¿Se acuerdan que desde el año 2013 llevo hablando de la ley de garantías mobiliarias, que desde esa época les prometí que iba a hablar de ella pero sólo me he limitado a repetir lo que otros han repetido? Pues como a este servidor le gusta cumplir sus promesas, hoy les voy a tocar este tema, pero con un enfoque distinto, dirigido a las personas no abogadas, con el fin de que tengan en cuenta las implicaciones de esta norma, y eventualmente, aprendan a defenderse de ella.
Hace unos años les hablé en este espacio sobre el Leasing habitacional, y se concluyó que era un excelente mecanismo para adquirir vivienda…. ¿Pero realmente es así?
De acuerdo con la Ley de Arrendamientos de Vivienda (820 de 2003) y del Decreto 3130, las empresas de servicios públicos están en la obligación de ‘registrar’ los contratos de arriendo y responsabilizar por el cobro de las facturas únicamente a los inquilinos.
Para tal efecto, las empresas de servicios públicos pueden solicitar la constitución de pólizas (con las firmas que ofrezcan este servicio) o depósitos en determinadas cuentas y entidades y bancarias.
Dice también la norma, en el Artículo 15, que “cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio”.
Este es el procedimiento para centrar en el inquilino la responsabilidad de los servicios públicos:
1) Celebrar un contrato o hacer un otrosí al vigente para acogerse a la nueva ley.
2) En el nuevo contrato se debe estipular que el inquilino asume la responsabilidad de pagar lo que consume.
3) Si el arrendador exige las garantías, el inquilino debe adquirir una por cada empresa de servicios con una compañía de seguros u otra entidad que ofrezca el servicio.
4) Acercarse a cada empresa de servicios públicos y llenar el respectivo formulario.
5) Entregar las garantías que exija cada empresa y esperar diez días hábiles para una respuesta.
6) Si aceptan la solicitud, el cubrimiento solo durará por la vigencia inicial del contrato.
De acuerdo con el servicio o tipo de solicitud las siguientes son las líneas en que los usuarios pueden solicitar más información:
– EMCALI: 177 (en la ciudad de Cali, tanto para acueducto como para electricidad)
– Codensa: 115
– Empresa de Acueducto: 116— ETB: 170
– EPM Bogotá: 114 – 606 36 36 Bogotá
– Superintendencia de Servicios Públicos: 691 30 05 Bogotá
Lo que no debe pagar el dueño
Con o sin pólizas y sin importar el tipo de contrato, ni la fecha de realización, estas algunas eventualidades en las que el arrendador está protegido -en cierta manera- de los abusos de los arrendatarios y de las empresas de servicios públicos.
Cuando un inquilino queda en mora con los servicios públicos (y no se han constituido las pólizas del caso), solo es obligación del propietario responder por los tres primeros períodos facturados.
Las correspondientes empresas no pueden cobrarle al dueño más de este dinero, ya que incumplirían con la obligación de suspender el servicio luego de tres meses (artículo 130 de la Ley 142 de 1994) o de dos (artículo 18 de la Ley 689 de 2001) en que no se haya verificado el pago del servicio.
Cuando en las facturas se cobra telefonía celular, electrodomésticos, Internet, clasificados, entre otros productos, el propietario no tiene que pagarlas; eso corresponde a las empresas y de quien solicita el servicio.
Basta con que el arrendador vaya a la correspondiente empresa y exija que le facturen solo los servicios públicos domiciliarios (agua, luz, gas y llamadas locales y nacionales) o que le reciban allí mismo solo el pago de estos. Si no atienden la petición debe poner una queja en la Superintendencia de Servicios Públicos y en solo un par de días el problema será resuelto.
Fuente: Metro Cuadrado (Con acceso al 18 de agosto de 2014)
Hace unos meses escribí un interesante artículo sobre el Contrato de Arrendamiento de vivienda urbana, y en él dejé en claro mi posición sobre las garantías que algunos arrendadores piden. Por si no se ha leído el artículo, se la resumo: Si pide fiadores con propiedad raíz como garantía, entonces esa garantía es basura.
Y como en el mismo artículo hablé sobre la constitución de una póliza de seguros que garantice el pago del canon de arrendamiento, decidí ampliar ese punto, y esto fue lo que encontré:
¿Qué es un Seguro de Arrendamiento?
Se trata de una garantía que respalda y le paga al propietario el arriendo, los servicios, la administración y los posibles daños ocasionados al inmueble, en caso de que el inquilino incumpla con alguna de estas obligaciones.
¿Cómo funcionan?
El propietario solicita el servicio a una aseguradora o afianzadora. Al hacerlo será esta empresa la que se encargará de hacer el estudio de capacidad de pago del inquilino y de aprobarlo o desaprobarlo, según su historia crediticia y referencias comerciales y bancarias. Además, esta se ocupará de hacer el contrato y de asesorar al propietario en todos los aspectos relacionados con el proceso de arrendamiento.¿Qué cubren?
En principio, con la póliza básica, todas las opciones existentes en el mercado cubren la elaboración del contrato de arriendo, el pago de hasta 36 meses de arriendo, en caso de que el inquilino incumpla, al igual que todos los costos jurídicos -si hay necesidad de un proceso-.Sin embargo, algunas empresas ofrecen como parte de la póliza básica servicios y cubrimientos adicionales como la administración (36 meses), los servicios públicos (equivalentes a 2 meses) y asistencia domiciliaria para daños en tubos, chapas, vidrios, tejas, etc… . (Nota: en otras empresas para obtener estos servicios hay que pagar una prima adicional. -Consulte el Cuadro Comparativo de pólizas-).
¿Qué se debe hacer para tomar la póliza?
Basta con que el propietario solicite la póliza y de ahí en adelante, la aseguradora o afianzadora lo asesorará. Quien desee tomar en arriendo el inmueble debe cumplir con la documentación y condiciones estipuladas con la aseguradora o afianzadora.Estos seguros afianzamientos se pueden adquirir de tres maneras:
a. Directamente con la aseguradora o afianzadora. De este modo, el propietario sigue manejando su inmueble con la seguridad de que la aseguradora o afianzadora le garantizará los pagos.
b. Por medio de una inmobiliaria. En este caso es necesario consignar el inmueble para que la firma inmobiliaria lo administre y le realice el trámite ante la correspondiente aseguradora o afianzadora.
c. A través de Internet. Con esta opción, los propietarios pueden solicitar el servicio sin tener que desplazarse a una oficina y además, seguirán manejando directamente su inmueble con la seguridad de que la correspondiente afianzadora le garantizará los pagos.
¿Cuánto cuesta una póliza o afianzamiento de arriendo?
Las tarifas de las pólizas y los montos de cubrimiento variarán según la aseguradora o afianzadora a la que se acuda. En algunos casos el valor de la póliza o fianza básica, que se cancela de contado una vez cada año, es del 50 o 60 por ciento de 1 canon y en otros casos, el pago se realiza mensual sobre un porcentaje que varía entre el 2 y el 6 por ciento del arriendo. Para ampliar los cubrimientos cada empresa ofrece diferentes alternativas y tarifas adicionales.¿Qué más cobran?
– Algunas de las firmas afianzadoras y aseguradoras cobran el formulario de solicitud de arrendamiento. Otras lo obsequian.
– Los derechos de realización del contrato también tienen un costo, el cual varía según la afianzadora o aseguradora. En otros casos, son las inmobiliarias las que cobran este servicio.
– El estudio de capacidad de pago y aprobación de arrendamiento del inquilino (este lo asume el interesado en alquilar el inmueble).
¿Cuál es la vigencia de la póliza o afianzamiento?
Es de un año pero se puede renovar cuantas veces se renueve el contrato.¿Cuáles son los requisitos exigidos al arrendatario?
Para hacerse a un seguro, el arrendatario debe adquirir el formulario y, luego, conseguir dos fiadores (por lo menos uno con finca raíz) y anexar los siguientes documentos: certificado laboral, certificado de Libertad y Tradición, fotocopias de extractos bancarios y de cédulas de ciudadanía.Una vez se cumpla con estos requisitos, el correspondiente estudio toma entre 8 y 24 horas. En caso de ser aprobado hay que firmar el contrato que provee la aseguradora y pagar los montos asignados. A partir de ese momento el inmueble queda amparado por la vigencia inicial del contrato.
Fuente: Metro Cuadrado (con acceso al 18 de agosto de 2014)
Como se que a muchos les ha pasado que arrendan una casa y los inquilinos les dejan los servicios atrasados, es que me di a la tarea de escribir un artículo sobre el tema que aclarara las dudas de quienes son arrendadores sobre la materia, y que además, sirviera de guía para futuros arrendadores.
Por suerte, los amigos de metrocuadrado.com ya había hecho un inmejorable artículo al respecto, y con ayuda del Ministerio de Vivienda, la Superintendencia de Servicios Públicos, la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, y la Empresa de Teléfonos de Bogotá (ETB), se dieron a la tarea de responder todas las preguntas frecuentes que surgen sobre este tema tan espinoso.
Existan o no, pólizas, ¿los únicos responsables por el pago de facturas son los arrendatarios?
ETB: No. La solidaridad se rompe únicamente cuando el arrendador exija al inquilino las pólizas respectivas y notifique del contrato a las empresas de servicios públicos (ESP).¿Cuál es el procedimiento para evitar que me dejen cuentas tan altas?
MinVivienda (MV): 1. Celebrar un contrato o hacer un otrosí al vigente para acogerse a la nueva ley. 2. En el nuevo contrato se debe estipular que el inquilino asume la responsabilidad de pagar lo que consume. 3. Si el arrendador exige las garantías, el inquilino debe adquirir las necesarias. 4. Acercarse a cada empresa de servicios públicos y llenar el formulario en el que informa que hay un nuevo inquilino, quien asumirá el pago de los consumos. 5. Entregar las garantías que exija cada ESP.¿En dónde aplica la norma y desde cuando?
MinVivienda (MV): la ley, que empezó a regir desde julio de 2004, es de aplicación nacional y todas las empresas de servicios públicos a lo largo y ancho del país deben cumplirla.¿La medida es retroactiva? ¿Cómo se implementa si hay contrato vigente?
MinVivienda (MV): No es retroactivo. La medida es válida sólo si las partes se acogen a lo expuesto por la ley 820, mediante un otrosí al contrato vigente.
¿Cómo se constituyen y cuál es el valor de las garantías?
Cada empresa debe suministrar la información y la persona elige la solución más viable. Codensa, Empresa de Acueducto y ETB piden depósito bancario o póliza. Por su parte, EPM estableció un fondo que se tramita fácil y rápido en la misma empresa, cuyo valor de 15.000 pesos es fijo mientras que en las demás empresas el valor es más alto ya que depende depende del promedio de los consumos.
Para constituir las pólizas de garantía es requisito tomar el promedio de las tres últimas facturas. Cuando un inmueble es nuevo y no cuenta con un promedio de consumo, sino con unas tarifas básicas, ¿cómo se constituye este?
Codensa: se determina con respecto al promedio de todos los inmuebles de ese estrato en la ciudad.Si hay contrato vigente y el arrendatario no desea aportar las garantías, ¿se puede dar por terminado el contrato?
Lonja de Bogotá (LB): Si no se previó la exigencia de garantías en el contrato, no es causal de terminación que el inquilino no las aporte.¿Y si el contrato es verbal?
MV: La ley aplica incluso en los contratos verbales. En el denuncio del contrato se entrega toda la información.
¿Quién debe firmar el formulario de la denuncia?
SS: Quien hace el denuncio. Puede ser el arrendador o el arrendatario.¿No hay manera de constituir una sola garantía que sirva para todas las empresas?
EPM: no. Sería ideal pero no se puede denunciar. Los trámites se hacen en cada empresa. Es una buena sugerencia pero depende de la iniciativa de las aseguradoras. Hubo reuniones al respecto pero no se detectó ningún interés de parte de estas.Para los contratos vigentes ¿qué pasa con la responsabilidad de los inquilinos?
LB: Sigue siendo la establecida en el artículo 130 de la ley 142, donde se establece que el propietario es solidario con las deudas del inquilino. Pero si las partes se acogen a la ley (de común acuerdo) y se otorgan las garantías y se cumplen los procedimientos, el consumo corre por cuenta del arrendatario.¿Se le pueden suspender los servicios al inquilino que esté atrasado en el pago de ellos y del arrendamiento?
MV: La ley de servicios públicos establece que las empresas ¿y sólo ellas¿ están obligadas a suspender el servicio después de dos periodos de facturación de mora, a más tardar.¿Se debe firmar un contrato aparte con las empresas de servicios públicos?
LB: No deben firmar un nuevo contrato ni de arrendamiento ni de condiciones uniformes en la prestación del servicio. Se debe proceder únicamente con la denuncia del contrato.Si la ESP no recibe las denuncias de los contratos ¿qué se debe hacer?
SS: Quejarse ante la Superintendencia de Servicios Públicos.¿Aplica tanto para residencial como para comercial? ¿se debe adquirir póliza? ¿quién la paga?
MV: La ley sólo aplica a inmuebles urbanos arrendados y destinados a vivienda. Si el inquilino asume el pago de los servicios públicos y el propietario le exige las garantías, es el inquilino quien debe asumir los costos.¿La ESP puede elegir el tipo de garantía?
ETB: Sí, sólo estamos obligados a aceptar las emitidas o expedidas por las entidades financieras vigiladas por la SuperBancaria.
MV: La ley 820 establece (artículo 7) las garantías que se deben aceptar para el procedimiento.¿Qué requisitos exigen las aseguradoras al arrendatario?
LB: Dependerá de las políticas de cada aseguradora.
¿Cuánto valen las pólizas y dónde se consiguen?
ETB: Cuando los cánones de arrendamiento se encuentran asegurados, hay compañías que también respaldan en determinada cuantía los servicios públicos dejados de pagar. El costo es una prima calculada que depende del monto asegurado.Si duro 10 años en un mismo inmueble, ¿deberé pagar 10 garantías? ¿Me serán devueltas?
MV: Cada año se debe ajustar la garantía de acuerdo a las condiciones establecidas. No hay renovación automática y al final del periodo le será devuelta con intereses, si es del caso.Se habla de reajustes en la garantía si aumenta el consumo promedio, ¿qué pasa si hay reestratificación?
SS: La garantía se ajusta de acuerdo al cambio en el consumo.¿Las inmobiliarias tendrían potestad de realizar las denuncias ante las ESP?
SS: Sí, si la inmobiliaria es parte del contrato de arrendamiento puede notificar ante las empresas de servicios.Una vez arrendado el inmueble ¿las facturas llegan a nombre del inquilino o del propietario?
ETB: Dependiendo del caso, puede llegar tanto al inquilino como al propietario. Por ejemplo, si aún hay cargos de conexión por la línea llegará una factura parcial al propietario; y después de denunciar al contrato, también le llegará su respectivo cobro al inquilino.SS: Claro está que cada empresa ajustará su software y sus procesos; la ley no establece a nombre de quién debe facturarse. En principio debe ser al suscriptor o el constructor (si no se actualizan los datos).
Si no hay formatos para denunciar los contratos, ¿es válido hacer un documento con los parámetros de la ley?
SS: La norma exige que sea la ESP quien expida los formularios de acuerdo al artículo 15 del decreto 3130. Si ellos no los elaboran no se puede presentar ningún documento diferente.Si el propietario es el responsable de los servicios y no los paga, ¿a dónde puede acudir el inquilino?
LB: Se puede quejar ante la Subsecretaría de Control de Vivienda, en Bogotá. En el resto del país, ante las alcaldías.En los estratos 3 y menores es difícil conseguir un fiador, ¿la ley no será un obstáculo para arrendar?
MV: Quien exigirá las garantías es el arrendador y es de libre albedrío. Sólo son necesarias si el propietario las exige.¿Existe solidaridad en el pago de bienes facturados en los recibos como electrodomésticos o seguros?
SS: No. Sólo en servicios públicos domiciliarios: agua, luz, teléfono, aseo, alcantarillado, teléfono (local y larga distancia) y gas natural. Ni telefonía celular ni televisión por cable o Internet aplican por la solidaridad.Si al terminar el contrato o su prórroga la inmobiliaria olvida exigir nuevamente la garantía, ¿el propietario vuelve a ser solidario?
SS: La renovación de la garantía está a cargo del arrendatario, si hay prórroga hay que notificar y constituir nuevamente las pólizas. En caso contrario el propietario podrá ser obligado a asumir las deudas.¿Y si el consumo es mayor a la garantía?
ETB: La aseguradora debe responder de acuerdo con la garantía constituida. Los saldos pendientes están a cargo del arrendatario y pueden ser exigibles por parte de la ESP y la aseguradora.
Si se suspende el servicio por mora aunque hay garantía, ¿la ESP se puede negar a reconectar hasta que se pague la deuda?
SS: La ley 820 dice que el poseedor podrá solicitar la reconexión (si se han suspendido). A partir de ese momento, quien lo solicita asumirá los costos; la reconexión estará cubierta por la póliza.¿Qué pasa con el subarriendo?
LB: Las garantías subsisten ante el subarriendo. El punto es que, si hay mora, la ESP persigue al primer arrendatario.Si el inquilino no ha recibido cobro al finalizar el contrato, ¿está obligado a pagar?
SS: Se puede cobrar hasta cinco meses después de haber consumido.¿Por qué un inquilino puede pedir 10 o 20 líneas telefónicas sin autorización del dueño y luego este es el que debe pagar?
ETB: Esta es una ley de arrendamientos. El tema de servicios públicos está en la ley 142 del 94, donde se obliga a la empresa a prestar el servicio a quien lo solicite siempre que cumpla con las condiciones de ley. La segunda línea no es residencial sino comercial.¿Cómo evita uno que pidan una línea telefónica a nombre del inmueble?
ETB: por mandato constitucional no podemos negarle el acceso ya sea propietario e inquilino. Para evitarlo, tiene que denunciar el contrato de arrendamiento.Adicionalmente EPM Bogotá aclaró que quien solicite un nuevo servicio y además se identifique como arrendatario a partir de la entrada en vigencia de la Ley será responsable de los consumos que realice, por esta razón en todos los casos de nuevos servicios para arrendatarios exige la constitución de la garantía.
Fuente. metrocuadrado.com (con acceso al 18 de agosto de 2014)
Actualizado el 20 de marzo de 2018
Fundamento legal: Ley 820 de 2003, Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil
Al fin, después de tanto tiempo, retomo la senda de las entradas útiles en este blog: Esas que sólo buscan resolver problemas de la vida real con ayuda del derecho y no aquellas que, sólo le importan a los abogados. Además, esta entrada se la debía a más de uno y en especial a mi novia (a quien va dedicada esta entrada y quien la encontrará muy útil).
Lo que es el contrato de arrendamiento:
Aunque suene estúpido entrar a definir algo que muchos ya dan como obvio a estas alturas, se hace necesario porque una definición ayudará a desmentir muchos mitos alrededor de este contrato (algunos de ellos muy graves, como ya veremos), y también porque cada vez que un ser humano da algo por obvio, o cree que se las sabe todas en la vida, SIEMPRE la caga.
Un contrato de arrendamiento, en materia de vivienda urbana, es el acuerdo que usted celebra con el dueño de una casa para que usted viva en ella Y SÓLO PARA QUE VIVA EN ELLA a cambio de pagarle por ello. Sea en dinero o en especies. Si vamos a una definición más jurídica, este contrato de arrendamiento no es más que un acuerdo de voluntades donde el propietario cede el derecho a usar y a disfrutar de la vivienda (lo que la Ley 820 de 2003 llama torpemente “goce”, lo que en Derecho siempre ha querido decir algo diferente y está más ligado al Derecho de Dominio) por un tiempo determinado y a cambio de una remuneración que comunmente se pacta en dinero.
A partir de esta definición deben de quedar claras unas cosas que muchos las olvidan vilmente al creer que este contrato es como soplar y hacer botellas:
1. El contrato de arrendamiento SIEMPRE es oneroso. Y aclaro: Oneroso no significa que siempre habrá dinero de por medio, sino que el contrato tiende hacia la utilidad de ambas partes y, por lo tanto, estas partes siempre asumirán contraprestaciones mutuas. Si fuera gratuito se llamaría COMODATO.
2. Lo que se cede es la mera tenencia: Esto es importante, porque el arrendador aún dispone de los demás beneficios de ser propietario, entre los cuales está poder vender la casa o hipotecarla. Esto significa que también seguirá cumpliendo con las demás obligaciones que tiene como propietario (ejemplo: asistir a las juntas de copropietarios, pagar el impuesto predial de la casa y reparar los daños que ya venían con la misma antes del contrato de arrendamiento).
¿Debe de estar por escrito ese contrato?
No. El contrato de arrendamiento puede ser verbal o por escrito. Aunque Fedelonja pide a gritos que desaparezca la posibilidad de celebrar contratos de arrendamiento de forma verbal (y con justa razón)
Si lo quiere por escrito, le recomiendo que lo haga en una forma minerva: Son baratas e igual de válidas jurídicamente porque cumplen con lo que dice la Ley 820 de 2003. Además se consiguen en cualquier papelería del país.
Pero si celebro un contrato de arrendamiento de forma verbal (o se me pierde el contrato)¿cómo demuestro su existencia?
Con los recibos de pago de los cánones de arrendamiento. Ahora, si tampoco los tiene entonces deberá solicitar una prueba anticipada de interrogatorio de parte. Esto es básicamente una demanda, por lo cual usted deberá de contratar a un abogado.
¿Cómo se llaman las partes en estos contratos?
Arrendador (Conocido en algunas partes como “casero”): El dueño de la casa
Arrendatario (conocido popularmente como “inquilino”): El que la toma.
En el contrato de arrendamiento, ¿qué significa….?
Canon: Es una marca de cámaras muy bonitas el dinero mensual que el arrendatario le paga. Popularmente conocido como “arriendo”
Desahuciar: Es pedirle la casa arrendada a los arrendatarios.
Caución: una garantía que usted presta en caso de que ocurran eventos tales como mora en el pago del canon, desconexión de los servicios públicos, daños en la propiedad, etc…
¿Qué requisitos exige el arrendador para poder alquilar la casa?
Cualquiera que no viole el artículo 16 de la Ley 820 de 2003. En mi caso, recomiendo simplemente pedir una carta laboral donde se demuestre que el arrendatario lleva trabajando varios años en una empresa y la firma de un pagaré, o en su defecto, la constitución de una póliza de seguros donde se garantice el pago del canon si la persona llega a ser despedida del trabajo o tiene algún bajón económico).
No recomiendo los fiadores con propiedad raíz porque, en materia de contratos de arrendamiento, esta figura no sirve para nada. No no sólo no te garantiza el pago (Ser fiador con propiedad raíz no le impide a nadie vender su casa) sino que debe usted primero perseguir los bienes de su arrendatario si quiere hacer lo mismo con los de su fiador.
Además, pedir un fiador en la economía actual reduce las posibilidades de alquilar la casa de manera ágil, lo que en últimas se resume en que usted recibirá su dinero rápidamente.
¿Y cuáles son los requisitos que violan la Ley?
Pedir anticipos o depósitos, así se pacte devolverlos, y pedir que el arrendatario constituya una hipoteca sobre una casa de él o de su fiador: Ambas cosas no sólo son estúpidas, sino que son ilegales porque el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 exige EXPLICITAMENTE que no se pueden pedir
ARTÍCULO 16. PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.
Cuando este artículo habla de cauciones reales se refiere a constituir hipotecas sobre los bienes inmuebles del arrendatario. Y es más que claro cuando habla de los depósito. Así que si usted es de esos arrendadores que le gusta pedir depósitos en dinero, le recomiendo que deje de hacerlo para evitar problemas en el futuro.
La excepción: El depósito para garantizar el pago de los servicios públicos, que está en el artículo 15 de la Ley 820 de 2003. Pero ese depósito se constituye para garantizar el pago de servicios públicos y no debe de ser mayor a dos periodos consecutivos de facturación (pero sólo se tiene en cuenta el cargo fijo y los cargos de reconexión, no lo del consumo del mes anterior)
¿Existe un término mínimo para celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?
No. Usted puede celebrarlo por el tiempo que quiera. Pero si no pacta ese término de manera expresa, entonces se entenderá por el término de 1 año.
Y de cuánto tiempo debe de ser la prórroga?
Se prorroga por el mismo lapso de tiempo inicialmente pactado. Tenga en cuenta que si no quiere prorrogar el contrato de arrendamiento, entonces deberá avisarle al arrendatario en un término no menor a tres meses. Si el contrato es menor a un año, entonces deberá indicar la no renovación en el mismo contrato.
¿A qué está obligado el arrendador?
A lo establecido por el artículo 8 de la Ley 820 de 2003
ARTÍCULO 8o. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.
Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.
PARÁGRAFO. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.
Pero no son las únicas. También hay que tener en cuenta las obligaciones que establece el Código Civil
ARTICULO 1982. . El arrendador es obligado:
1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
OJO: si el arrendador no le entrega a usted el inmueble en la fecha convenida, usted puede pedir una indemnización (art. 1984 del Código Civil)
Además, el arrendador está obligado a sufragar las reparaciones necesarias: Son las reparaciones que necesita la casa (Ejemplo: que se rompa una cañería o que se dañe el inodoro) y que son consecuencia de daños que ya existían antes de celebrarse el contrato de arrendamiento o de artefactos que la casa tiene que se deterioren por el uso normal.
¿Y a qué está obligado el arrendatario?
A lo que dice el artículo 9 de la Ley 820 de 2003
ARTÍCULO 9o. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. Son obligaciones del arrendatario:
1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.
Además deberá sufragar las reparaciones locativas: Las reparaciones que hace el arrendatario de daños o deterioros que el inmueble sufrió por culpa de él y de quienes viven con él (ejemplo: Cuando se tapa el sanitario, que se quiebre una llave…)
¿Puedo como arrendatario subarrendar la vivienda?
NO! A menos que a usted lo autoricen expresamente.
LEA ADEMÁS: Airbnb y los contratos de arrendamiento de vivienda urbana: No corra riesgos pendejos
¿Puedo pagar el canon de arrendamiento en especies?
NO!, por exigencia del artículo 18 de la Ley 820
¿Existe un tope máximo para el canon de arrendamiento?
Si, y es el 1% del avalúo comercial del inmueble (o de la parte de él que se arrendó).
Personalmente, el Congreso colombiano dio, una vez más, una muestra de su completa ausencia de sentido común al establecer esto. Y es que el problema con le valor comercial de un inmueble es que sólo hay dos formas de establecerlo: 1. Lo que el dueño de la casa cree que vale y 2. Lo que un perito establezca que vale.
Ah, claro!, también está eso de que el avalúo comercial es el avalúo catastral más el 50% de ese mismo avalúo. Pero eso sólo aplica a los procesos ejecutivos cuando se debe aportar el avalúo del bien a rematar. Es decir, no tiene nada que ver aquí.
En conclusión: era más fácil y saludable para la economía no haber metido el avalúo comercial y simplemente basar el incremento en el avalúo catastral, ya que es más fácil de calcular (vamos!, que hasta sale en el recibo del impuesto predial) y es más barato que el avalúo comercial.
¿Qué pasa si mi arrendador no me quiere recibir el pago del canon de arrendamiento?
Debe de ir al Banco Agrario y hacer un pago por consignación. Ya será problema de su arrendador si quiere hacer semejante fila para que le paguen.
¿Qué pasa si yo soy arrendatario y no quiero vivir más en esa casa?
Usted, como arrendatario, sólo puede dar por terminado el contrato de arrendamiento según lo establecido por el artículo 24 de la Ley 820:
ARTÍCULO 24. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.
4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.
De lo anterior se deduce que si usted se quiere ir antes de la casa arrendada, entonces deberá avisar con tres meses de anticipación y pagar una indemnización (equivalente a 3 meses de arriendo). Ahora, si simplemente no quiere renovar el contrato después de que se venza, entonces simplemente deberá de avisar con tres meses de anticipación (anteriores a la fecha de vencimiento del contrato. Esto, si el contrato es mayor a un año).
Tenga en cuenta que si usted no envía el preaviso, entonces el contrato se renovará por otro término igual, y tendrá que indemnizar a su arrendador.
Añadido el 20 de marzo de 2018. No debe olvidar que también son aplicables las causales de los Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil, las cuales NO HAN SIDO DEROGADAS y obligan al arrendador a tener el inmueble en condiciones de servir, so pena de conceder rebajas en el cánon, entrega del inmueble sin destrate o, incluso, indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
¿Y qué pasa si soy arrendador y quiero sacar a mis inquilinos?
Facilísimo. Debe de seguir lo establecido por el artículo 22 de la Ley 820
ARTÍCULO 22. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
En resumen: Solamente podrá pedirle el inmueble a sus inquilinos inmediatamente si ellos son gente que no le está pagando el arriendo, que se atrasaron en el pago de los servicios (y además se los cortaron), que no pagaron la administración, que usaron la casa para actos delictivos, QUE SON GENTE BULLOSA (es decir, de esa clase de gentuza que pone música a todo volumen incluso en días y horas en los cuales ya no debería de hacerlo), y cosas por el estilo.
Ahora si sus inquilinos son en realidad buenos inquilinos, y aun así los quiere desahuciar, entonces deberá darles un preaviso no mayor a tres meses e indemnizarlo con 3 meses de arriendo (mejor dicho, su inquilino vivirá gratis por tres meses)
Y si no quiere indemnizarlos, dígales que se irá a vivir a la casa y compre la póliza que dice el artículo que acabo de citar.
¿Qué pasa si soy arrendador y mis inquilinos no se quieren ir aunque cumplí con todo lo anterior?
Usted tiene dos opciones:
1. Iniciar un proceso de Restitución de Inmueble arrendado, en el cual podrá pedir medidas cautelares para el pago de los cánones atrasados. Pero necesitará abogado para hacerlo. Además suele demorarse al menos unos seis meses. Tenga en cuenta que estos procesos tienen trámite preferente (están al mismo nivel que las acciones de tutela) y que toda dilación injustificada le puede costar el puesto al Juez que conozca de este caso (como ha pasado).
2. La más fácil: Acudir a un Juez de Paz, citar a los arrendatarios y no conciliar. Una vez que el Juez de Paz profiera sentencia de desalojo, puede ir a una Inspección de Policía e iniciar una acción policiva de perturbación de la posesión (Artículo 125 y 129 del Código Nacional de Policía). Esto puede tomar 20 días y es más divertido.
Si usted mismo los desaloja, entonces comete una contravención (que antes era delito) que se llama “Ejercicio arbitrario de las propias razones” (artículo 1 de la Ley 23 de 1991) y la cual sólo tiene pena de multa de 1 salario mínimo. Y aunque no parezca tan grave ese salario mínimo no olvide que esa condena no lo exime de responder por los otros delitos que pueda cometer por desalojar por la fuerza a una persona. Aunque no neguemos que a veces esta es una alternativa válida para proteger nuestro derecho sagrado a la propiedad privada.
¿Si yo soy arrendatario y vivo por más de 5 años en la casa arrendada, seré dueño de la misma?
NO! Mientras usted siga pagando arriendo usted no será dueño de nada, así viva en esa casa por 1000 años. La única manera en que usted puede volverse dueño de la casa que tomó en arriendo es que usted deje de pagar arriendo, pague los impuestos de la casa y todo en un plazo de 5 años.
Ahora bien, si usted vivió por más de 4 años de arriendo y lo quieren desalojar porque sí, entonces tiene derecho a una indemnización equivalente a 1.5 meses de arrendamiento, que no es excluyente a los 3 meses de indemnización si lo desalojan por fuera del vencimiento.
AÑADIDO EL 23 DE ENERO DE 2018: ¿PUEDO ELEVAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A ESCRITURA PÚBLICA?
Si, si puede. Y de hecho, es lo más recomendable.
Al elevar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana a escritura pública, y posteriormente registrado ante la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos, las partes harán que ese contrato pueda ser inoponible a terceros, ya que de antemano serán advertidos de su existencia. Es algo muy util si el arrendador decide vender la casa durante la vigencia de dicho contrato, de modo que el arrendatario tendrá certeza de que el nuevo dueño lo respetará durante su duración.
Curiosidades del contrato de arrendamiento:
AÑADIDO EL 16 DE ENERO DE 2017 CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.
Aunque usted no lo crea, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana tienen una clasificación que depende de si está arrendando toda o parte de la casa, o de si están arrendando una o más personas. Esa clasificación es la siguiente:
a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales;
b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio;
c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios;
d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.
Artículo actualizado el 2 de marzo de 2016
Ya había indicado en mi pagina de Facebook que el contrato de Leasing (también conocido como arrendamiento financiero) es una “fusión” del contrato de arrendamiento con el contrato de compraventa y el contrato de corretaje”, sin embargo, quise ampliar ese concepto, pero los colegas de Fedeleasing lo hicieron de forma más que suficiente.: (nota: en el año 2014 Fedeleasing publicó un manual jurídico muy bueno que recomiendo consultar antes de leer esta información, ya que la que leerá a continuación fue publicada en el 2013, por lo que puede estar desactualizada)
QUE ES EL LEASING?En sentido amplio, el leasing es un contrato mediante el cual una parte entrega a la otra un activo para su uso y goce, a cambio de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento, el bien se restituye a su propietario o se transfiere al usuario, si éste último decide ejercer una opción de adquisición que, generalmente, se pacta a su favor.
La denominación “leasing” es una palabra en inglés, que viene del verbo “to lease” que significa “tomar o dar en arrendamiento”, pero que no recoge de manera suficiente la complejidad del contrato, al ser especial y diferente al simple arriendo; sin embargo, la legislación y doctrina mundial, incluida Colombia, lo ha nominado “leasing”.
CUALES SON LAS CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE LEASING?1°- Es un contrato Bilateral; vale decir, hay obligaciones reciprocas entre las partes contratantes. Se entiende sinalagmático en el sentido de que las obligaciones generadas del mismo actúan las unas como causa de las otras.
2°- Es un contrato Consensual; para su perfeccionamiento basta la voluntad de las partes, y no se requiere solemnidad alguna. No obstante lo anterior, para fines probatorios, la mayoría de los contratos se hacen constar por escrito y en el caso de leasing inmobiliario, no es extraño que, además, se eleve a escritura pública.
No obstante, el artículo 4 del Decreto 1787 del 3 de junio de 2004 señala que los contratos de leasing habitacional destinado a vivienda familiar deben celebrarse por escrito.
3°- Es Oneroso; ambos contratantes persiguen con su celebración un beneficio económico, gravándose cada uno en beneficio del otro.
4°- Es Conmutativo, puesto que existe un equilibrio entre las prestaciones de las partes. Las ventajas que esperan derivar las partes del contrato pueden ser determinadas desde el mismo momento de celebración del contrato.
5°- Es de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes se van cumpliendo periódicamente durante la vigencia del contrato. Las obligaciones de las partes se cumplen a cada instante, periódico y continuamente.
6°- Es un contrato de naturaleza mercantil, dado que se celebra entre comerciantes y sobre bienes susceptibles de producir renta. Inclusive, si el locatario es una persona natural no comerciante, la compañía de leasing como arrendadora siempre es una sociedad comercial, lo que hace incuestionable el que el contrato se rija por las disposiciones de la ley mercantil.
7º- Es principal; subsiste por sí solo sin necesidad de otro contrato.
CUANTAS CLASES DE LEASING HAY?Existen diversas modalidades de Leasing, todos las cuales se enmarcan en dos tipos fundamentales que son el Leasing Financiero y el Leasing Operativo.
El Leasing Financiero es: un contrato en virtud del cual, una Compañía de Financiamiento Comercial, denominada LA LEASING, entrega a una persona natural o jurídica, denominada EL LOCATARIO, la tenencia de un activo que ha adquirido para el efecto y que éste último ha seleccionado para su uso y goce, a cambio del pago periódico de una suma de dinero (CANON) durante un plazo pactado y a cuyo vencimiento, el locatario tendrá derecho a adquirir el activo por el valor de la opción de adquisición.El Leasing Operativo es: un contrato en virtud del cual, una persona natural o jurídica, denominada LA ARRENDADORA, entrega a otra, llamada LA ARRENDATARIA, la tenencia de un bien para su uso y goce, a cambio del pago de un canon o renta periódica.
CUALES SON LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL LEASING FINANCIERO?1°- La entrega de un bien para su uso y goce.
2°- El establecimiento de un canon periódico, que lleva implícito el precio del derecho a ejercer una opción de adquisición.
3°- La existencia, en favor del locatario, de una opción de adquisición al terminarse el plazo pactado en el contrato, que podrá ejercer siempre y cuando cumpla con la totalidad de las prestaciones a su cargo.
4°- Que el bien objeto del Leasing sea susceptible de producir renta.
CUALES SON LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL LEASING OPERATIVO?1° La entrega del bien.
2° El pago de un canon.
3° La aptitud del bien para producir renta.
EN QUE SE DIFERENCIA EL LEASING FINANCIERO DEL LEASING OPERATIVO?La diferencia fundamental consiste en que en el leasing financiero siempre existe una opción de adquisición, pactada desde el inicio del contrato a favor del locatario, mientras que en el operativo sólo se presenta esta opción excepcionalmente, y de existir, es por el valor comercial del bien (Opción de compra a precio comercial).
En el leasing financiero, la vocación del bien es pasar al patrimonio del locatario, al paso que en el operativo es permanecer en poder del arrendador.
La opción de adquisición en un leasing financiero puede estar determinada en valor en el contrato, o ser determinable siempre y cuando claramente se indique como llegar a su determinación y dicha determinación guarde relación con el valor del bien en el momento en que se inicie el contrato.
La potencial opción de compra en un leasing operativo, como se dijo, se realiza por el valor comercial del bien, entendido éste valor como aquel precio en el mercado de bienes de similares características al objeto del contrato, en un momento determinado y considerando el estado en que se encuentra.
ES EL LEASING UN CONTRATO ATÍPICO?El Decreto 913 de 1.993, definió en su artículo segundo el leasing financiero con base en las costumbres y prácticas mercantiles vigentes para entonces, de la siguiente manera: ” Entiéndese por operación de arrendamiento financiero la entrega, a título de arrendamiento, de bienes adquiridos para el efecto, financiando su uso y goce a cambio del pago de cánones que recibirá durante un plazo determinado, pactándose para el arrendatario la facultad de ejercer al final del periodo una opción de compra”.
Para una parte de la doctrina nacional de esta forma quedó tipificado en la legislación Colombiana el contrato de leasing financiero. Sin embargo, para otros, la normativa en la materia es bastante precaria, lo que hace concluir que ésta insuficiencia legal impide calificar como típico al contrato de leasing, toda vez que el legislador no ha reglamentado el contrato con la especificidad requerida, suficiente como para darle cuerpo de un contrato típico, sin que ello signifique que se desdibuje la naturaleza independiente y especial de éste contrato frente a otras figuras contractuales.
Fedeleasing acoge la posición de que el leasing es un contrato típico.
El leasing operativo lo equipara la norma con el arrendamiento y remite a sus disposiciones todo lo relativo a esta modalidad de leasing.
NATURALEZA JURIDICA DEL LEASING.Tiene su propia naturaleza y no puede ser calificado o asimilado a otros tipos contractuales. Es un contrato de leasing.
PUEDEN APLICARSE ANALÓGICAMENTE AL LEASING FINANCIERO LAS NORMAS DE OTRAS FIGURAS CONTRACTUALES?Solamente se podrá acudir analógicamente a la normativa aplicable a otras figuras contractuales, cuando una situación no se encuentre regulada por la ley ni por el contrato de leasing o no exista costumbre mercantil sobre el particular.
CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE EL LEASING Y LA VENTA A PLAZO?La diferencia radica en que mientras el objeto del leasing lo constituye la explotación del bien, el de la venta a plazos lo constituye el traslado de la propiedad. En el leasing, la propiedad del activo está durante todo el contrato en cabeza de la compañía arrendadora, quien entrega al locatario la tenencia del bien y una opción para su adquisición al finalizar el mismo. En la venta a plazo, la propiedad del bien está desde el inicio del contrato en cabeza del comprador, quien lo usa y disfruta con ánimo de señor y dueño aunque no haya pagado la totalidad del precio.
En la venta a plazo la propiedad del bien se consolida plenamente y en forma automática cuando se paga la última cuota del precio de la venta, mientras que en el leasing sólo se consolida la propiedad en cabeza del locatario mediante el ejercicio de la opción de adquisición y una vez cumplidas todas las obligaciones dinerarias emanadas del contrato de leasing.
En consecuencia, en la venta a plazo la propiedad del bien puede regresar al vendedor por la condición resolutoria tácita emanada de la forma de pago, al paso que en el leasing, el traslado del dominio nunca estará sujeto a condición resolutoria emanada de la forma de pago, porque sólo se da cuando está cancelada la totalidad del precio y se ejerce la opción de adquisición.
CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE EL LEASING Y LA VENTA CONDICIONADA?Al igual que en el caso anterior, la diferencia radica en el objeto del contrato. Mientras que en el leasing lo constituye la tenencia de un bien para su uso y goce, en la venta condicionada el objeto es traspasar la propiedad al comprador cumplida determinada condición.
CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN CONTRATO DE LEASING Y UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?Las diferencias señaladas anteriormente para distinguir el leasing financiero del operativo, son las mismas que lo distinguen del contrato de arrendamiento.
Entre el leasing operativo y el arrendamiento, la diferencia radica en que el bien objeto de este contrato debe ser susceptible de producir renta, exigencia que no se predica del bien objeto de un contrato de arrendamiento. Así mismo, en el leasing operativo deben cumplirse las características particulares de la operación.
Igualmente, hay que distinguir el leasing del denominado renting que es un contrato financiero por medio del cual el arrendador entrega un bien en alquiler al arrendatario, pero éste último no tiene la posibilidad de adquirirlo a la finalización del contrato, ni como ejercicio de una opción de adquisición como en el leasing financiero, ni en uso de una opción de compra a valor comercial como en el leasing operativo; en el renting normalmente se entregan servicios adicionales como el mantenimiento, operarios, posibilidad de reemplazos de los equipos, etc.
CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN LEASING Y UN CRÉDITO?Mientras el leasing tiene como condición esencial la entrega de un activo de propiedad de la Compañía de leasing al locatario, para su uso y goce, en el crédito lo que se entrega al cliente es dinero, bien fungible, debiendo el beneficiario del crédito devolver dinero, junto con los intereses generados por la operación.
En el leasing se intermedian bienes, activos; en el crédito se intermedia dinero.
La existencia de un activo de propiedad de la leasing es de la esencia de la operación de arrendamiento; en el crédito no existen bienes de por medio, y si ellos se presentan son como garantía, respaldo de la operación crediticia, es decir subordinados a un contrato principal, como lo es el mutuo.
El pago periódico en el leasing es un canon, donde puede o no contener amortización del valor del activo que se entrega en leasing; entre tanto, en el crédito se pagan cuotas, o inclusive un solo pago al vencimiento del plazo del mutuo, junto con unos réditos del capital prestado, es decir pago de intereses.
En la operación de leasing no hay traslado de la propiedad del bien entregado en arrendamiento durante el plazo del contrato; en el crédito, el dinero que se entrega en préstamo es traslaticio del dominio, al ser bien fungible, y, el deudor se obliga a pagar en dinero, billetes o recursos estos diferentes a los entregados por la entidad financiera. En el leasing el bien entregado para uso y goce es el mismo durante todo el periodo del contrato.
Igualmente, no puede confundirse el leasing con un crédito garantizado, donde éste último es un contrato por el cual una parte entrega a la otra, una suma determinada de dinero generalmente de libre destinación, que esta se obliga a pagar, dando como garantía del pago su firma y/o la de un tercero (garantía personal), o la prenda sobre un bien mueble, o la hipoteca sobre un inmueble (garantía real), o cualquier otra garantía admisible; al paso que el leasing es un contrato en que no hay entrega de dinero, sino de activos, por cuyo uso se pacta el pago de un precio periódico. En algunos contratos de Leasing existen garantes de las obligaciones del locatario, obligaciones que no se limitan al pago del canon, sino que comprenden muchas otras, como son el cuidado del bien, el uso acorde con su naturaleza y la devolución en buen estado, si se llegare a presentarse.
EL CONTRATO DE LEASING NO PUEDE PREDICARSE COMO UN “LOTEO JURIDICO” DE UN NEGOCIO COMPLEJOUna pequeña parte de la doctrina nacional, para no aceptar la naturaleza jurídica independiente del contrato de leasing y querer englobarlo en las “tradicionales” formas contractuales, ha argumentado que el leasing es un negocio jurídico complejo que debe “desenglobarse” o “escindirse” en etapas, cada una de las cuales debe reputarse como un contrato independiente: mandato, compraventa, arrendamiento, crédito, etc.
Es claro que éste “esfuerzo mental” de evitar penetrar en la naturaleza jurídica especial del contrato de leasing, es además de “descabellado” falto de todo fundamento jurídico y de plano debe desecharse.
CUANTAS PARTES INTERVIENEN EN UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?En todo contrato de leasing financiero tienen que intervenir por lo menos dos partes, una Compañía de Financiamiento Comercial, propietaria del bien objeto del leasing, y un locatario, persona natural o jurídica que recibe la tenencia del mismo para su uso y goce.
Adicionalmente, suelen intervenir en el contrato, sin que sean partes necesarias en el mismo, el proveedor de los bienes objeto del leasing y los co-locatarios y garantes.
CUANTAS PARTES INTERVIENEN EN UN CONTRATO DE LEASING OPERATIVO?Las mismas que en el Leasing Financiero, con la diferencia de que el propietario del equipo objeto del contrato no tiene que ser necesariamente una Compañía de Financiamiento Comercial.
PORQUE SE LLAMA LOCATARIO AL ARRENDATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING?Aunque en la legislación Colombiana se habla indistintamente de arrendatario y locatario, la costumbre mercantil ha utilizado el término locatario para señalar al usuario de los bienes en un contrato de leasing financiero, con el objeto de distinguirlo del arrendatario en contratos de leasing operativo o de arrendamiento.
PORQUE SE LLAMA “LA LEASING” AL ARRENDADOR DE UN CONTRATO DE LEASING?Porque los únicos facultados por la ley para celebrar contratos de leasing financiero en calidad de arrendadores son las Compañías de Leasing (Compañías de Financiamiento Comercial).
Como se verá adelante, la ley ha permitido que, además, los Bancos sean arrendadores en los contratos de “leasing habitacional”.
QUIENES ESTÁN FACULTADAS PARA REALIZAR OPERACIONES DE LEASING FINANCIERO Y OPERATIVO?Conforme a la legislación vigente, el leasing financiero, desde el punto de vista activo de la operación, sólo puede ser realizado por las compañías de financiamiento comercial. (Estatuto Orgánico del Sistema Financiero / Decreto 663 de 1993).
Por otra parte, cualquier persona natural o jurídica, incluidas las Compañías de Financiamiento Comercial, pueden celebrar operaciones de leasing operativo en calidad de arrendadores.
En el caso del denominado “leasing habitacional” la ley ha facultado a los establecimientos bancarios para realizar éste tipo de leasing, ordenando que estas operaciones se consideraran leasing operativo para efectos contables y tributarios.
Desde el punto de vista pasivo de la operación, cualquier persona natural o jurídica puede celebrar contratos de leasing financiero en calidad de locatario. Así mismo, cualquier persona natural o jurídica puede celebrar contratos de leasing operativo en calidad de arrendatario.
QUE ES EL LEASING INTERNACIONAL O CROSS BORDER LEASING?Es un contrato en el cual la compañía de Leasing y el locatario se encuentran en países distintos y se rigen por sistemas legales diferentes.
Una de las características mas importantes del leasing internacional en la regulación colombiana, cuando se trata de una operación entre una compañía de leasing extranjera y un locatario domiciliado en Colombia, es que el bien objeto del contrato se importa bajo el régimen de importación temporal a largo plazo, si se cumplen los requisitos establecidos en la ley para el efecto.
QUE ES EL LEASING DE IMPORTACIÓN?Es un contrato sobre equipos que están fuera de Colombia y que por ende deben importarse. Por lo general, en este tipo de contratos, el locatario encarga a la compañía de LEASING la negociación con el proveedor del exterior del bien que él expresamente ha escogido así como la importación del equipo. También existe una modalidad de leasing de importación en la cual se acuerda que el locatario negocie el bien con el proveedor y haga la respectiva importación, y la compañía de leasing financie todos los gastos en que incurra por tales conceptos.
Cualquiera sea la modalidad operativa del leasing de importación, el canon sólo se comienza a cancelar cuando el bien importado es recibido a satisfacción por el locatario, independientemente que esté operando.
En muchas ocasiones, cuando el proceso de importación del bien se dilata, sea porque bien deba construirse en el exterior ó por cualquier otro motivo, el futuro locatario cancela a la leasing los “intereses” sobre los anticipos que ha girado la leasing al proveedor del exterior; es legalmente posible que el pago de dichos “intereses por anticipos” se cancele en un solo contado previo a la formalización del contrato de leasing.
Si tanto el locatario como la compañía de leasing importadora son nacionales, el leasing será de importación pero no será un leasing Internacional, carácter que adquirirá si la Compañía de Leasing es extranjera.
QUE SE ENTIENDE POR LEASING DE EXPORTACIÓN?Es un contrato sobre equipos que deben exportarse. En este tipo de contrato, la compañía de leasing es Colombiana y el locatario, de cualquier nacionalidad, está en el extranjero, por lo cual, todo leasing de exportación es igualmente un leasing Internacional.
QUE ES UN LEASING SINDICADO?Es aquél en que el activo objeto del contrato de leasing pertenece a dos o más compañías de leasing, nacionales o extranjeras.
De conformidad con la normativa vigente en Colombia, cuando una compañía colombiana quiera participar como copropietario con compañías extranjeras en una operación de leasing internacional, realizada con locatarios colombianos, su participación no podrá exceder del quince por ciento 15%, del costo del bien .
Cuando se trate de operaciones sindicadas entre compañías nacionales, el porcentaje de copropiedad sobre el bien dado en leasing que corresponda a cada una de ellas, será el que libremente acuerden. En estos casos, la legislación colombiana prevé que el contrato lo celebren conjuntamente todas las compañías copropietarias y denomina la operación como Leasing en Copropiedad.
QUE SE ENTIENDE POR SUBLEASING?El subleasing es una modalidad de leasing mediante la cual, la compañía de leasing que celebra el contrato no es la propietaria del equipo objeto del mismo, sino que éste pertenece a otra compañía de leasing. La norma legal colombiana sólo autoriza el subarrendamiento o subleasing, respecto a bienes de sociedades extranjeras que se importen para dar en leasing a locatarios domiciliados o residentes en Colombia. En estos casos se requiere que la compañía de leasing extranjera autorice expresamente a la nacional, para entregar el bien en subarriendo.
QUE SIGNIFICA UN LEASE-BACK?También se conoce como retroleasing ó sale and lease back, y es un contrato de Leasing en que el proveedor y el locatario son la misma persona. Esta figura es usada por empresas que desean liberar recursos para capital de trabajo, vendiendo a las compañías de leasing sus activos para tomarlos en leasing.
QUE SE ENTIENDE POR LEASING INMOBILIARIO?Un contrato en el cual el bien objeto del leasing es un Inmueble.
QUE ES EL LEASING HABITACIONAL?De acuerdo con la ley colombiana “se entiende por operación de leasing habitacional, el contrato de leasing financiero mediante el cual una parte denominada entidad autorizada -lease establecimiento bancario ó compañía de financiamiento comercial- entrega a un locatario la tenencia de un inmueble destinado a vivienda para su uso y goce, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor”.
QUE SE DENOMINA LEASING DE INFRAESTRUCTURA?Entiéndese por tal, aquél que versa sobre bienes destinados a la ejecución de obras o proyectos de infraestructura.
Mediante ésta modalidad la leasing adquiere el equipo que el locatario requiere en el desarrollo de proyectos de infraestructura, y simultáneamente se lo entrega en arrendamiento con opción de adquisición, a plazos iguales o superiores a 12 años, ó al término del contrato de concesión respectivo, si existiere.
Este tipo de leasing se realiza en proyectos de infraestructura en los siguientes sectores: Transporte, energético, telecomunicaciones, agua potable y saneamiento básico.
QUE SE CONOCE COMO CONTRATO MAESTRO O “MASTER LEASE”?La operación consistente en el establecimiento por parte de una compañía de leasing de un límite máximo para operaciones de leasing, por un monto y por un plazo determinado, donde la totalidad de los bienes adquiridos se incorporan en un solo contrato.
QUE SE CONOCE COMO VENDOR LEASING?Los acuerdos entre compañías de leasing y proveedores de equipos que pueden comercializarse masivamente mediante el contrato de leasing, y en virtud de los cuales, el proveedor otorga a la compañía descuentos sobre el precio de los bienes, comisiones y en ocasiones, asume compromisos de mantenimiento y recompra, a cambio de lo cual la compañía de leasing se constituye en el mecanismo de financiación de la venta de dichos bienes. Estos convenios implican una colaboración mutua entre las partes y traen beneficios tanto para la compañía de leasing como para los proveedores, puesto que se amplía la fuerza de ventas de esos bienes y se fomenta la celebración de contratos de leasing.
QUE ES EL LEASING APALANCADO?Es una operación en virtud de la cual los recursos que utiliza la compañía de leasing para adquirir bienes y entregarlos en leasing, provienen de uno o varios inversionistas, por lo cual la compañía se convierte en un administrador del contrato. Bajo esta modalidad también es posible que la compañía de leasing actúe como copropietaria del bien entregado en leasing, si aporta parte de los recursos con los cuales se adquiere el bien objeto del contrato. Esta modalidad de leasing aún no se ha desarrollada en Colombia ni se encuentra regulada.
ES POSIBLE REALIZAR UN LEASING CON ENTES TERRITORIALES?Si. En esta modalidad, el locatario o arrendador, según se trate de un leasing financiero o de uno operativo, es un Municipio, Gobernación u otra Entidad Territorial o Empresa Pública. Esta figura ha sido muy usada en los Estados Unidos de Norteamérica para el desarrollo de programas municipales que comprenden para su ejecución, una gran variedad de equipos y de entidades.
De conformidad con conceptos emitidos por el Ministerio de Hacienda, el leasing es una operación asimilada al crédito público.
QUE SE CONOCE COMO DRY Y QUE COMO WET LEASING?Son términos utilizados en el leasing de aeronaves, donde se denomina DRY, el que tiene por objeto solamente la aeronave y WET, el que involucra dentro del canon, además del uso del equipo, la tripulación, el mantenimiento necesario para la operación y el valor de los seguros.
PRINCIPALES OBLIGACIONES DEL LOCATARIO(1) Frente a la Compañía de Leasing:
a.- Pagar el canon en los plazos convenidos.
b.- Hacer un correcto uso del bien y conservarlo en buen estado de funcionamiento. La ley prohíbe expresamente a las compañías de leasing asumir directamente el mantenimiento de los bienes entregados en leasing financiero. Esta prohibición legal no existe para el caso de leasing operativo.
La utilización del bien debe ceñirse a los términos convenidos en el contrato y a la naturaleza del bien; su explotación económica debe ser racional, como la desarrollaría un “buen empresario” respecto de sus bienes propios.c.- Permitir la inspección del bien, con el objeto de que la compañía de leasing pueda velar por la debida conservación y seguridad del bien de su propiedad; de ésta forma la sociedad arrendadora podrá cerciorarse del cumplimiento adecuado de la obligación de uso adecuado del bien por parte del locatario.
d.- Dado que en el leasing financiero el locatario, además del uso y el goce del bien, tiene la vocación de adquirirlo, responde por su deterioro y contractualmente se compromete a repararlo en caso de que sea necesario. De ésta forma el locatario tiene la obligación de asumir todos los gastos de reparación, tanto necesarias para conservar el bien y mantener su buen funcionamiento, como las derivadas del uso normal del mismo.
e.- Los locatarios responden por la destrucción, robo o pérdida del bien en leasing; así se debe establecer en los contratos.
f.- Restituir el bien a la compañía de Leasing si no ejerce la opción de adquisición o si no ha cumplido con las obligaciones a su cargo; debe recordarse que el locatario usa y goza el bien en virtud de un título precario de mera tenencia. Los gastos de desmonte del sitio de operación y de traslado hasta el lugar de destino y restitución, son de cargo del locatario.
g.- Asegurar contra todo riesgo el bien objeto del contrato. Por tener la calidad de propietaria del bien, la compañía de leasing debe ser la beneficiaria de los seguros en los contratos de leasing.
h.- Por ejercer la tenencia y guarda del bien en leasing, el locatario debe responder de los daños o perjuicios que cause el bien a terceros.
i.- Informar, al final del plazo pactado, si ejerce o no la opción de adquisición.
(2) Frente al Proveedor del bien:
a.- Recibir el bien en la oportunidad definida, siempre y cuando el mismo se encuentre en las condiciones de operatividad requeridas y que cumpla con los requerimientos del caso.
b- Durante la vigencia de la ó de las garantías, notificar cualquier desperfecto, daño ó hecho cobijado por la garantía, dentro del plazo definido en la misma.
PRINCIPALES DERECHOS DEL LOCATARIO.(1) Frente a la Compañía de Leasing:
a.- Exigir la entrega del bien para su uso y goce, siempre y cuando el proveedor haya cumplido con sus obligaciones.
b.- Exigir la transferencia de la propiedad del bien cuando ejerza la opción de adquisición pactada a su favor, una vez haya cumplido con todas las obligaciones a su cargo y haya cancelado el valor de la opción.
(2) Frente al Proveedor del bien:
– De común acuerdo con la compañía de leasing, exigir el cumplimiento de las garantías del bien.
LA LEASING DEBE RESPONDER POR LOS VICIOS O DEFECTOS DEL BIEN ENTREGADO EN LEASING?NO. Teniendo en cuenta que es el locatario quien especifica el equipo y escoge al proveedor de acuerdo con su criterio y experiencia, la compañía de leasing queda exonerada de garantías; en el contrato se consagran cláusulas de exoneración al arrendador de toda responsabilidad por los vicios o defectos que pueda tener el equipo, así como también de la derivada de su eventual evicción.
Vale la pena anotar que en general las cláusulas de exoneración de responsabilidad por parte de la compañía de leasing, tienen como contraprestación la cesión de las garantías otorgadas por el proveedor y/o fabricante del bien, con el objeto de que de común acuerdo con la leasing el locatario pueda exigir las garantías cedidas.
LOS CONTRATOS DE LEASING DEBEN REGISTRARSE?No hay obligación de registrar los contratos de leasing. No obstante lo anterior, cuando versen sobre bienes sujetos a registro (bienes inmuebles o vehículos), pueden registrarse ante la oficina de registro de instrumentos públicos o ante las secretarías de tránsito respectivamente. Dicho registro no tiene fines distintos de darle publicidad al contrato frente a terceros.
SE PUEDEN PACTAR CON LA COMPAÑÍA DE LEASING DIFERENTES MODALIDADES DE CANONES?SI SE PUEDE, TANTO EN EL LEASING FINANCIERO COMO EN EL OPERATIVO.
En general las modalidades de cánones que operan en Colombia son:
(1) Canon fijo.- pagos iguales durante la vigencia del contrato, ya sean anticipados o vencidos. Este canon puede modificarse por cambios en las condiciones del mercado, si así lo acuerdan las partes.
(2) Canon variable.- pagos que varían conforme a las condiciones del mercado o al acuerdo de las partes. La periodicidad de la variabilidad depende de lo que se haya pactado y generalmente están ligadas a una tasa de referencia como la DTF, la TCC, el IPC, tasa referencia DÓLAR ó EURO, la tasa de DEVALUACIÓN, etc.
(3) Canon creciente.- pagos que van aumentando en la medida en que se va ejecutando el contrato.
(4) Canon decreciente.- pagos que van disminuyendo en la medida en que se va ejecutando el contrato.
AL INICIO DEL CONTRATO O DURANTE SU EJECUCIÓN PUEDEN EXIGIRSE Ó ACORDARSE CANCELACIONES TOTALES O PARCIALES EN UN CONTRATO DE LEASING?Si, pero debe determinarse su destinación específica, sin apartarse de la naturaleza del contrato; puede acordarse de que dichas sumas de dinero se traten como cánones extraordinarios o como un menor de los cánones por recaudar, sin que sea viable dejar al arbitrio de alguna de las partes su destinación; tampoco se podrá acordar que la suma así recibida sea considerada como un pago anticipado de la opción de adquisición.
EN CASO DE INCUMPLIMIENTO O RETRASO EN LOS PAGOS DE LOS CÁNONES O DE OTRAS OBLIGACIONES A CARGO DEL LOCATARIO, ÉSTE QUE PAGAR “INTERESES DE MORA” U OTRO TIPO DE “SANCIONES ECONÓMICAS”?SI.
En el leasing financiero se debe pagar mora cuando se presente un atraso en el pago de los cánones ó en la atención de cualquier obligación de carácter dinerario, siempre y cuando se encuentren pactadas en el contrato.
Las partes pueden acordar otras sanciones por el incumplimiento en el pago de los cánones ó de cualquier otra obligación pactada.
En el leasing operativo normalmente se aplican otro tipo de sanciones por el incumplimiento en el pago de los cánones, como por ejemplo multas; sin embargo frente a las obligaciones mercantiles dinerarias, se puede cobrar intereses moratorios como sanción por su incumplimiento.
EL LOCATARIO PUEDE CEDER EL CONTRATO O SUBARRENDAR EL BIEN EN LEASING?Ceder el contrato: Sólo si media autorización expresa y escrita de la compañía, quien previo a su otorgamiento, deberá estudiar al futuro locatario para determinar su capacidad de cumplimiento. La compañía puede autorizar la cesión en forma pura y simple, cambiando de locatario, o con responsabilidad del cedente, quien en este caso será garante del nuevo locatario.
Ceder la Opción de Adquisición: El locatario de un contrato de leasing financiero puede ceder a un tercero su derecho a ejercer la opción de adquisición, pero dicha cesión no produce efectos, hasta tanto sea notificada a la compañía de leasing.
También es viable legalmente que el locatario señale a un tercero para adquirir el dominio del bien, una vez haya ejercido la opción de adquisición.
Aunque desde el punto de vista sustancial estas cesiones no requieren de aceptación por parte de la compañía de leasing, por tratarse de entidades sometidas al control y vigilancia de la Superintendencia Bancaria que deben cumplir con las normas sobre prevención de actividades delictivas, pueden negarse a aceptar cesiones bien contractualmente, o al momento en que se les notifique de las mismas.
Subarrendar el bien: Sólo cuando expresamente y por escrito la compañía de leasing lo autoriza, en cuyo caso, el locatario continúa respondiendo frente a la leasing por todas las obligaciones emanadas del contrato.
El locatario puede objetar que la compañía de leasing ceda el contrato?: Por tratarse de un contrato mercantil de ejecución sucesiva, es de la naturaleza del contrato de leasing que la Compañía de Financiamiento Comercial lo pueda ceder a otra de la misma especie, sin necesidad de aceptación del locatario.
QUIEN ES EL RESPONSABLE DE LAS REPARACIONES Y DE LOS DETERIOROS O PERDIDA DEL BIEN ENTREGADO EN LEASING?El locatario es el responsable de reparar el bien, así como debe asumir los deterioros y la pérdida del mismo.
Los repuestos que se incorporen al bien pertenecen al arrendador. Además, siempre se exige que las reparaciones o adiciones deben ser acorde con las prescritas por el fabricante (y/o proveedor) a efecto de prevenir alteraciones que pudieren llegar a afectar el adecuado funcionamiento del bien.
En consecuencia, en el leasing el riesgo de deterioro, pérdida ó destrucción del bien es transferido del propietario (y/o acreedor) al locatario.
QUIEN DEBE RESPONDER EN CASO DE QUE CON EL BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING SE CAUSEN DAÑOS O PERJUICIOS A TERCEROS AJENOS A LA RELACIÓN CONTRACTUAL?El responsable de los daños o perjuicios de las cosas inanimadas es su guardián, o sea quien tiene sobre ellas el poder de mando, dirección y control. En consecuencia, aunque en los contratos de leasing la compañía es la propietaria del bien, la tenencia y la guarda del mismo corresponde al locatario y por consiguiente, es él quien debe responder por los perjuicios que cause el bien a terceros.
QUIEN DEBE ASEGURAR EL BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?Por ser los locatarios los responsables por el deterioro, pérdida, destrucción y robo del bien objeto de un contrato de leasing, así como por su mantenimiento y conservación, están obligados contractualmente a mantener asegurados contra todo riesgo y hasta su restitución, dicho bien. Así mismo, puede pactarse en el contrato la obligación de los locatarios de asegurarse hasta por una suma determinada, contra los daños y perjuicios que el funcionamiento o la utilización del bien pueda ocasionar a terceros.
Aunque los locatarios deben pagar las primas de los seguros y sus renovaciones, en el contrato se puede facultar a la compañía de leasing para que contrate y/o pague las primas de los seguros a nombre y por cuenta de los locatarios, quienes deberán cancelar estos pagos a la compañía.
A su turno, la Circular Básica Jurídica expedida por la Superintendencia Bancaria, faculta a las compañías de leasing para tomar un seguro por cuenta propia para proteger exclusivamente su interés y por lo tanto, en caso de presentarse un siniestro, el pago de la indemnización no libera al locatario de las obligaciones emanadas del contrato, en razón a que no participa ni de los derechos ni de las obligaciones del seguro.
Por tener la calidad de propietaria del bien, la compañía de leasing debe ser la beneficiaria de los seguros en los contratos de leasing.
SI EL LOCATARIO HA CUMPLIDO CON TODAS SUS OBLIGACIONES, QUE PUEDE HACER AL FINALIZAR EL TERMINO DEL CONTRATO DE LEASING?En el leasing financiero el locatario tiene derecho a ejercer la opción de adquisición por el valor previamente pactado o a devolver el bien a la compañía de leasing. Si existen varios locatarios, la propiedad debe transferirse a todos, salvo que se haya acordado que se le transfiera sólo a uno o a varios de ellos.
En el leasing operativo las partes pueden pactar una opción de compra o celebrar una promesa de compraventa sobre el bien objeto del contrato, siempre que sea por su valor comercial.
En consecuencia:
La opción de adquisición en el leasing financiero se pacta por un valor, conocido desde el inicio del contrato que, en caso de ejercerse, permite al locatario adquirir el bien a título de leasing; al paso que de existir opción de compra en un contrato de leasing operativo, su valor debe ser el valor comercial del bien al momento de su ejercicio, y de ejercerse, el arrendatario adquiere a título de compraventa.
Si el bien en leasing es un inmueble qué problemas plantea la opción de adquisición frente a la lesión enorme?
Ninguno, puesto que hay lesión enorme cuando el vendedor en un contrato de compraventa recibe menos de la mitad del justo precio de la cosa que vende o cuando el precio que paga el comprador es inferior a la mitad de dicho justo precio. Dado que la adquisición en los contratos de leasing financiero la hace el locatario a título de leasing y no de compraventa, no habrá lugar a lesión enorme, cualquiera sea el valor del bien por el cual se adquiera.
Se puede prepagar el contrato?
Dadas las características legales del contrato de leasing financiero, el cumplimiento de obligaciones reciprocas debe darse durante el plazo acordado, de tal forma que el ejercicio de la opción debe realizarse al finalizar dicho plazo. No obstante, las partes pueden acordar su terminación anticipada, en cuyo caso, deben estipularse las condiciones a que estaría sujeta dicha terminación.
Vale la pena comentar que la propia Superintendencia Bancaria ha conceptuado que “en el contrato de leasing el plazo juega un papel fundamental pues su determinación consulta y obedece al interés de ambas partes de manera que, los derechos a él sometidos no son exigibles antes de su vencimiento. Así las cosas, ninguna de las partes puede ampliar o restringir unilateralmente el plazo fijado para la ejecución del contrato sin asumir las consecuencias que acarrea su incumplimiento”. (Superintendencia Bancaria, consulta, oficio 95042561-1 del 18-08-96).
EL CONTRATO DE LEASING SE PUEDE MODIFICAR UNILATERALMENTE?No. Las partes deberán acogerse a los términos del contrato hasta tanto estos hayan sido modificados por el mismo medio en el que fueron pactados originalmente, de tal manera que, cualquier modificación a cualquiera de las cláusulas del contrato, no adquiere carácter de obligatorio para la otra parte hasta tanto ésta no la acepte expresamente.
CAUSALES DE TERMINACIÓN DE UN CONTRATO DE LEASING.Un contrato de leasing termina por:
a.- Finalización del plazo acordado.
b.- Mutuo acuerdo entre las partes.
c.- Terminación unilateral por incumplimiento de las obligaciones pactadas.
Para terminar unilateralmente un contrato de leasing, basta que la parte cumplida notifique a la otra del incumplimiento de las obligaciones del contrato y de su intención de darlo por terminado. Si el incumplido es el locatario, la compañía de leasing tendrá derecho a exigir la devolución del bien sin perjuicio de las demás obligaciones y sanciones que se hayan pactado en el contrato.
d.- Las demás causales estipuladas en el contrato.
