La informalidad en materia de contratos de arrendamiento de vivienda urbana ha llevado a que se presten muchos abusos: Desde el cobro de depósitos para garantizar el pago de los cánones, hasta el desahucio de arrendatarios por fuera del término previsto y por causales ajenas a la realidad.

Es por ello que hoy voy a aclarar una duda que muchos tienen frente a este contrato, y es el límite en el precio del arrendamiento (cánon).

¿Qué dice la Ley al respecto?

El monto máximo de los cánones de arrendamiento está regulado por .los artículos 18, 19 y 20 de la Ley 820 de 2003, que establecen lo siguiente:

ARTÍCULO 18. RENTA DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.

La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.

ARTÍCULO 19. FIJACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente.

ARTÍCULO 20. REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.

En palabras castizas, los tres artículos se traducen en lo siguiente:

1. A un arrendatario sólo le pueden cobrar hasta el 1% del resultado de multiplicar el avalúo catastral por dos (avalúo comercial). De ahí para abajo puede ser menos.
2. El avalúo comercial de un inmueble, para efectos de fijación de canon de arrendamiento, no es lo que se le de la gana al arrendador (o al dueño del inmueble)
3. EL canon se puede fijar en divisa extranjera, pero siempre se paga en moneda nacional, a la tasa vigente al momento de la celebración del contrato (así suba o baje, siempre será esa).
4. Cada doce meses (que NO cada año), el canon se incrementa según el IPC (que lo calcula el DANE a fin de año). Ese incremento es TECHO. Es decir, le pueden incrementar menos del IPC pero nunca más de esa tasa porcentual.
5. Antes de incrementar el canon, al arrendatario le deben de informar de esta situación antes de que se cumpla el año de celebrado el contrato, mediante servicio postal autorizado (o mediante el servicio que las partes convengan en el contrato, como whatsapp). OJO: Este es un derecho renunciable, por lo que en el mismo contrato se puede pactar que el arrendatario renuncia a esa notificación y es perfectamente válido.

Para explicar todo mejor, pongamos un ejemplo:

Supongamos que Pepe tiene una casa que va a arrendar, que él vendería en 400 millones de pesos, ya que sus vecinos vendieron por lo mismo. Sin embargo, en el avalúo catastral la casa figura por 90 millones de pesos. Pepe celebra un contrato de arrendamiento con Ana el 30 de marzo de 2018, y desea saber cuánto le cobrará de arrendamiento. Además, desea saber cuánto, y cuándo, le debe incrementar el cánon.

Así las cosas, Pepe sólo le puede cobrar a Ana hasta $1.800.000 de cánon de arrendamiento, ya que aunque los vecinos hayan vendido por 400 millones de pesos, por Ley la base para cobrar el canon son 180 millones.

Además, el incremento sólo se lo puede hacer el 30 de marzo de 2019, y lo máximo que le puede incrementar son $57.240, ya que el IPC para 2018 quedó en 3,18 % según el DANE.