Este tema me lo preguntan mucho, y no lo había respondido porque quería esperar cómo me iba en un asunto personal con una inmobiliaria muy importante. Y gracias a mi cercanía con alguien muy especial que trabajó en una inmobiliaria, decidí escribir este artículo.

Antes de empezar, entendamos qué son las inmobiliarias en Colombia.

Les recuerdo que este tema lo hablo desde mi experiencia. Y no por pereza de investigar, sino porque este tema, desde el punto de vista jurídico, es muy pobre. Básicamente, las inmobiliarias se regulan por dos leyes:

1- Los artículos 28 y subsiguientes de la Ley 820 de 2003, que sólo regula la matrícula de arrendadores que deben tener las personas (tanto naturales como jurídicas) que se dediquen a eso. Ojo, eso sólo aplica en los municipios de más de 15 mil habitantes.

2- Artículos 1340 y subsiguientes del Código de Comercio, que regulan el contrato de corretaje. El contrato de corretaje no es más que lo que usted celebra con un intermediario cuando acude a él para que le consiga algo que otro tiene pero que usted NO conoce: Desde una casa hasta una póliza de seguros.

Partiendo de esa pobre regulación, se puede concluir fácilmente que una inmobiliaria puede ser dos cosas:

1. O una empresa legalmente constituida que tiene bienes inmuebles de su propiedad, que arrienda de forma organizada.
2. Un intermediario que relaciona propietarios con potenciales arrendatarios. Casi siempre este es el último caso.

¿Cuál es el papel de una inmobiliaria?

Si la inmobiliaria es dueña de sus propios inmuebles que arrienda, pues entonces es un arrendador común y corriente y está sujeto a los mismos derechos y deberes de uno. Para profundizar sobre este tema lo invito a vistar este artículo.

Pero si la inmobiliaria es una intermediaria, por lo general su negocio consiste en lo siguiente:

1. Facilitarle al arrendador la parte comercial de su trabajo. Es decir, se encarga de publicitar el inmueble, mostrarlo a los potenciales arrendatarios, tomarle buenas fotos, atender las llamadas de quienes llamen a ver el inmueble y tener un área comercial que se encargue de contactar potenciales clientes identificados de antemano (sea para venta, si es del caso, o arriendo)
2. Si lo logra arrendar, servir de intermediario entre el arrendador y el arrendatario en los conflictos que surjan en el desarrollo de dicho contrato.
3. Investigar a los arrendatarios para certificar su solidez económica, seriedad en los negocios, o si simplemente son aptos para vivir en ese sector donde les van a alquilar (a mí no me mientan, eso lo hacen porque no en todas partes se le alquila a cualquiera). Esto incluye consultar a esas personas en centrales de riesgos.
4. Constituir pólizas de cumplimiento en caso de que el arrendatario incumpla el pago del canon, el pago de los servicios públicos o haga daños que no quiera asumir después. Cuando el arrendatario incumple con el contrato, se procede a siniestrarlo y mandar todo a manos de la aseguradora. Esto, mis amigos, es lo peor que le puede pasar a un arrendatario.
5. Recibir el pago, y cobrarlo persuasiva, y jurídicamente, en caso de incumplimiento. Además de ejecutar la cláusula penal en caso de incumplimiento.
6. Reportar negativamente al deudor moroso.
7. Hacer cumplir, entre las partes, la Ley 820 de 2003 y el Código de Comercio.

¿Cuál NO es el papel de una inmobiliaria?

Visto lo visto, el lector más acucioso ya sabrá lo que las Inmobiliarias no van a poder hacer jamás. Pero como sigue habiendo mucha confusión sobre el tema, y muchas inmobiliarias enfrentan a diario quejas infundadas por este mal entendido, les presento una lista de cosas que NO hacen (ni harán) las inmobiliarias:

1. Las inmobiliarias NO autorizan reparaciones. Si algo se daña en la casa arrendada, lo único que harán es trasladar el daño al dueño. Si este autoriza, la inmobiliaria contratará el arreglo. De lo contrario, no pueden hacer nada. Ahora, si el propietario se está demorando en responder, y el daño afecta el inmueble, o la salud de los residentes, entonces la inmobiliaria si puede autorizarla, en virtud de la misma Ley 820 de 2003, artículo 27.
2. No están a cargo del costo de la revisión periódica por el gas domiciliario (u otros servicios públicos domiciliarios). La revisión periódica la debe solicitar el arrendatario (y programar el día para que la empresa de gas haga la revisión periódica), so pena de que sea el responsable de la reconexión si le cortan el servicio. En cuanto al costo de dicha revisión, le corresponde al dueño.
3. No resuelven controversias entre vecinos.
4. No autorizan reparaciones locativas
5. Pagos por robos de contadores. Al igual que con la revisión periódica, eso lo hace el
6. En general, tomar cualquier decisión sobre el inmueble, ya que sólo el propietario puede hacerlo. Esto incluye fijar el cánon de arrendamiento.

Entonces, ¿Es mejor alquilar con inmobiliaria o directamente con particulares?

Aquí se parte desde la perspectiva del arrendatario. Se hace esta claridad para que todos los arrendadores sepan que este apartado del artículo NO va dirigido a ellos. Así que no quiero preguntas tontas más adelante.

(aunque, si me van a preguntar si a un arrendador le conviene más poner su inmueble con una inmobiliaria que ofrecerlo directamente, la respuesta es un sí rotundo si no tiene los conocimientos jurídicos, psicológicos y financieros necesarios para evitar que un arrendatario lo estafe)

Y como casi todo en el mundo del derecho, la respuesta a este interrogante es un gran DEPENDE.

Le conviene arrendar con una inmobiliaria si:

1. Usted es buena paga y está seguro de que no va a tener problemas financieros más adelante.
2. Si tiene un buen score crediticio.
3. Si no le interesa lidiar con propietarios.
4. Si no tiene tiempo para andar buscando casas (leyendo clasificados, patoneando por todo un barrio, haciendo llamadas….)
5. Si la casa que le gustó, y puede pagar, está con la inmobiliaria.
6. Si le gusta tener reglas de juego claras de principio a fin en un contrato.

Por el contrario, le conviene arrendar con un particular, si:

1. Usted busca pagar un canon más económico. Lo que sucede es que la inmobiliaria siempre inflará el canon de arrendamiento, ya que de ahí sale la comisión y hay que entregarle al arrendador lo que está pidiendo. Como pocos arrendadores se quieren bajar del canon que esperan recibir, pues entonces se opta por esa salida.
2. Si prefiere entenderse mejor con alguien directamente para asuntos como las reparaciones necesarias (como que se dañó un tubo, un inodoro. Esas cosas)
3. Si quiere negociar el incremento anual del canon de arrendamiento con el propietario.
4. Si quiere concertar la entrega del inmueble antes del cumplimiento del término de duración del contrato, y sin cumplir con los formalismos de la Ley 820 de 2003. Obvio, contratar con el propietario no es garantía de que eso pase, pero en muchos casos arrendar con el propietario de manera directa ha facilitado esa entrega.
5. Si le gusta crear lazos de amistad con esos propietarios.