Este tema me lo preguntan mucho, y no lo había respondido porque quería esperar cómo me iba en un asunto personal con una inmobiliaria muy importante. Y gracias a mi cercanía con alguien muy especial que trabajó en una inmobiliaria, decidí escribir este artículo.
Continue reading “¿Es mejor alquilar una casa con inmobiliaria, o directamente con el propietario?”
La informalidad en materia de contratos de arrendamiento de vivienda urbana ha llevado a que se presten muchos abusos: Desde el cobro de depósitos para garantizar el pago de los cánones, hasta el desahucio de arrendatarios por fuera del término previsto y por causales ajenas a la realidad.
Es por ello que hoy voy a aclarar una duda que muchos tienen frente a este contrato, y es el límite en el precio del arrendamiento (cánon).
Continue reading “Esto es lo máximo que un arrendador le puede cobrar de arriendo”
¿Se acuerdan que desde el año 2013 llevo hablando de la ley de garantías mobiliarias, que desde esa época les prometí que iba a hablar de ella pero sólo me he limitado a repetir lo que otros han repetido? Pues como a este servidor le gusta cumplir sus promesas, hoy les voy a tocar este tema, pero con un enfoque distinto, dirigido a las personas no abogadas, con el fin de que tengan en cuenta las implicaciones de esta norma, y eventualmente, aprendan a defenderse de ella.
Continue reading “Las garantías mobiliarias y usted: Todo lo que debe saber”
Hace unos años les hablé en este espacio sobre el Leasing habitacional, y se concluyó que era un excelente mecanismo para adquirir vivienda…. ¿Pero realmente es así?
De acuerdo con la Ley de Arrendamientos de Vivienda (820 de 2003) y del Decreto 3130, las empresas de servicios públicos están en la obligación de ‘registrar’ los contratos de arriendo y responsabilizar por el cobro de las facturas únicamente a los inquilinos.
Para tal efecto, las empresas de servicios públicos pueden solicitar la constitución de pólizas (con las firmas que ofrezcan este servicio) o depósitos en determinadas cuentas y entidades y bancarias.
Dice también la norma, en el Artículo 15, que “cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio”.
Este es el procedimiento para centrar en el inquilino la responsabilidad de los servicios públicos:
1) Celebrar un contrato o hacer un otrosí al vigente para acogerse a la nueva ley.
2) En el nuevo contrato se debe estipular que el inquilino asume la responsabilidad de pagar lo que consume.
3) Si el arrendador exige las garantías, el inquilino debe adquirir una por cada empresa de servicios con una compañía de seguros u otra entidad que ofrezca el servicio.
4) Acercarse a cada empresa de servicios públicos y llenar el respectivo formulario.
5) Entregar las garantías que exija cada empresa y esperar diez días hábiles para una respuesta.
6) Si aceptan la solicitud, el cubrimiento solo durará por la vigencia inicial del contrato.
De acuerdo con el servicio o tipo de solicitud las siguientes son las líneas en que los usuarios pueden solicitar más información:
– EMCALI: 177 (en la ciudad de Cali, tanto para acueducto como para electricidad)
– Codensa: 115
– Empresa de Acueducto: 116— ETB: 170
– EPM Bogotá: 114 – 606 36 36 Bogotá
– Superintendencia de Servicios Públicos: 691 30 05 Bogotá
Lo que no debe pagar el dueño
Con o sin pólizas y sin importar el tipo de contrato, ni la fecha de realización, estas algunas eventualidades en las que el arrendador está protegido -en cierta manera- de los abusos de los arrendatarios y de las empresas de servicios públicos.
Cuando un inquilino queda en mora con los servicios públicos (y no se han constituido las pólizas del caso), solo es obligación del propietario responder por los tres primeros períodos facturados.
Las correspondientes empresas no pueden cobrarle al dueño más de este dinero, ya que incumplirían con la obligación de suspender el servicio luego de tres meses (artículo 130 de la Ley 142 de 1994) o de dos (artículo 18 de la Ley 689 de 2001) en que no se haya verificado el pago del servicio.
Cuando en las facturas se cobra telefonía celular, electrodomésticos, Internet, clasificados, entre otros productos, el propietario no tiene que pagarlas; eso corresponde a las empresas y de quien solicita el servicio.
Basta con que el arrendador vaya a la correspondiente empresa y exija que le facturen solo los servicios públicos domiciliarios (agua, luz, gas y llamadas locales y nacionales) o que le reciban allí mismo solo el pago de estos. Si no atienden la petición debe poner una queja en la Superintendencia de Servicios Públicos y en solo un par de días el problema será resuelto.
Fuente: Metro Cuadrado (Con acceso al 18 de agosto de 2014)
Hace unos meses escribí un interesante artículo sobre el Contrato de Arrendamiento de vivienda urbana, y en él dejé en claro mi posición sobre las garantías que algunos arrendadores piden. Por si no se ha leído el artículo, se la resumo: Si pide fiadores con propiedad raíz como garantía, entonces esa garantía es basura.
Y como en el mismo artículo hablé sobre la constitución de una póliza de seguros que garantice el pago del canon de arrendamiento, decidí ampliar ese punto, y esto fue lo que encontré:
¿Qué es un Seguro de Arrendamiento?
Se trata de una garantía que respalda y le paga al propietario el arriendo, los servicios, la administración y los posibles daños ocasionados al inmueble, en caso de que el inquilino incumpla con alguna de estas obligaciones.
¿Cómo funcionan?
El propietario solicita el servicio a una aseguradora o afianzadora. Al hacerlo será esta empresa la que se encargará de hacer el estudio de capacidad de pago del inquilino y de aprobarlo o desaprobarlo, según su historia crediticia y referencias comerciales y bancarias. Además, esta se ocupará de hacer el contrato y de asesorar al propietario en todos los aspectos relacionados con el proceso de arrendamiento.¿Qué cubren?
En principio, con la póliza básica, todas las opciones existentes en el mercado cubren la elaboración del contrato de arriendo, el pago de hasta 36 meses de arriendo, en caso de que el inquilino incumpla, al igual que todos los costos jurídicos -si hay necesidad de un proceso-.Sin embargo, algunas empresas ofrecen como parte de la póliza básica servicios y cubrimientos adicionales como la administración (36 meses), los servicios públicos (equivalentes a 2 meses) y asistencia domiciliaria para daños en tubos, chapas, vidrios, tejas, etc… . (Nota: en otras empresas para obtener estos servicios hay que pagar una prima adicional. -Consulte el Cuadro Comparativo de pólizas-).
¿Qué se debe hacer para tomar la póliza?
Basta con que el propietario solicite la póliza y de ahí en adelante, la aseguradora o afianzadora lo asesorará. Quien desee tomar en arriendo el inmueble debe cumplir con la documentación y condiciones estipuladas con la aseguradora o afianzadora.Estos seguros afianzamientos se pueden adquirir de tres maneras:
a. Directamente con la aseguradora o afianzadora. De este modo, el propietario sigue manejando su inmueble con la seguridad de que la aseguradora o afianzadora le garantizará los pagos.
b. Por medio de una inmobiliaria. En este caso es necesario consignar el inmueble para que la firma inmobiliaria lo administre y le realice el trámite ante la correspondiente aseguradora o afianzadora.
c. A través de Internet. Con esta opción, los propietarios pueden solicitar el servicio sin tener que desplazarse a una oficina y además, seguirán manejando directamente su inmueble con la seguridad de que la correspondiente afianzadora le garantizará los pagos.
¿Cuánto cuesta una póliza o afianzamiento de arriendo?
Las tarifas de las pólizas y los montos de cubrimiento variarán según la aseguradora o afianzadora a la que se acuda. En algunos casos el valor de la póliza o fianza básica, que se cancela de contado una vez cada año, es del 50 o 60 por ciento de 1 canon y en otros casos, el pago se realiza mensual sobre un porcentaje que varía entre el 2 y el 6 por ciento del arriendo. Para ampliar los cubrimientos cada empresa ofrece diferentes alternativas y tarifas adicionales.¿Qué más cobran?
– Algunas de las firmas afianzadoras y aseguradoras cobran el formulario de solicitud de arrendamiento. Otras lo obsequian.
– Los derechos de realización del contrato también tienen un costo, el cual varía según la afianzadora o aseguradora. En otros casos, son las inmobiliarias las que cobran este servicio.
– El estudio de capacidad de pago y aprobación de arrendamiento del inquilino (este lo asume el interesado en alquilar el inmueble).
¿Cuál es la vigencia de la póliza o afianzamiento?
Es de un año pero se puede renovar cuantas veces se renueve el contrato.¿Cuáles son los requisitos exigidos al arrendatario?
Para hacerse a un seguro, el arrendatario debe adquirir el formulario y, luego, conseguir dos fiadores (por lo menos uno con finca raíz) y anexar los siguientes documentos: certificado laboral, certificado de Libertad y Tradición, fotocopias de extractos bancarios y de cédulas de ciudadanía.Una vez se cumpla con estos requisitos, el correspondiente estudio toma entre 8 y 24 horas. En caso de ser aprobado hay que firmar el contrato que provee la aseguradora y pagar los montos asignados. A partir de ese momento el inmueble queda amparado por la vigencia inicial del contrato.
Fuente: Metro Cuadrado (con acceso al 18 de agosto de 2014)
Como se que a muchos les ha pasado que arrendan una casa y los inquilinos les dejan los servicios atrasados, es que me di a la tarea de escribir un artículo sobre el tema que aclarara las dudas de quienes son arrendadores sobre la materia, y que además, sirviera de guía para futuros arrendadores.
Por suerte, los amigos de metrocuadrado.com ya había hecho un inmejorable artículo al respecto, y con ayuda del Ministerio de Vivienda, la Superintendencia de Servicios Públicos, la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, y la Empresa de Teléfonos de Bogotá (ETB), se dieron a la tarea de responder todas las preguntas frecuentes que surgen sobre este tema tan espinoso.
Existan o no, pólizas, ¿los únicos responsables por el pago de facturas son los arrendatarios?
ETB: No. La solidaridad se rompe únicamente cuando el arrendador exija al inquilino las pólizas respectivas y notifique del contrato a las empresas de servicios públicos (ESP).¿Cuál es el procedimiento para evitar que me dejen cuentas tan altas?
MinVivienda (MV): 1. Celebrar un contrato o hacer un otrosí al vigente para acogerse a la nueva ley. 2. En el nuevo contrato se debe estipular que el inquilino asume la responsabilidad de pagar lo que consume. 3. Si el arrendador exige las garantías, el inquilino debe adquirir las necesarias. 4. Acercarse a cada empresa de servicios públicos y llenar el formulario en el que informa que hay un nuevo inquilino, quien asumirá el pago de los consumos. 5. Entregar las garantías que exija cada ESP.¿En dónde aplica la norma y desde cuando?
MinVivienda (MV): la ley, que empezó a regir desde julio de 2004, es de aplicación nacional y todas las empresas de servicios públicos a lo largo y ancho del país deben cumplirla.¿La medida es retroactiva? ¿Cómo se implementa si hay contrato vigente?
MinVivienda (MV): No es retroactivo. La medida es válida sólo si las partes se acogen a lo expuesto por la ley 820, mediante un otrosí al contrato vigente.
¿Cómo se constituyen y cuál es el valor de las garantías?
Cada empresa debe suministrar la información y la persona elige la solución más viable. Codensa, Empresa de Acueducto y ETB piden depósito bancario o póliza. Por su parte, EPM estableció un fondo que se tramita fácil y rápido en la misma empresa, cuyo valor de 15.000 pesos es fijo mientras que en las demás empresas el valor es más alto ya que depende depende del promedio de los consumos.
Para constituir las pólizas de garantía es requisito tomar el promedio de las tres últimas facturas. Cuando un inmueble es nuevo y no cuenta con un promedio de consumo, sino con unas tarifas básicas, ¿cómo se constituye este?
Codensa: se determina con respecto al promedio de todos los inmuebles de ese estrato en la ciudad.Si hay contrato vigente y el arrendatario no desea aportar las garantías, ¿se puede dar por terminado el contrato?
Lonja de Bogotá (LB): Si no se previó la exigencia de garantías en el contrato, no es causal de terminación que el inquilino no las aporte.¿Y si el contrato es verbal?
MV: La ley aplica incluso en los contratos verbales. En el denuncio del contrato se entrega toda la información.
¿Quién debe firmar el formulario de la denuncia?
SS: Quien hace el denuncio. Puede ser el arrendador o el arrendatario.¿No hay manera de constituir una sola garantía que sirva para todas las empresas?
EPM: no. Sería ideal pero no se puede denunciar. Los trámites se hacen en cada empresa. Es una buena sugerencia pero depende de la iniciativa de las aseguradoras. Hubo reuniones al respecto pero no se detectó ningún interés de parte de estas.Para los contratos vigentes ¿qué pasa con la responsabilidad de los inquilinos?
LB: Sigue siendo la establecida en el artículo 130 de la ley 142, donde se establece que el propietario es solidario con las deudas del inquilino. Pero si las partes se acogen a la ley (de común acuerdo) y se otorgan las garantías y se cumplen los procedimientos, el consumo corre por cuenta del arrendatario.¿Se le pueden suspender los servicios al inquilino que esté atrasado en el pago de ellos y del arrendamiento?
MV: La ley de servicios públicos establece que las empresas ¿y sólo ellas¿ están obligadas a suspender el servicio después de dos periodos de facturación de mora, a más tardar.¿Se debe firmar un contrato aparte con las empresas de servicios públicos?
LB: No deben firmar un nuevo contrato ni de arrendamiento ni de condiciones uniformes en la prestación del servicio. Se debe proceder únicamente con la denuncia del contrato.Si la ESP no recibe las denuncias de los contratos ¿qué se debe hacer?
SS: Quejarse ante la Superintendencia de Servicios Públicos.¿Aplica tanto para residencial como para comercial? ¿se debe adquirir póliza? ¿quién la paga?
MV: La ley sólo aplica a inmuebles urbanos arrendados y destinados a vivienda. Si el inquilino asume el pago de los servicios públicos y el propietario le exige las garantías, es el inquilino quien debe asumir los costos.¿La ESP puede elegir el tipo de garantía?
ETB: Sí, sólo estamos obligados a aceptar las emitidas o expedidas por las entidades financieras vigiladas por la SuperBancaria.
MV: La ley 820 establece (artículo 7) las garantías que se deben aceptar para el procedimiento.¿Qué requisitos exigen las aseguradoras al arrendatario?
LB: Dependerá de las políticas de cada aseguradora.
¿Cuánto valen las pólizas y dónde se consiguen?
ETB: Cuando los cánones de arrendamiento se encuentran asegurados, hay compañías que también respaldan en determinada cuantía los servicios públicos dejados de pagar. El costo es una prima calculada que depende del monto asegurado.Si duro 10 años en un mismo inmueble, ¿deberé pagar 10 garantías? ¿Me serán devueltas?
MV: Cada año se debe ajustar la garantía de acuerdo a las condiciones establecidas. No hay renovación automática y al final del periodo le será devuelta con intereses, si es del caso.Se habla de reajustes en la garantía si aumenta el consumo promedio, ¿qué pasa si hay reestratificación?
SS: La garantía se ajusta de acuerdo al cambio en el consumo.¿Las inmobiliarias tendrían potestad de realizar las denuncias ante las ESP?
SS: Sí, si la inmobiliaria es parte del contrato de arrendamiento puede notificar ante las empresas de servicios.Una vez arrendado el inmueble ¿las facturas llegan a nombre del inquilino o del propietario?
ETB: Dependiendo del caso, puede llegar tanto al inquilino como al propietario. Por ejemplo, si aún hay cargos de conexión por la línea llegará una factura parcial al propietario; y después de denunciar al contrato, también le llegará su respectivo cobro al inquilino.SS: Claro está que cada empresa ajustará su software y sus procesos; la ley no establece a nombre de quién debe facturarse. En principio debe ser al suscriptor o el constructor (si no se actualizan los datos).
Si no hay formatos para denunciar los contratos, ¿es válido hacer un documento con los parámetros de la ley?
SS: La norma exige que sea la ESP quien expida los formularios de acuerdo al artículo 15 del decreto 3130. Si ellos no los elaboran no se puede presentar ningún documento diferente.Si el propietario es el responsable de los servicios y no los paga, ¿a dónde puede acudir el inquilino?
LB: Se puede quejar ante la Subsecretaría de Control de Vivienda, en Bogotá. En el resto del país, ante las alcaldías.En los estratos 3 y menores es difícil conseguir un fiador, ¿la ley no será un obstáculo para arrendar?
MV: Quien exigirá las garantías es el arrendador y es de libre albedrío. Sólo son necesarias si el propietario las exige.¿Existe solidaridad en el pago de bienes facturados en los recibos como electrodomésticos o seguros?
SS: No. Sólo en servicios públicos domiciliarios: agua, luz, teléfono, aseo, alcantarillado, teléfono (local y larga distancia) y gas natural. Ni telefonía celular ni televisión por cable o Internet aplican por la solidaridad.Si al terminar el contrato o su prórroga la inmobiliaria olvida exigir nuevamente la garantía, ¿el propietario vuelve a ser solidario?
SS: La renovación de la garantía está a cargo del arrendatario, si hay prórroga hay que notificar y constituir nuevamente las pólizas. En caso contrario el propietario podrá ser obligado a asumir las deudas.¿Y si el consumo es mayor a la garantía?
ETB: La aseguradora debe responder de acuerdo con la garantía constituida. Los saldos pendientes están a cargo del arrendatario y pueden ser exigibles por parte de la ESP y la aseguradora.
Si se suspende el servicio por mora aunque hay garantía, ¿la ESP se puede negar a reconectar hasta que se pague la deuda?
SS: La ley 820 dice que el poseedor podrá solicitar la reconexión (si se han suspendido). A partir de ese momento, quien lo solicita asumirá los costos; la reconexión estará cubierta por la póliza.¿Qué pasa con el subarriendo?
LB: Las garantías subsisten ante el subarriendo. El punto es que, si hay mora, la ESP persigue al primer arrendatario.Si el inquilino no ha recibido cobro al finalizar el contrato, ¿está obligado a pagar?
SS: Se puede cobrar hasta cinco meses después de haber consumido.¿Por qué un inquilino puede pedir 10 o 20 líneas telefónicas sin autorización del dueño y luego este es el que debe pagar?
ETB: Esta es una ley de arrendamientos. El tema de servicios públicos está en la ley 142 del 94, donde se obliga a la empresa a prestar el servicio a quien lo solicite siempre que cumpla con las condiciones de ley. La segunda línea no es residencial sino comercial.¿Cómo evita uno que pidan una línea telefónica a nombre del inmueble?
ETB: por mandato constitucional no podemos negarle el acceso ya sea propietario e inquilino. Para evitarlo, tiene que denunciar el contrato de arrendamiento.Adicionalmente EPM Bogotá aclaró que quien solicite un nuevo servicio y además se identifique como arrendatario a partir de la entrada en vigencia de la Ley será responsable de los consumos que realice, por esta razón en todos los casos de nuevos servicios para arrendatarios exige la constitución de la garantía.
Fuente. metrocuadrado.com (con acceso al 18 de agosto de 2014)
