Actualizado el 22 de diciembre 2019

En Cali se está presentando un fenómeno que en otros países ya lleva tiempo, y es la construcción de restaurantes a partir de contenedores. Esto ha generado una controversia entre los dueños de estos establecimientos y la Alcaldía, debido a que estos lugares se construyeron sin licencia de construcción. El diario El País de Cali habló sobre este aspecto en un reportaje que pueden leer aquí: El boom de los negocios en contenedores está lleno de dudas en Cali.

Para los dueños de los restaurantes, estos lugares no son bienes inmuebles porque pueden llevarlos para otra parte. Por lo que no requieren tramitar un permiso de construcción. Sin embargo, la comunidad, y la Alcaldía, no piensan lo mismo. Averigüemos quién tiene la razón.

¿Qué es un contenedor, y por qué los estamos usando para construir cosas?

Un contenedor es una caja de metal que utilizan las empresas transportadoras para llevar mercancía de un lugar a otro en grandes volúmenes. Sea por tierra o por mar. Estos contenedores tienen una vida útil muy corta, a pesar del material del que están hechos. Agotada esta vida útil (aproximadamente 10 años), el contenedor es desechado.

A raíz del exceso de desecho de los contenedores, desde hace unos 10 años diversos emprendedores han visto en ellos una alternativa para construir casas, oficinas o restaurantes en ellos. Los resultados son simplemente sorprendentes.

Como pueden ver, sus aplicaciones son muy variadas. Y bonitas.

¿Son bienes muebles, o inmuebles?

Entonces, ya viendo las fotos se puede apreciar no sólo lo versátil de este material. sino también que estos son complementados con mobiliario externo para dar una sensación de familiaridad con construcciones de cemento. En la foto de abajo, vemos que incluso el complejo de viviendas tiene una zona verde. Por tanto, todo abogado civilista se debe hacer esta pregunta: ¿Son bienes muebles o inmuebles? Esta pregunta es importante, porque el Plan de Ordenamiento Territorial remite a la definición de bienes inmuebles para definir qué es una construcción. Para ello, debemos remitirnos al libro de bienes, del Código Civil.

El Código Civil define las cosas en corporales e incorporales (art. 654 y subsiguientes ,C.C). Las cosas corporales, a su vez, se dividen en bienes muebles o inmuebles. La doctrina ha establecido varias clasificaciones de los bienes muebles e inmuebles, pero como este espacio va dirigido también para no abogados, entonces lo dejaremos para otro artículo. Por ahora, según el Código Civil, los bienes muebles e inmuebles se dividen en:

Bienes muebles = Por anticipación (frutos naturales, por ejemplo, que aún son inmuebles pero se tratan como muebles para ejercer derechos sobre ellos), ornamentales, fungibles y no fungibles.

Bienes inmuebles: Por adhesión y por destinación. La doctrina ha inventado más clasificaciones, pero el Código Civil Sólo definió esas dos. Lo demás son aclaraciones de cuando un inmueble deja, o no, de ser inmueble.

Y entendiendo estas clasificaciones es que vamos entendiendo el porqué del malestar de la alcaldía, ya que no existe una interpretación pacífica sobre este tema.

Argumentos a favor de que son bienes muebles

1. Un contenedor no puede ser tratado como un bien inmueble porque no tiene calidad de permanencia en el suelo. ¡Si la tuviera, tendría cimientos! en los contenedores de las fotos, claramente se observa que, por más mobiliario que le hayan construido alrededor, estos contenedores no están fijados por columnas o similares: Simplemente están apoyados al suelo (como usted, o yo)
2. Un contenedor es comparable a una carpa de circo. El que vivan personas en él no convierte a una carpa en un bien inmueble, ya que finalmente se va a llevar fácilmente a otra parte. Obsérvese que en todas las imágenes que compartí, el contenedor sigue conservando el espacio para ser transportado a otra parte (con ayuda de la maquinaria adecuada, claro). Por otro lado, según informe del Ministerio de Cultura sobre la actividad circense en el país (visible aquí: Primera Caracterización del Circo en Colombia) se observa que a los circos no se les pide una licencia de construcción para levantar su carpa, incluso si el circo se queda por meses ocupando el lote donde está armado.
3. En su proceso de construcción no se observa que estas edificaciones tengan columnas, o estén fijadas al suelo. De hecho, en algunos casos el contenedor simplemente está puesto en el suelo y ya. En otros, se crea un soporte donde se fija el contenedor, cual ficha de Lego. En su defecto, se construye algún apoyo en cemento sin que el contenedor pierda movilidad (si, esa ya la dije, pero lo quería resaltar).
4. Cuando se transporta un contenedor, sólo se necesita levantarlo con la grúa, moverlo y listo. Jamás pierde su forma porque no se encuentra adherido al suelo, cosa que no ocurre con una baldosa que usted arranca para moverla.
5. La situación de un contenedor vivienda, o restaurante, es la misma de un contenedor que está guardado en alguna bodega, o depósito. Si los definimos como inmuebles sólo porque se usan para vivir en él, entonces los contenedores estacionados, en espera de recogida, serían inmuebles. Así como las bodegas que usan los obreros en las construcciones, que son básicamente un contenedor de estos.

Argumentos a favor de que son bienes inmuebles:

1. Los contenedores se usan para ser habitados.
2. A diferencia de un food Truck (carrito de comidas), estos contenedores no se proveen a sí mismo de los servicios públicos. Por el contrario, muchos de ellos deben contratarlos con las empresas de servicios públicos. De acuerdo con el artículo 14 de la Ley 142 de 1994, la acometida de los servicios públicos se define como «Derivación de la red local del servicio respectivo que llega hasta el registro de corte del inmueble» Así, un contenedor que esté «pegado» a la red local de algún servicio, como agua o energía, ya es un inmueble.
3. Además, los contratos de prestación de servicios públicos ya hablan de bienes inmuebles.
4. Los bienes muebles pueden cambiar de un sitio a otro constantemente. De hecho, lo hacen. En los contenedores usados para inmuebles, estos tienen vocación de permanencia. Tanto así, que algunos se organizan en ciudadelas de contenedores, como las de los ejemplos y las ciudadelas de restaurantes de contenedores que ya existen en Cali.

¿Existe un vacío de la ley en este tema?

Lea: https://munozmontoya.wordpress.com/las-construcciones-con-contenedores-estan-prohibidas-en-colombia

En mi concepto, es claro que los restaurantes contenedores no pueden ser bienes inmuebles, ya que si así lo fueran entonces hasta las carpas de camping podrían ser inmuebles. Pero no podemos negar la realidad, y la destinación de estos proyectos: Están destinados a permanecer en el lugar donde prestan el servicio. Esto es tan cierto que muchos van acompañados de un nombre comercial, tienen estacionamiento en el terreno y cuentan con acceso a los servicios públicos vía tuberías y cableado (algo que no tendría finalmente una carpa). En muchos casos la comunidad denuncia que se hizo movimiento del terreno para poner los contenedores, algo que no pasa con las carpas, donde simplemente se busca el terreno más cómodo para ponerla.

Desde esta perspectiva, se entiende el afán de la alcaldía por probar que estos emprendimientos necesitaban licencias de construcción, ya que finalmente su existencia genera un impacto en la comunidad y trae aparejados unos riesgos e implicaciones que no pueden ignorarse (más carros circulando, ruido, olores…). Por ende, estamos frente a un vacío normativo sobre la regulación que debe tener un bien mueble que se comporta como inmueble por tiempo indefinido, lo cual exige la obvia modificación de la definición simplista de bien inmueble que hace el Código Civil, ya que este no tuvo en cuenta la intención del dueño de la cosa para hacer ese calificativo. El problema: Las normas actuales nunca fueron claras para quienes tenían los emprendimientos ya establecidos antes del cambio de legislación, por lo que dicho cambio no puede contemplar exigir la licencia de construcción a los negocios de este tipo que ya están establecidos, o violaría sus derechos adquiridos.

Las construcciones con contenedores vinieron para quedarse, por lo que el movimiento más obvio de la alcaldía no es perseguir a quienes realizan este emprendimiento para exigirles una licencia de construcción, cuya exigencia fue pensada para reglamentar obras civiles que no se parecen en nada a abrirle huecos a un contenedor y vivir en él. Por el contrario, se necesita entonces que esta entidad provea seguridad jurídica a estos emprendimientos, a fin de que se conviertan en la alternativa barata para mucha gente de tener su negocio propio o su casa, ya que esto trae prosperidad.