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Contratos,  derecho tributario

Las desventajas del Leasing Habitacional

Actualizado el 2 de agosto de 2020

Hace unos años les hablé en este espacio sobre el Leasing habitacional, y se concluyó que era un excelente mecanismo para adquirir vivienda…. ¿Pero realmente es así?

El Leasing habitacional fue una excelente herramienta de planeación tributaria para reducir el impuesto de renta para personas que, por su nivel de ingresos, tenían que declarar. Sin embargo, con la reforma tributaria de la Ley 1607 de 2012, y luego con la reforma de la ley 1819 de 2016, ese beneficio quedó herido de muerte. Si bien todavía sirve para disminuir la base gravable del impuesto de renta, ahora se exigen más requisitos para que ese beneficio opere, de tal suerte que el beneficio se vuelve casi que inoperante en la práctica. Esto, como quiera que antes del 23 de enero del año 2013 esos contratos se registraban como un simple arrendamiento operativo (que es deducible), mientras que ahora esos contratos se consideran como “arrendamiento financiero”, lo que obliga al propietario a registrar en su contabilidad un activo y un pasivo de manera separada (traducción: Su base gravable del impuesto de renta aumentará de todos modos). Todo esto lo encontramos en el artículo 127-1 del Estatuto Tributario.

Ahora bien, este sólo riesgo no hace que el Leasing Habitacional sea algo “peligroso”, dado que esa modalidad de adquisición de vivienda sigue teniendo beneficios tributarios (aunque pocos, pero los tiene). Los riesgos de ese contrato vienen ligados a su naturaleza jurídica y, de hecho, existían desde antes de la reforma tributaria de 2012.

Los riesgos:

Según el doctor Mario Jinete Manjarrez, los riesgos del Contrato de Leasing son los siguientes:

SOBRE EL PREDIAL: Usted es un mero arrendatario de la cosa que sueña poseer. Si usted deja de pagar el predial y el municipio requiere al banco propietario este le hará exigible el saldo y le exigirá la restitución del inmueble en un proceso judicial de corta duración. Para nadie es un secreto que las familias en dificultades económicas pueden dejar de pagar el predial para acogerse a una amnistía mas adelante,como estrategia de caja.

SOBRE LOS RIESGOS EN CABEZA DE LA REAL PROPIETARIA: Si la entidad financiera quiebra el día de mañana la propiedad no estará a nombre del tomador del Leasing, sino que entrara a formar parte de una liquidación dispendiosa, engorrosa e hiperlenta. Si usted piensa que los bancos no se quiebran le doy tres nombres: Furatena, Interbanco y Uconal.

SOBRE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACION: Si tiene problemas con el pago de las cuotas de administración, o si decide no cancelarlas por estar en desacuerdo en la forma como le liquidan los interés, por ejemplo, y la copropiedad inicia un proceso ejecutivo contra el banco,inmediatamente al banco le notifiquen el proceso a usted le dejan de recibir las cuotas del leasing, y el banco procede a pagar todo en el juzgado a la administración del edificio el capital, intereses, honorarios de abogado, suma que le cargan 100% a usted.

SOBRE LA VALORIZACION DEL INMUEBLE: Si el inmueble se valoriza usted no puede usarlo como garantía para una segunda hipoteca porque usted no es el dueño.

AL ENTRAR EN INSOLVENCIA: Si usted entra en Insolvencia los pagos con la entidad prestataria son tratados como gastos de administracion de pago preferencial, a diferencia de los créditos hipotecarios donde los pagos se suspenden y usted puede, según que llegue a un acuerdo o se liquide, seguir viviendo o usufructuando el inmueble mientras culmina el proceso de insolvencia (de 2 a 5 años).

PROBLEMAS PARA VENDER: Si usted avizora que no va a poder pagar, o simplemente quiere vender para ganarse la valorización del inmueble y decide poner en venta sus derechos de leasing, queda atado a la voluntad del banco que puede entrabarle la cesión de sus derechos para obligarle a pagar la totalidad del saldo. Entratandose (SIC) de créditos hipotecarios, la venta de cosa hipotecada es perfectamente válida y no necesita el consentimiento del acreedor hipotecario. Usted puede vender y pactar que el comprador siga pagando las cuotas, como lo han hecho miles de propietarios de inmuebles con crédito hipotecario. (Articulo 2440 del Código Civil Colombiano)

LOS PROCESOS DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLES: En los procesos de restitución de inmuebles el demandado (arrendatario) no es escuchado si no prueba estar al día. En los procesos hipotecarios usted puede ser escuchado y presentar excepciones, pedir la r liquidación del crédito, aun estando en mora.

Acto seguido, el Doctor Mario Jinete concluye que “el leasing solo le conviene a al entidad que arrienda o financia el inmueble. Similares riesgos corren quienes adquieren vehículos a través de esta onerosa figura del arrendamiento financiero. En la inestabilidad económica que se avecina para el 2016 NO es prudente, ni recomendable tomar créditos en Leasing”.

Vale anotar que el Leasing de vehículos ya no existe, a diferencia de lo que menciona el doctor Jinete en su página de Facebook. Sin embargo, los riesgos que él menciona son reales y yo mismo he sido testigo de cómo algunos deudores insolventes se han estrellado con la realidad cuando un día se dan cuenta que su casa nunca fue de ellos, sino del Banco.

Así las cosas, la invitación es a que usted como usuario sopese los riesgos del contrato de Leasing frente a los beneficios. En muchos casos, como nos lo enseñó la película “war games”, la mejor guerra es la que no se pelea, por lo que en este caso puede ser mejor que usted siga pagando un arriendo común y corriente, en lugar de jugar a ser el dueño de un espejismo financiero.

Abogado tributarista. Egresado de la Pontificia Universidad Javeriana, con más de 7 años de experiencia en insolvencia económica, divorcios y eliminación de reportes negativos. Es también Conciliador en en Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante.Le gusta escribir sobre el dinámico mundo del derecho colombiano. Antes lo hacía en el Diario Occidente en el año 2011 y ahora lo hace en este blog. Ha colaborado con la página Finanzas Personales y con Las2Orillas.

21 Comments

  • Claudia patricia ocampo agudelo

    Buenas tardes:

    Es importante mencionar que también existe una ley 546 de 1999 donde permite
    Un beneficio de ley de rebajar hasta el 40% de intereses de los créditos hipotecarios y leasing habitacional.. Esto ayuda a soportar el pago de esos interese tan altos.. si desea más información al respecto con gusto claudia ocampo 3118348947

  • Nicolás Paredes

    Buenos días, mi clienta tiene un apartamento con Leasing y por motivo de trabajo se radicará en otra ciudad. Puede ella, como le dijo el banco, arrendar bajo cuerda? Qué tan sano es para la inmobiliaria conseguir un arrendatario bajo esa figura?

  • JAIRO LEONARDO SANCHEZ ESPINAL

    BUENOS DÍAS ,QUERIA SABER YO TENGO UN APTO CON LEASING HABITACIONAL DE VIVIENDA NO FAMILIAR BBVA ,ES VERDAD QUE HE PAGADO EN RETARDO , PERO ESTOY ATRASADA EN UNA CUOTA ES VERDAD QUE ELLOS PUEDEN PEDIR LA RESTITUCION DEL INMUEBLE .
    No existe ninguna ley que defienda al consumidor ?

  • juan carlos gamboa bastos

    muy buenas noches, tome un credito leasing habitacional en cuotas fijas y en pesos , pero el banco me le ha realizado incrementos a la cuota, es esto normal?

  • Daladier P

    Hola, en caso dado se haya dado una cuota inicial del 30% a la constructora, en caso de carse en el canon y el banco proceda a tomar el apartamento, que pasaría con esta cuota inicial?

    Gracias

  • efaym

    la entidad financiera puede aprovechar para coaccionar al tomador del leasing por deudas no relacionadas con el contrato exigiendo el pago de estas sopena de sumarlas a la deuda del contrato inicial de leasing ?

  • wilmer

    Muy buen.aporte
    gracias
    Entonces cual es la mejor opcion de compra teniendo en cuenta las supestas facilidades decompra de vivienda que esta ofreciendo el gobierno actualmente 2016 es que los medios solo hablan de las cosas bonitas y no de los riesgos…

  • María Isabel Leiva

    Es decir que en definitiva y a pesar de que el propietario inscrito no es el locatario, sí corresponde a este pagar el impuesto predial ?
    El traslado de esta obligación, siendo este tipo de contrato de adhesión, no es una modificación de la ley que convierte esta cláusula en leonina?, no sería este un abuso de la parte dominante, en contra de la parte más débil?
    Existe la posibilidad de pedir la anulación de esta cláusula?

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