Tener una casa, una finca, o un lote, es el sueño de muchos colombianos. Muchas personas en Colombia deciden invertir gran parte de sus recursos en cumplir ese sueño, algunos incluso lo llevan más lejos y deciden vivir de los alquileres de esas propiedades. Este último punto hace que las propiedades puedan permanecer un tiempo sin estar ocupada, como también puede ocurrir esto si las personas deciden salir del país (algo que será muy común ahora que enfrentaremos las consecuencias del mal manejo del gobierno al paro nacional y a la pandemia) y no tienen con quien dejar las propiedades a su cuidado.

Cuando los bienes inmuebles permanecen desocupados de manera prolongada, existe un 50% de posibilidades de que sea invadido por personas que quieran quedarse con él, máxime cuando existen instituciones jurídicas que le permiten ser propietario si realiza actos de señor y dueño sobre un inmueble que no es de su propiedad. Cuando se advierten estas circunstancias, la mayoría de los propietarios no saben que hacer, por lo que hoy me di a la tarea de escribir un artículo al respecto.

Aclaremos: El inspector de policía no tiene velas en ese entierro.

Cuando una persona se entera de que su propiedad fue invadida, suele acudir en primera instancia al inspector de Policía, para que haga algo. No obstante, estos funcionarios no tienen competencia frente a estos casos, ni pueden ordenar el desalojo de la persona. Por el contrario, lo que pueden ordenar es que el invasor se quede como parte de una acción policiva de estatus Quo, cuyo objetivo es preservar la convivencia al dejar a esta persona en la casa, hasta que exista pronunciamiento judicial sobre el caso.

Entonces, ¿a quién acudo?

Cuando se quiere desalojar a un invasor de un inmueble, se pueden iniciar acciones civiles y penales.

Civiles: Iniciar un proceso declarativo verbal de acción reivindicatoria (fundamento legal: artículo 946 y 950 del Código Civil)

Penales: Denunciar penalmente al invasor por el delito de invasión de tierras o edificaciones (artículo 263 del Código Penal), y si es del caso, el delito de usurpación de inmuebles (artículo 261 del Código Penal)

¿Cuándo aplica cada una de estas?

Se deben iniciar las acciones penales cuando exista un provecho ilícito con la invasión, como construir urbanizaciones sin licencia, imponer servidumbres de tránsito, relotear el terreno, dañar el inmueble o alterar sus linderos. (ver sentencia de la Corte Suprema de Justicia Sala Penal, SP-43942020 (54832), Nov. 11/20)

Las acciones civiles, por el contrario, se inician cuando la persona accede al inmueble de buena fe, como cuando compra la posesión de un antiguo poseedor, o el lote no tenía cerramientos de algún tipo, la casa llevaba muchísimos años abandonada y no se conocía un dueño por los vecinos, o cuando el arrendatario decide dejar de pagar arriendo y declararse poseedor de buena fe del inmueble (esto último aplica en el caso de perderse la copia del contrato de arrendamiento)

Para iniciar las acciones civiles en contra del invasor, es importante citarlo a una audiencia de Conciliación extrajudicial para cumplir con el requisito de procedibilidad. Sin embargo, se puede evitar esto solicitando al Juez inscribir la demanda como una medida cautelar. Esto se recomienda en todos los casos, porque si usted gana la demanda, y la persona vende la posesión, podrá sacar más fácilmente al invasor nuevo.

¿necesito abogado para iniciar estas acciones?

Si, estos casos no se pueden iniciar sin abogado, salvo que el inmueble sea de mínima cuantía.