencia, los interesados en sus alcances deben acreditar la afectación directa sufrida por el sismo del 10 de agosto de 2026. Esto lo hacen, por ejemplo, con el censo como damnificado. O bien, con una declaración juramentada, ya que este decreto lo permite.
¿Qué cambia este decreto para los contratos de arrendamiento?
1- Suspende la ejecución de las diligencias de restitución y desalojo de los procesos de restitución de inmueble arrendado (tanto comerciales como de vivienda), por siete meses. El primer mes son los 30 días de vigencia de este decreto, y los seis meses adicionales que estableció en su artículo 3.
Y ojo, porque esto aplica a rentas cortas. Así que conviene que lo tenga en cuenta si alquila por AIRBNB.
Excepción a esta medida: Cuando el propietario lo necesite para su habitación personal o de su familia (solo primer grado de consanguinidad o familiar).
Nota: Los cánones se siguen causando.
2- Se reajustan los cánones de arrendamiento por seis meses. En consecuencia, no se pueden incrementar por ese periodo.
Pero ojo, esto tiene trampa. Cumplidos los seis meses, no solo se incrementará el canon, sino que encima queda DEBIENDO los incrementos de los seis meses anteriores que no se le cobraron, los cuales pagará de manera diferida. Si no me cree, léalo por su cuenta.
Eso sí, si se aplica esa fórmula, el incremento del siguiente año solo se podrá exigir dentro de los 12 meses siguientes a la aplicación de esta medida. Lo explico con un ejemplo.
Fulano era arrendatario de mengano, celebrando un contrato de arrendamiento el 5 de marzo de 2026 en Cali. Paga de canon $1.000.000.
El 10 de agosto ocurre el terremoto, y Fulano se queda sin empleo porque se cayó su empresa. Por suerte, puede seguir pagando.
Bajo el decreto 1423 de 2026, el 5 de marzo de 2027 mengano no le pueden incrementar el canon a Fulano, porque del 10 de agosto de 2026 al 5 de marzo de 2027 no se han cumplido los siete meses de los que le hablé, estando dentro de los seis meses adicionales de que trata el artículo 4 de dicho decreto. (para nuestro ejemplo, estos se cumplen el 17 de marzo de 2027)
Así, si a Fulano le iban a incrementar el 5% ese año, significa que esos 50 mil pesos de incremento no se los pueden aplicar desde el 5 de marzo de 2027, sino el 5 de abril de 2027, pero diferido a 11 meses. Luego, termina pagando desde el 5 de abril de 2027 (cuando ya se vence el término aquí indicado) hasta el 5 de marzo de 2028 $1.054.545,45 (los 50 mil de incremento, y los 4545 que corresponden al incremento diferido).
La lógica del decreto es, para efectos del ejemplo, la siguiente:
| Período | Canon |
|---|---|
| 5 marzo 2026 – 4 marzo 2027 | $1.000.000 |
| 5 marzo – 4 abril 2027 | $1.000.000 |
| 5 abril 2027 – 4 marzo 2028 | $1.054.545,45 aprox. |
| Total incremento aplazado recuperado (sobre esto no se cobran intereses) | $50.000 |
3- Si el contrato de arrendamiento se vence entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026, se prorroga el contrato automáticamente por seis meses más, desde la fecha de vencimiento del contrato.
Esto aplica si el arrendatario lo requiere. Si no, simplemente entrega el día pactado. Si necesita un plazo diferente, debe comunicárselo por escrito al arrendador con al menos 8 días de antelación.
Excepciones: Si se requiere para vivienda del arrendador o si lo van a desalojar por riesgo de colapso.
4- Arrendador y arrendatario están, prácticamente, obligados a llegar a acuerdos sobre el pago de los canones de arrendamiento.
De lo contrario, con la sola acreditación de damnificado, el pago se difiere automáticamente a seis meses.
Ojo, el acuerdo debe ser pactado por escrito y presta mérito ejecutivo.
5- Se pone un tatequito a la especulación.
Para vivienda urbana:
Si el inmueble cuenta con antecedentes contractuales antes del sismo: El canon no puede superar el valor que se pagaba antes del sismo, más el incremento el IPC del año anterior.
Si el inmueble se arrienda por primera vez, o no cuenta con antecedentes: Aplica el artículo 18 de la ley 820 de 2003. Es decir, el canon no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble.
Para local comercial:
Si el inmueble cuenta con antecedentes contractuales antes del sismo: El canon no puede superar el valor que se pagaba antes del sismo, más el incremento el IPC del año anterior. No obstante, aquí la ley permite que se le haga un avalúo al local comercial al local para determinar la renta justa de mercado.
Si el inmueble se arrienda por primera vez, o no cuenta con antecedentes: Se aplican las reglas ordinarias del Código de Comercio y la oferta justa de mercado, la cual nunca define cuál es, pero sí exige que no se apliquen sobreprecios o primas derivadas de la situación de escasez.
6- Exige que en los portales donde se publican inmuebles para arrendamiento, en especial en los de las inmobiliarias, se certifique el cumplimiento de los topes legales.
Para ello, esos portales o inmobiliarias deben:
- Publicar el certificado de avalúo catastral vigente.
- Aportar un avalúo comercial.
- Aportar el último contrato de arrendamiento que se celebró antes del 10 de agosto de 2026.
El que no lo haga, puede ser investigado por la SIC.
¿Qué cambia este decreto para la propiedad horizontal?
1- Disposición del fondo de imprevistos por dos años y un mes, para financiar gastos habituales de operación de la copropiedad, y los relativos a arreglar los daños que dejó el terremoto, lo que incluye el reforzamiento del edificio.
Solo se requiere la aprobación del consejo de administración para hacer eso. Y si no hay consejo de administración, este solo podrá disponer de la mitad del fondo de imprevistos, so pena de tener que convocar a asamblea si necesita más.
Obviamente, el administrador debe rendir cuentas de esa plata, por lo que se le exige presentar un informe en la próxima asamblea siguiente a la fecha en que se ejerció esa atribución.
2- Si en la propiedad horizontal se aplican descuentos por pronto pago, o se sanciona con intereses de mora a quien no pague la administración en determinado día del mes, se elimina por 2 años esta situación.
Por ende, el copropietario podrá pagar en cualquier momento del mes la cuota mínima.
3- Se pueden establecer planes de pago para las expensas extraordinarias.
Eso lo fija la asamblea de propietarios. Severa obviedad.
4- Asambleas podrán ser virtuales, o mixtas, por dos años.
No importa el medio, siempre que permita identificar a los participantes y garantizar la deliberación sincrónica (o sea, en vivo y en directo) y la verificación de los coeficientes de copropiedad. Ah, y obvio!, el voto.
Descargue el decreto aquí:
Abogado Juan Carlos Muñoz Montoya 
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