Todo lo que necesita saber sobre el Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana

Actualizado el 16 de septiembre de 2019

Fundamento legal: Ley 820 de 2003, Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil

Al fin, después de tanto tiempo, retomo la senda de las entradas útiles en este blog: Esas que sólo buscan resolver problemas de la vida real con ayuda del derecho y no aquellas que, sólo le importan a los abogados. Además, esta entrada se la debía a más de uno y en especial a mi novia (a quien va dedicada esta entrada y quien la encontrará muy útil).

Lo que es el contrato de arrendamiento:

Aunque suene estúpido entrar a definir algo que muchos ya dan como obvio a estas alturas, se hace necesario porque una definición ayudará a desmentir muchos mitos alrededor de este contrato (algunos de ellos muy graves, como ya veremos), y también porque cada vez que un ser humano da algo por obvio, o cree que se las sabe todas en la vida, SIEMPRE la caga.

Un contrato de arrendamiento, en materia de vivienda urbana, es el acuerdo que usted celebra con el dueño de una casa para que usted viva en ella Y SÓLO PARA QUE VIVA EN ELLA a cambio de pagarle por ello. Sea en dinero o en especies. Si vamos a una definición más jurídica, este contrato de arrendamiento no es más que un acuerdo de voluntades donde el propietario cede el derecho a usar y a disfrutar de la vivienda (lo que la Ley 820 de 2003 llama torpemente “goce”, lo que en Derecho siempre ha querido decir algo diferente y está más ligado al Derecho de Dominio) por un tiempo determinado y a cambio de una remuneración que comunmente se pacta en dinero.

A partir de esta definición deben de quedar claras unas cosas que muchos las olvidan vilmente al creer que este contrato es como soplar y hacer botellas:

1. El contrato de arrendamiento SIEMPRE es oneroso. Y aclaro: Oneroso no significa que siempre habrá dinero de por medio, sino que el contrato tiende hacia la utilidad de ambas partes y, por lo tanto, estas partes siempre asumirán contraprestaciones mutuas. Si fuera gratuito se llamaría COMODATO.

2. Lo que se cede es la mera tenencia: Esto es importante, porque el arrendador aún dispone de los demás beneficios de ser propietario, entre los cuales está poder vender la casa o hipotecarla. Esto significa que también seguirá cumpliendo con las demás obligaciones que tiene como propietario (ejemplo: asistir a las juntas de copropietarios, pagar el impuesto predial de la casa y reparar los daños que ya venían con la misma antes del contrato de arrendamiento).

¿Debe de estar por escrito ese contrato?

No. El contrato de arrendamiento puede ser verbal o por escrito. Aunque Fedelonja pide a gritos que desaparezca la posibilidad de celebrar contratos de arrendamiento de forma verbal (y con justa razón)

Si lo quiere por escrito, le recomiendo que lo haga en una forma minerva: Son baratas e igual de válidas jurídicamente porque cumplen con lo que dice la Ley 820 de 2003. Además se consiguen en cualquier papelería del país.

Pero si celebro un contrato de arrendamiento de forma verbal (o se me pierde el contrato)¿cómo demuestro su existencia?

Con los recibos de pago de los cánones de arrendamiento. Ahora, si tampoco los tiene entonces deberá solicitar una prueba anticipada de interrogatorio de parte. Esto es básicamente una demanda, por lo cual usted deberá de contratar a un abogado.

¿Cómo se llaman las partes en estos contratos?

Arrendador (Conocido en algunas partes como “casero”): El dueño de la casa

Arrendatario (conocido popularmente como “inquilino”): El que la toma.

En el contrato de arrendamiento, ¿qué significa….?

Canon: Es una marca de cámaras muy bonitas el dinero mensual que el arrendatario le paga. Popularmente conocido como “arriendo”

Desahuciar: Es pedirle la casa arrendada a los arrendatarios.

Caución: una garantía que usted presta en caso de que ocurran eventos tales como mora en el pago del canon, desconexión de los servicios públicos, daños en la propiedad, etc…

¿Qué requisitos exige el arrendador para poder alquilar la casa?

Cualquiera que no viole el artículo 16 de la Ley 820 de 2003. En mi caso, recomiendo simplemente pedir una carta laboral donde se demuestre que el arrendatario lleva trabajando varios años en una empresa y la firma de un pagaré, o en su defecto, la constitución de una póliza de seguros donde se garantice el pago del canon si la persona llega a ser despedida del trabajo o tiene algún bajón económico).

No recomiendo los fiadores con propiedad raíz porque, en materia de contratos de arrendamiento, esta figura no sirve para nada. No no sólo no te garantiza el pago (Ser fiador con propiedad raíz no le impide a nadie vender su casa) sino que debe usted primero perseguir los bienes de su arrendatario si quiere hacer lo mismo con los de su fiador.

Además, pedir un fiador en la economía actual reduce las posibilidades de alquilar la casa de manera ágil, lo que en últimas se resume en que usted recibirá su dinero rápidamente.

¿Y cuáles son los requisitos que violan la Ley?

Pedir anticipos o depósitos, así se pacte devolverlos, y pedir que el arrendatario constituya una hipoteca sobre una casa de él o de su fiador: Ambas cosas no sólo son estúpidas, sino que son ilegales porque el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 exige EXPLICITAMENTE que no se pueden pedir

ARTÍCULO 16. PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

Cuando este artículo habla de cauciones reales se refiere a constituir hipotecas sobre los bienes inmuebles del arrendatario. Y es más que claro cuando habla de los depósito. Así que si usted es de esos arrendadores que le gusta pedir depósitos en dinero, le recomiendo que deje de hacerlo para evitar problemas en el futuro.

La excepción: El depósito para garantizar el pago de los servicios públicos, que está en el artículo 15 de la Ley 820 de 2003. Pero ese depósito se constituye para garantizar el pago de servicios públicos y no debe de ser mayor a dos periodos consecutivos de facturación (pero sólo se tiene en cuenta el cargo fijo y los cargos de reconexión, no lo del consumo del mes anterior)

¿Existe un término mínimo para celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?

No. Usted puede celebrarlo por el tiempo que quiera. Pero si no pacta ese término de manera expresa, entonces se entenderá por el término de 1 año.

Y de cuánto tiempo debe de ser la prórroga?

Se prorroga por el mismo lapso de tiempo inicialmente pactado. Tenga en cuenta que si no quiere prorrogar el contrato de arrendamiento, entonces deberá avisarle al arrendatario en un término no menor a tres meses. Si el contrato es menor a un año, entonces deberá indicar la no renovación en el mismo contrato.

¿A qué está obligado el arrendador?

A lo establecido por el artículo 8 de la Ley 820 de 2003

ARTÍCULO 8o. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.

3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.

Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.

4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.

En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.

PARÁGRAFO. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.

Pero no son las únicas. También hay que tener en cuenta las obligaciones que establece el Código Civil

ARTICULO 1982. . El arrendador es obligado:

1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

OJO: si el arrendador no le entrega a usted el inmueble en la fecha convenida, usted puede pedir una indemnización (art. 1984 del Código Civil)

Además, el arrendador está obligado a sufragar las reparaciones necesarias: Son las reparaciones que necesita la casa (Ejemplo: que se rompa una cañería o que se dañe el inodoro) y que son consecuencia de daños que ya existían antes de celebrarse el contrato de arrendamiento o de artefactos que la casa tiene que se deterioren por el uso normal.

¿Y a qué está obligado el arrendatario?

A lo que dice el artículo 9 de la Ley 820 de 2003

ARTÍCULO 9o. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. Son obligaciones del arrendatario:

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.

2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.

3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.

4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.

En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.

Además deberá sufragar las reparaciones locativas: Las reparaciones que hace el arrendatario de daños o deterioros que el inmueble sufrió por culpa de él y de quienes viven con él (ejemplo: Cuando se tapa el sanitario, que se quiebre una llave…)

¿Puedo como arrendatario subarrendar la vivienda?

NO! A menos que a usted lo autoricen expresamente.

LEA ADEMÁS: Airbnb y los contratos de arrendamiento de vivienda urbana: No corra riesgos pendejos

¿Puedo pagar el canon de arrendamiento en especies?

NO!, por exigencia del artículo 18 de la Ley 820

¿Existe un tope máximo para el canon de arrendamiento? ¿Cuál es el monto máximo que puedo cobrar de arriendo?

Si, y es el 1% del avalúo comercial del inmueble (o de la parte de él que se arrendó).

Lea además: Esto es lo máximo que un arrendador le puede cobrar de arriendo

¿Qué pasa si mi arrendador no me quiere recibir el pago del canon de arrendamiento?

Debe de ir al Banco Agrario y hacer un pago por consignación. Ya será problema de su arrendador si quiere hacer semejante fila para que le paguen.

¿Qué pasa si yo soy arrendatario y no quiero vivir más en esa casa?

Usted, como arrendatario, sólo puede dar por terminado el contrato de arrendamiento según lo establecido por el artículo 24 de la Ley 820:

ARTÍCULO 24. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.

5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.

Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.

Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.

De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.

De lo anterior se deduce que si usted se quiere ir antes de la casa arrendada, entonces deberá avisar con tres meses de anticipación y pagar una indemnización (equivalente a 3 meses de arriendo). Ahora, si simplemente no quiere renovar el contrato después de que se venza, entonces simplemente deberá de avisar con tres meses de anticipación (anteriores a la fecha de vencimiento del contrato. Esto, si el contrato es mayor a un año).

Tenga en cuenta que si usted no envía el preaviso, entonces el contrato se renovará por otro término igual, y tendrá que indemnizar a su arrendador.

Añadido el 20 de marzo de 2018. No debe olvidar que también son aplicables las causales de los Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil, las cuales NO HAN SIDO DEROGADAS y obligan al arrendador a tener el inmueble en condiciones de servir, so pena de conceder rebajas en el cánon, entrega del inmueble sin destrate o, incluso, indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. 

¿Y qué pasa si soy arrendador y quiero sacar a mis inquilinos?

Facilísimo. Debe de seguir lo establecido por el artículo 22 de la Ley 820

ARTÍCULO 22. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.

8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

En resumen: Solamente podrá pedirle el inmueble a sus inquilinos inmediatamente si ellos son gente que no le está pagando el arriendo, que se atrasaron en el pago de los servicios (y además se los cortaron), que no pagaron la administración, que usaron la casa para actos delictivos, QUE SON GENTE BULLOSA (es decir, de esa clase de gentuza que pone música a todo volumen incluso en días y horas en los cuales ya no debería de hacerlo), y cosas por el estilo.

Ahora si sus inquilinos son en realidad buenos inquilinos, y aun así los quiere desahuciar, entonces deberá darles un preaviso no mayor a tres meses e indemnizarlo con 3 meses de arriendo (mejor dicho, su inquilino vivirá gratis por tres meses)

Y si no quiere indemnizarlos, dígales que se irá a vivir a la casa y compre la póliza que dice el artículo que acabo de citar.

¿Qué pasa si soy arrendador y mis inquilinos no se quieren ir aunque cumplí con todo lo anterior?

Usted tiene dos opciones:

1. Iniciar un proceso de Restitución de Inmueble arrendado, en el cual podrá pedir medidas cautelares para el pago de los cánones atrasados. Pero necesitará abogado para hacerlo. Además suele demorarse al menos unos seis meses. Tenga en cuenta que estos procesos tienen trámite preferente (están al mismo nivel que las acciones de tutela) y que toda dilación injustificada le puede costar el puesto al Juez que conozca de este caso (como ha pasado).

2. La más fácil: Acudir a un Juez de Paz, citar a los arrendatarios y no conciliar. Una vez que el Juez de Paz profiera sentencia de desalojo, puede ir a una Inspección de Policía e iniciar una acción policiva de perturbación de la posesión (Artículo 125 y 129 del Código Nacional de Policía). Esto puede tomar 20 días y es más divertido.

Si usted mismo los desaloja, entonces comete una contravención (que antes era delito) que se llama “Ejercicio arbitrario de las propias razones” (artículo 1 de la Ley 23 de 1991) y la cual sólo tiene pena de multa de 1 salario mínimo. Y aunque no parezca tan grave ese salario mínimo no olvide que esa condena no lo exime de responder por los otros delitos que pueda cometer por desalojar por la fuerza a una persona. Aunque no neguemos que a veces esta es una alternativa válida para proteger nuestro derecho sagrado a la propiedad privada.

¿Si yo soy arrendatario y vivo por más de 5 años en la casa arrendada, seré dueño de la misma?

Lea: ¿Puedo quedarme con una casa que habito en arriendo?

NO! Mientras usted siga pagando arriendo usted no será dueño de nada, así viva en esa casa por 1000 años. La única manera en que usted puede volverse dueño de la casa que tomó en arriendo es que usted deje de pagar arriendo, pague los impuestos de la casa y todo en un plazo de 5 años.

Ahora bien, si usted vivió por más de 4 años de arriendo y lo quieren desalojar porque sí, entonces tiene derecho a una indemnización equivalente a 1.5 meses de arrendamiento, que no es excluyente a los 3 meses de indemnización si lo desalojan por fuera del vencimiento.

AÑADIDO EL 23 DE ENERO DE 2018: ¿PUEDO ELEVAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A ESCRITURA PÚBLICA?

Si, si puede. Y de hecho, es lo más recomendable.

Al elevar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana a escritura pública, y posteriormente registrado ante la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos, las partes harán que ese contrato pueda ser inoponible a terceros, ya que de antemano serán advertidos de su existencia. Es algo muy util si el arrendador decide vender la casa durante la vigencia de dicho contrato, de modo que el arrendatario tendrá certeza de que el nuevo dueño lo respetará durante su duración.

Curiosidades del contrato de arrendamiento:

  • ¿Sabía que Usted puede descontar el valor de las reparaciones necesarias del canon de arrendamiento en lugar de pedirle a su arrendador que las arregle?
  • Que usted puede arrendar una casa que no es suya?
  • Que si usted se dedica a ser intermediario en las operaciones de arriendo de inmuebles (como las inmobiliarias) usted debe de tener una matricula de arrendador conforme al Decreto 51 de 2004?
  • Que pocos cumplen con ese Decreto estúpido porque los arrendadores (incluso muchas inmobiliarias) suelen ser dueños de las casas que arriendan, y porque los abogados que representan a un arrendador lo hacen con base en un poder especial amplio y suficiente?
  • Que sacar la matricula de arrendador no tiene costo?
  • Que se escribe “arriendo” y no “arrendo”?
  • Que yo cometí ese error cuando escribí ese artículo y luego lo corregí rápidamente?
  • Que la Alcaldía de su ciudad está facultada para conocer de cualquier controversia sobre el contrato de arrendamiento y que, incluso, puede condenar a multas a quienes incumplan con lo establecido por la Ley 820 de 2003?
  • Que la Alcaldía puede sancionar a un arrendador con multa de hasta 100 salarios mínimos si pide depósitos ilegales?
  • Que el incremento del canon de arrendamiento se hace cada 12 meses y conforme al IPC del año inmediatamente anterior al incremento? Y que ese IPC lo encuentra en la página del DANE

AÑADIDO EL 16 DE ENERO DE 2017 CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.

Aunque usted no lo crea, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana tienen una clasificación que depende de si está arrendando toda o parte de la casa, o de si están arrendando una o más personas. Esa clasificación es la siguiente:

a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales;

b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio;

c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios;

d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.

 

Autor: Abogado Juan Carlos Muñoz

Abogado tributarista. Egresado de la Pontificia Universidad Javeriana, con más de 7 años de experiencia en insolvencia económica, divorcios y eliminación de reportes negativos. Es también Conciliador en en Insolvencia de la Persona Natural No Comerciante.Le gusta escribir sobre el dinámico mundo del derecho colombiano. Antes lo hacía en el Diario Occidente en el año 2011 y ahora lo hace en este blog. Ha colaborado con la página Finanzas Personales y con Las2Orillas.

189 pensamientos

  1. si se celebra un contrato por seis meses y se renueva dos veces mas este ultimo sería por una año o sigue siendo por los mismos 6 meses

  2. Buenas tardes, cuando en un contrato de arrendamiento los servicios públicos son compartidos, cómo se estipula en el contrato de manera que sea proporcional, por ejemplo en un apartamento son 2 personas y en otro son 6 personas. Gracias

  3. Hola, gracias por compartir tan valiosa información. Sin embargo tengo una inquietud:

    En el contrato de arrendamiento, el arrendador y yo (arrendatario), establecimos una clausula que si el contrato lo terminaba con antelación al año, debería pagar un canon de arrendamiento. Sin embargo, el arrendado me está enunciando la Ley 820 de 2003, articulo 24, donde se indica que se deben pagar 3 canones.

    Prima la Ley 820 sobre las voluntades pactadas entre las partes?

    Gracias,

    Andres

  4. Gracias por compartir esta valiosa informacion. Sin embargo no me quedo claro si el canon se puede o no pagar en especies (trabajos en la propiedad por ejemplo en el caso de un inmueble localizado en zona rural). Al comienzo del articulo dice usted que si y al final dice que no de acuerdo con el articulo 18 de la ley 820. Puede por favor clarificar? Muchas gracias.

  5. Estoy en una vivienda de alquiler, en la cual llevo tres años y medio, de repente me llama el propietario que es una sociedad y me comunica, que vendió el piso. Lo cual es mentira, y lo que a ocurrido, es un embargo del Banco La Caixa. Por no pagar hipoteca rtc. Que debo hacer en este caso, como y a quien pagar. Me acaba el contrato en nueve meses y no sé si me tendré que ir.Seguir pagando o quedarme de Ocupa. Que situación tengo inesperada. Los muebles y demás enseres son míos. Espero su contestación, Gracias Un saludo. Ana Isabel

  6. La respuesta a si el arrendador puede entrar a la vivienda del arrendatario es un rotundo NO. En muchos contratos el arrendador coloca una clausula que especifica que se reserva el derecho de entrar a la vivienda para comprobar su estado la cual es abusiva he ilegal. La constitución establece que el domicilio es inviolable y nadie puede entrar sin el consentimiento del titular. ver articulo 4Y digo no denunciar porque el inquilino, en caso de denunciar sin pruebas, podría encontrase con una denuncia en su contra por denuncia falsa, delito castigado por el artículo 456 del Código Penal con pena de prisión de seis meses a dos años u multa de doce a veinticuatro meses.
    0 del C.C. Si el arrendador entra abusivamente esta cometiendo un delito penal que es el allanamiento de morada que se castiga con pena de prisión. Es muy importante tener las pruebas correspondientes, pues de lo contrario el arrendatario podría entrar en falsa denuncia.

  7. Buenas tardes, mi arrendatario quiere entrar a la vivienda que me alquiló, el día y a la hora que desee, de hecho está solicitando llaves para ingresar sin nuestro consentimiento como arrendador .

    Es legal? Donde y que articulo respalda que no pueden entrar a un inmueble arrendado?

    Muchas gracias

  8. Buenos días, soy arrendatario y el contrato es por un año, no lo quiero renovar pase la carta al arrendador 3 meses antes de que se cumpla el año. Es cierto que tengo derecho a u mes de arriendo gratis mientras encuentro para donde irme?

  9. buenos Días ,tengo un inconveniente,se hizo un contrato por seis meses,pero la casa que se arrendo es muy fría,y quisiéramos cambiarnos de casa,hay alguna ley que me ampare,al irme antes de los seis meses,o me tocaría pagar alguna sanción por el incumplimiento del contrato,Gracias

  10. Soy un arrendatario de una casa con la cual e tenido algunos inconvenientes con goteras y con la administración desde mayo e pasado por escrito mis solicitudes pero al dia de hoy no he tenido respuesta mi pregunta es yo puedo entregar el inmueble ya q no me han atendido o tengo q esperar a cuando ellos quieran proceder la verdad no quiero ya estar ayi

  11. Buenas Noches Dr. Muñoz.
    Por Favor requiero su ayuda, en el 2015 tenia pareja, arrendamos un apartamento, pero a los dos meses, se fue con otra persona, yo me hice cargo desde el comienzo de pagar cada canon de ese año, el contrato estaba a nombre de él y como codeudor mi tio, cuando se cumplieron los doces meses, mi ex le mando una carta a la arrendataria dando por terminado el contrato por escrito, ella me llamo y me dijo, pero me dijo tranquila, usted ha sido muy buena inquilina, muy cumplida, yo le hago un nuevo contrato, entrégueme los siguientes requisitos… incluyendo un codeudor, lo cual hice, pero a los tres meses me devolvió los papeles, me dijo que iba a redactar el contrato y eso nunca paso, pero el contrato continuaba no me volvió a decir nada y yo segui pagando mi arriendo cumplidamente, le pague un nuevo canon para el 2016 que era superior al 6.77% autorizado por la ley, pero como yo tenia mis dos niños, pues accedí porque me toco, me dijo que íbamos a hacer un nuevo contrato escrito, ella me dijo cuando habían pasado 8 meses que necesitaba nuevamente que sacara nuevamente los papeles para hacer el contrato, nunca los recogio, luego faltando tres meses me dice que no va a renovar el contrato y me manda una carta, diciéndome que según el contrato del ex, pero ese contrato había terminado hace un año atrás, y teníamos un contrato verbal, , le manifiesto que como asi, si ella me había dicho que íbamos a firmar por escrito porque teníamos un contrato verbal y que requiero tiempo para conseguir un nuevo lugar, me dice si, pero no le aumenta lo permitido en el 2017 que es el 5.75% del ipc, sino que me como el 14% del ipc, realmente me parece injusto porque he sido cumplida, ella tiene una deuda grandísima de administacion y yo siempre pague mi canon junto con la administración por medio de consignaciones a su cuenta. Doctor Muñoz no logro conseguir nuevo lugar y supuestamente debo entregar la primera semana de octubre.

  12. Hola, el arrendador me solicitó el inmueble con el tiempo previsto,pero yo tengo 3 niños, el contrato se vence en diciembre, y yo la verdad ya me quisiera ir, de hecho ya estoy buscando un lugar porque prefiero hacer el cambio de forma anticipada precisamente por el tema de los niños. Ya que me notificaron que el contrato no será renovado, puedo buscar lugar para mudarme antes del vencimiento?, de no ser así y si me obligan a pagar una indemnización, para mi es imposible, tengo alguna figura legal que me ampare para que pueda entregar la casa ya, se supone que la pidieron porque la quieren vender.

  13. OLA YO HICE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DONDE ACORDÁBAMOS QUE ERA POR SEIS MESES, EL DÍA QUE RECIBÍ EL CONTRATO LO FIRME Y NO LO LEÍ Y AHORA DESPUÉS DE SEIS MESES QUE LE VOY A DECIR A LA DUEÑA DEL APARTAMENTO QUE ME VOY ME DICE QUE EL CONTRATO SE HIZO POR UN AÑO Y APARTE DE ESO QUE A LOS SEIS MESES ME SUBÍA 30.000 PESOS MAS. AHÍ NO SE QUE HACER YA QUE EL CONTRATO O LA COPIA QUE ME DA NO ESTA FIRMADA POR LA DUEÑA DE LA CASA NI AUTENTICADA EN UNA NOTARIA; ME PODRÍA IR Y ELLA NO PODRÍA PROCEDER CONTRA MI LEGALMENTE?. POR FAVOR AYÚDENME EN ESE CASO…

  14. Dr. que me aconseja con mi caso… yo firme un contrato de arrendamiento y pague el primer mes, mas el 15% que cobro la inmobiliaria, pero por cuestiones laborales (viaje al exterior) informe a la inmobiliaria 5 días antes de la fecha pactada para la entrega, que ya no estaba interesado en el mismo por una situación de fuerza mayor. Nunca recibí el inmueble, en ese caso se deben pagar los tres meses de multa también?

  15. Hay que ver si hubo proceso judicial, si no, esa deuda de mas de cinco años, ya murió. pida los soportes en que se basa el cobro. Si por las dudas, acuda a asesoramiento profesional. Por karma, asi judicialmente no la puedan obligar a pagar, mejor hágalo, pero solo por los valores dejados de pagar, y con un interés razonable, no el corriente que es un asalto, (y nunca de mora -o usura-, ni intereses sobre intereses), si no puede de una, hagalo a plazos, pero sin nuevos intereses (ojo, x karma, para lo de ley , haga la consulta). Si por ley debe pagar, aun asi concilie para rebaja de intereses y condiciones q se ajusten a su presupuesto.
    Suerte!

  16. … » ¿Puedo pagar el canon de arrendamiento en especies?
    NO!, por exigencia del artículo 18 de la Ley 820… »
    Te equivocas mi querido Juank, este articulo habla de la fijación del canon y no del pago del mismo.
    » Artículo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal …»

  17. Buenos dias,
    el contrato de arrendamiento de vivienda rescinde o finaliza si el arrendatario compra vivienda?

    Muchas gracias por la informacion

    1. Se supondría, pero es mejor, (creo que al punto de nesesario = mas vale la seguridad que el aparato judicial colombiano), dejarlo claro en un escrito de común acuerdo donde se deje ademas, claro cuando se va a terminar el contrato, a la firma de la promesa de compraventa? a la protocolización de escrituras? esto puede ser incluido dentro del escrito de promesa o en documento aparte. también se debe dejar claro que pasara con el arrendamiento si por cualquier motivo, la compraventa no se perfecciona (queda en firme.)

  18. Excelente informacion en esta pagina de internet… sin embargo el vocabulario vulgar seleccionado por el autor da la impression que es una persona sin educacion… excelente fuente de referencia, sin embargo el vocabulario poso professional no invita a hacer negocios con el autor

    1. Tranquila, no hago negocios con gente que está más preocupada en el tonito en que digo las cosas que en mi verdadero profesionalismo, que en ningún momento es definido por el lenguaje que uso (léase, uso de palabras que sus cautos oídos no quieren oír)

      Por demás le cuento que los grandes delincuentes de cuello blanco de este país son personas muuuy bien habladas, que no dicen ni una grosería y que, muy seguramente, satisfacen sus pobres estándares de profesionalismo.

      Soy una persona directa, y llamo las cosas por su nombre. Creo que eso es más profesional que engañar a incautos diciéndoles mentiras en lenguaje florido para mostrar supuesto profesionalismo.

      1. Es raro que yo me llame así misma profesional, cuando no soy más que una aficionada fingiendo ser abogda para criticarlo a usted! Reconozco que soy vulgar, malahablada, no soy una persona directa y no tengo carácter ya que el carácter se refleja en la educación y de eso tengo muy poco (mejor dicho, nada). Leo su artículo porque es excelente y ayuda a los inespertos como yo, que somos tan basura que hablamos sin profesionalismo, sin argumento lógicos, con léxico de mierda, y hacemos parte de la «gentuza» inferior a usted.

        Lástima que no responda las miles de preguntas de usuarios aquí y a ninguno le responde, ya que yo soy una retrasada mental y no leí que usted responde consultas gratuitas en la sección correspondiente. Además, como soy tan burra no puedo responderlas yo porque no conozco la respuesta. Eso me pasa por ser una bobita de primer semestre que cree tener autoridad moral para criticarlo a usted.

    2. Estoy de acuerdo con el Doctor muñoz. Sólo los imbéciles como usted se fijan en las groserías en lugar de fijarse en el contenido. Este blog es para que las personas que no son como usted entiendan de derecho.

  19. pregunto en un conjunto residencial, tome en arrendamiento un apartamento donde el canon en $800.000 y la cuota de Administración en de $136.000 en el mes de Abril, en una asamblea del conjunto se decidió en rebajar la cuota de administración en $20.000 quedando la cuota en $116.000 la Inmobiliaria no quiere reconocer esa rebaja sino que dice que que tengo que pagar los mismos $136.000. Mi pregunta es si puedo no pagarlos y puedo dar por terminado el contrato porque èste no se puede modificar en contra de los intereses del arrendatario.

  20. Una pregunta, era arrendataria de un inmueble y en el plazo establecido envie la comunicacion de no renovacion del contrato la cual me fue respondida por la inmobiliaria, pero no me quisieron recibir el inmueble porque no estaba completamente pintado, yo pinte las partes mas desgastadas como la cocina, el baño, parte de la sala, pero el contrato no me obligaba a pintar el inmueble completo si no a entregarlo como lo recibi, pero lo recibi con unas paredes que tenian unos parches de pintura del mismo color blanco, y estos se notan en las fotos del inventario inicial se pueden ver levemente estos parches, pero la inmobiliaria no lo quiere reconocer y eso que son sus propias fotos, he intentado solventar esta situacion sin exito, hasta con un abogado fui a las oficinas porque querian que hablara con el Gerente y resulta que el Gerente no estuvo en la reunion, con quien me recibio que era la encargada de arrendamientos solicitamos cita para ir al apto esta vez con el gerente presente y comparar las fotos del inventario inicial con los parches de pintura en persona y comprobar que asi lo recibi, ademas tenia la intencion de inclusive tratar de negociar salir de este conflicto con ellos pagando una parte de la pintada que ellos exigian, pero la inmobiliaria no me confirmó esta cita ni apareció, cuando nos indico que confirmaria dia y hora por correo, nunca lo hizo. Adicional me enviaron una factura de cobro de arriendo como si aun viviera alli, cuando hice lo propio para culminar el contrato y ademas fui a sus oficinas a entregar las llaves una semana despues de desocupar, con una carta explicativa de todo. Tengo documentacion de todo lo dicho, y como dije las fotos del inventario inicial en las cuales se puede apreciar levemente los imperfectos de pintura. Mi pregunta es ellos pueden demandarme por esto? o pueden seguirme cobrando arriendo? debo demandarlos yo a ellos?

  21. Hola buen día
    Mucho gusto
    Tengo varias inquietudes, cuanto plazo legal hay para pagar el arriendo, debe cancelarse el mismo día o hay un tiempo estimado
    Hay algún problema si no tengo un contrato de arrendamiento

  22. Tengo un apartamento arrendado desde hace cuatro años y deseo dar por terminado este contrato, para renovarlo con los ajustes y actualizaciones correspondientes al canon de arrendamiento.
    Mi pregunta es: Si doy por terminado este contrato de 4(cuatro) años, quedan abolidos los cuatro años anteriores, y se puede comenzar nuevamente de 1(uno), haciendo un nuevo contrato en la notaria.
    O hago los ajustes necesarios sin firmar nuevamente contrato en la notaria.

  23. tengo una consulta, llevo casi 8 años como arrendatario, inicie mi contrato de arrendamiento en julio del 2009 y en el mes de marzo del 2017 hable con mi arrendatario para terminar de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento y quedamos en que estaba bien, quedamos en que no debía pagar ninguna indemnización y comencé a arreglar todo el apto conforme lo recibí hace tantos años. Quedamos en que le haría la entrega en el mes de abril de 2017, específicamente el dia 28 de abril de 2017. Mi arrendador ya vino a revisar todo y yodo esta listo y conforme el lo quería, pero ahora me dije que ya no quiere hacerlo de mutuo acuerdo y dice que tengo que pagarle 3 meses de penalidad y que no me va a recibir el inmueble sino cuando le pague los 3 meses de penalidad. Mi pregunta es, ¿Puede el arrendador hacer esto? ¿Puede desistir después de haber acordado la terminación de mutuo acuerdo? en fin, ¿Qué puedo hacer y que opciones tengo?. Muchas gracias.

  24. Hola buena tarde realicé un contrato por termino de 10 meses pero al primer mes tuve que desocupar hable con el dueño y llegamos al acuerdo verbal de q le entregaba el inmueble porque tuve un percance de fuerza mayor le deje los recibos al dia y ahora quiere que le pague la calusula un canon de arriendo por el valor de un salario minimo,el dice q si no lo pago me va demandar y dañar mi historia crediticia nunca me dio la copia del contrato quisiera saber si no la pago ,el señor me puede perjudicar. Que debo hacer???espero atentamente su respuesta gracias

    1. NO, una vez el arrendador hace entrega del las llaves del inmueble y este ya halla sido arrendado se da por entendido el paz y salvo del inmueble. así que no tienes que pagarle nada.

  25. SI NO TENGO TRABAJO SOY MADRE CABEZA DE FAMILIA Y TENGO A MI MADRE ENFERAM Y MI HIJA SIN ESTUDIAR TAMBIEN ME CONDENAN A PAGAR LA INDEMNIZACION DEL CONTRATO.
    POR FAVOR AYUDENME, QUE HAGO?

  26. Si yo suscribi un contrato de arrendamiento y la propietaria me pidio un deposito de $800.000 y el mes anticipado de arriendo, al terminar el contrato de arriendo yo debo cancelar ese ultimo mes siendo que yo pague anticipado el mes de arrendamiento a la hora de la firma del contrato.

  27. buenas noches tengo una pregunta mi arrendador me quiere sacar antes de cumplirse el arriendo y e cumplido con los servicios al dia y llevo mas de 4 años que debo hacer

    gracias por su pronta respuesta

  28. Buenas, hace un año vivimos en una propiedad alquilada, ahora la arrendataria nos envió la carta diciendo que en 3 meses se acababa el contrato ya que va a vender el apartamento. si nosotros decidimos comprar el apartamento debemos además pagar esos 3 meses de pre-aviso como arrendamiento?

    1. NO, ya que la carta de pre aviso por venta del inmueble uds tiene 3 meses gratis, por consiguiente no deben hacer ningún pago del canon de arrendamiento. y usar ese tiempo para hacer la compra legal del inmueble.

  29. Buenas tardes
    Pase la carta de no prórroga del contrato de arrendamiento tres meses antes del vencimiento. He cancelado el canon de arrendamiento puntual junto con el servicio de luz gas y claro.El problema es que desde que Firmamos el contrato nunca nos mencionaron que el servicio del agua era compartido con un restaurante. Quedaron de solucionar ya en mayo entregamos y no hay solución porque no estoy de acuerdo con el cobro del servicio que sea por mitad ya que el restaurante consume un 70 % más que nosotros. La inmobiliaria ha pagado el servicio del agua. Uno de los requisitos para la entrega del predio es tener los recibos al día. Como hago para entregar el inmueble, si no hay acuerdo con el cobro. Puedo dejar el inmueble sin pagar ese servicio a la inmobiliaria igual con el acueducto esta al día.

  30. hola, buenas tardes tengo varias preguntas: si he vivido 24 años en una casa y he pagado el arriendo y me manda a desocupar que porque el señor va hacerle una mejora a la vivienda va a cambiar techos ya que estan en muy mal estado, el contrato se vence en noviembre a que tengo derecho, gracias

  31. Buenas noches llevo 9 años viviendo en un apto la inmobiliaria me pidió el apto y q la dueña va a ocupar el inmueble mi pregunta es debo entregar el apto para la fecha del término de contrato o por vivir 9 años tengo derecho a vivir 3 meses gratis o no aplica Gracias quedó atento a la respuesta

  32. Buen dia tengo un caso en un inmueble de mi propiedad de uso comercial. Esta en arriendo hace unos 5 y las arrendatarias, dicen que tienen derecho sobre la propiedad, en algunos casos se han atrasado con canon, y ahora quieren subarrendar o empezar una sociedad con un tercero. A lo cual yo me opongo. Que debo hacer si quiero el local. Pero ellas dicen que les debo pagar dinero por el nombre.

  33. Pregunta: Tengo un apartamento de mi propiedad que lo tengo arrendado hace 7 años. El arrendatario me comunicó por escrito que para el 31 de marzo me desocupaba, con la posibilidad de prórroga. El 1 de Marzo de 2017, me envia una carta en la que me informa la posibilidad de dejar abierta la fecha de entrega del inmueble, que debido a inconvenientes personales le es imposible desocupar el 31 de Marzo de 2017.
    Mi pregunta es: ¿cuantas veces se debe conceder una prórroga y que ley o que código lo dice?

  34. Buen dia, una pregunta muy sencilla, para el cobro de los derechos de contrato por parte de una inmobiliaria quien cancela este valor? el arrendador? el arrendatario? cuanto porcentaje se pide si es legal? gracias estare atenta.

  35. Hola buenos días Doctor una Pregunta!!.. Llevo viviendo 8 meses en un aparte estudio y me quiero ir a vivir a otro lugar, el contrato fue de palabras pero llevo 15 del mes que me toca pagar, pero no lo he hecho porque eso el lo que tengo para irme al otro lugar!!… Estoy obligado a pagar esos 15 Días??.. Por vivir hay ese tiempo tengo el derecho de no pagarlos e irme para el otro lugar sin ningún inconveniente!!… Tengo los servicios al día y tengo unos daños del inmuebles de uso normal!!… (desgastes del mismo)… Quedo atento… GRACIAS

  36. Buenas tardes Dr.

    me mudé a un apto el 22/05/2016 , dicho apto consta de 1 sola habitacion y el canon a pagar es de $400.000 Incluidos agua y gas y hoy 06/02/2017 el dueño me dice que le debo pagar $50.000 más por que los servicios antes mencionados le llegan muy caros, sé que no es mi culpa pues trabajo de lunes a sabado todo el d´ía y solo somos mi bebe de 1 año y yo.,el contrato fue pactado a 6 meses , pero cuando se cumplieron estos 6 meses ni el ni yo dijimos nada y yo entendí que se prorrogaba automaticamente por el mismo plazo de tiempo y en las misma condiciones, le dije al arrendador esto y le dije que solo aceptaba que me reajustara lo correspondiente al incremento del IPC y solo cuando haya cumplido 12 meses de vivir ahi, el señor insiste en que me va a hacer ahora despues de 8 meses un nuevo contrato con un nuevo valor.

    estoy en lo correcto o es errada mi posición o la del arredador ?

  37. Buenas tardes mi madre lleva 16 años viviendo en un apto, resulta que le dijimos al señor desde noviembre que nos recibiera, ya que ella está enferma. El argulle que el contrato se vence hasta el 2 de marzo del 2017. Y que se lo tenemos q entregar pintado y arreglado lo que está deteriorado por el uso el durante 16 años no lo pinto , ni le hizo reparaciones a las partes q se iban deteriorando con los años. Ahora quiere que le entreguemos pintado y arreglado todo para el solo volver a arrendar. Yo quisiera saber cómo es eso de 1.5 de meses por cada 4 años y si son 16 años cuanto tiempo es que se puede estar ahi. Si es verdad eso? El apto está en un conjunto donde se paga de administración 185000 y de arriendo 750000. Como se puede hacer cumplir eso. Y poder uno quedarse hay ese tiempo viviendo. Y que hay que decirle al sr para poder hacer eso. Que se paga en ese tiempo, servicios y que más?. Lo tenemos que entregar pintado y con todo eso arreglos que son deterioros por el tiempo? Necesito urgente una respuesta ya que tenemos que entregarlo antes del 8 de marzo del 2017. Ese sr nos hizo un contrato en forma Minerva y aumentaba los cánones más de lo que la ley decía y sin pasar carta. Lo que pasa es que mama vivía sola y tiene 92 años. El dueño del inmueble es abogado

  38. Muy bueno el articulo, pero tengo una duda tengo un inquilino y hace dos meses no pagan ya les solicite me desocupen el apartamento pero nada y el contrato ya se venció, estoy muy preocupada pues me están acarreando muchos problemas, ya asistimos a una conciliación y el no firmo dicha conciliación alega no tener para donde irse.
    que debo hacer.

  39. El canon de arrendamiento sí puede pagarse en especie, siempre que no supere el valor del canon pactado. En todo caso el canon se pacta en dinero según el artículo 18 de la ley 820

  40. vivo en arriendo por mas de 17 años, le he propuesto a la dueña que me lo venda, y no quiere yo quisiera qwuedarme con este apto. hay algo que pueda hacerla que me lo venda???

  41. Vivo en el inmuebl hace 2 años y 9 meses. El arrendador va a vender la casa y me confirmó que al vencimiento del contrato debo desocuparle, que no se renueva el contrato.
    Debo desocupar exactamente el día que se me vence el contrato? O tengo unos días después al vencimiento del contrato para desocuparle

  42. Buenas tardes, quisiera saber qué documento se debe hacer en caso de que un apartamento ya arrendado (con contrato de arriendo vigente) cambie de propietario.

    La inquilina/arrendataria tiene conocimiento de esto, lo único es definir si se debe hacer un nuevo contrato de arrendamiento entre el nuevo propietario y la inquilina, o se debe hacer un otrosí al contrato original donde se cambia el propietario? Qué es lo que se acostumbra?

  43. Buen día, la pregunta es la siguiente: Yo como arrendadora firmé un contrato de arrendamiento de formato minerva desde el 12 de marzo de 2015 que se prorrogó automaticamente, el inquilino me desocupó en apartamento sin avisarme el 31 de mayo de 2016 y me quedo debiendo desde octubre de 2015, la pregunta es si se supone que el debía pagar los primeros 5 dias de cada periodo contractual como dice el contrato es decir del 12 al 17 de cada mes y esta persona me desocupó el 31 de mayo, yo podría cobrarle todo el ultimo mes es decir del 12 de mayo de 2016 al 12 de junio? o debería cobrarle solo los días proporcionales hasta el dia que me desocupo sin avisarme? agradezco la colaboración y sustento jurídico para llegar a un acuerdo con el inquilino.

  44. Buenos días. Tengo una inquietud respecto a la forma en que debo hacer un contrato de arrendamiento de un apartamento en Bogotá, por seis meses. He pactado con el arrendatario el pago por adelantado de los seis meses, pero debo exigirle codeudores? Cómo garantizo la devolución del apartamento a los seis meses y en caso de renovarse en contrato, cuál es el plazo del que dispongo para darle aviso al arrendatario? Qué sucederá con los servicios público que eventualmente puede dejar de pagar el arrendatario?

  45. buenas, tengo una duda, le alquile ala senora maria y ha su hermana pero al imueble bino ha vivir al principio su mama y un hijo discapacitado de la mama de maria pero despues de 6 meses bino ha vivir otra persona osea el hijo de maria pero este tenia casa por carcel y como que asu vez tbenian ha vicitarlo otros delincuente como alos 3 meses de este cuco que tenia casa por carcel escondio ha un cabecilla de los delincuente en el apartamento que yo les arrende ha maria y su hermana ,la policia allano el apartamento y los cacturo alli la verdad me vine ha enterar la mañana del otro dia por que alguien me llamo y me conto.la verda es que yo le havia mandado una carta por coreo que no le renovaria el contrato por que alli vivia una persona mas y no cancelaba el el arriendo hacia ya dos meses .mi regonta es tendreproblema con el inmueble porue alli estaba alguien que tenia cuenta con la justicia le aradesco su ayuda

  46. AYUDA URGENTERealice contrato de arrendamiento de una casa hace un mes, con fecha inicial en Agosto, la persona que se va a mudar ha presentado algunos signos de mi desconfianza y no quisiera llevar a cabo dicho contrato, El contrato fue pactado por mesess ya que el señor viaja mucho y no sabe cuando tenga que quedarse en otro pais,como el señor no se ha mudado, puedo cancelar el contrato? Que debo hacer? Hay que pagar alguna indemnizacion? Ayuda urgente ya que el senor estaria mudandose en 15 dias

  47. buenas noches necesito que me asesoren urgente servi como codeudora de un inmueble con un contrato por un año,de los cuales van 6 con una clausula de 3 meses de canon por el incumplimiento de ambas partes hace 8 dias me llamaron y me dijeron que la casa la habian vendido y nos daban un mes para desocuparla yo inmediatamente me comunique son la persona que figura en el contrato y le dije que no se hiba a desocupar por que habia un contrato por un año y el me contesto que el dueño era un juez de la republica y le dije mejor todabia por que debe saber muy bien que los contratos son para cumplirlos,ademas si la casa la habian vendido por que nos recibieron el arrendo hace 15 dias,el caso es que hable personalmente con el señor propietario y no hemos llegado a ningun acuerdo,que me aconseja que hagamos,desocupar o hacer valer el contrato,ya que si desocupamos nosotros no sean ellos los que nos demanden por incumplimiento,
    Muchisimas gracias ojala me puedan colaborar pronto pues el dueño segun ellos un juez necesita el inmueble pronto para no perder el negocio.

  48. Si ya llevo 1 año y 2 mesas y no e incumplido con mis obligaciones y le di por enterado al arrendatario qué me y va el siguiente mes pero por llevar este tiempo este mes qué ledigo al arrendador no lo pago por que estoy consiguiendo otro sitio para vivir y qué no me voy apasar de esta fecha terminó de mes si lo puedo acer gracias por su pronta respuesta

  49. Arrende un apartamento, el inquilino no pago un mes de arriendo pero si continuo pagando el resto de los meses, se le llama y no contesta o cuando contesta cuelga, se llama al deudor y dice que si va a pagar que tal dia y no paga y ya no contesta nada y aun el pago de ese mes esta pendiente, que se puede hacer ´para obligarlos a pagar o que desocupen el inmueble, ya que no lo quieren entregar.

  50. Alquile una vivienda, en la cual avito hace dos años. Desde el primer día de entrada empece a encontrar varias imperfecciones las cuales me afectado, umedades goteras persianas rotas rodapiés levantado. Etc algunas de las cosas me fueron arregladas otras hoy siguen igual. Decidí no pagar la mensualidad desde hace dos meses, hasta que no me lo arreglen todo. Que me puede pasar.

  51. Buen día, puedo realizar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana por 3 meses y estipular una clausula de común acuerdo indicando que si cualquiera de las partes desea terminar en cualquier momento el contrato de arrendamiento, pagar una clausula penal por incumplimiento de contrato a la parte afectada. Me surge otra duda, puedo escribir en el contrato de arrendamiento de 3 meses para no renovación del mismo, siempre y cuando las partes avisen con 10 o 15 días a la terminación del contrato.

    Por ultimo, un contrato pactado por las partes de 3 meses de arrendamiento aplican las indemnizaciones de ley contempladas en la ley 820 del 2003.

  52. Buenas tardes. En el contrato que firme hay una condición que dice: «-Mejoras: El arrendatario renuncia expresamente a descontar de la renta el valor de las reparaciones indispensables, a que se refiere el artículo 27 de la ley 820 de 2003.»
    Eso no es ilegal, que puedo hacer para anular esa condición en el contrato?

  53. Saludo Cordial, de antemano quiero felicitarlo por su transparencia y conocimiento de su profesión: Mi caso es: llevo cuatro años viviendo en arriendo, el contrato fue realizado por el dueño del inmueble, el cual falleció hace un año. Su esposa siguió recibiendo el valor mensual; ayer recibimos unos documentos de una Inmobiliaria la cual el hijo de la dueña ya figura como dueño, nos trasladó a tal oficina, sin previo aviso: La casa tiene un problema de comején en todas las vigas de los techos; aparentemente se le realizó hace un año un tratamiento que no sirvió y este problema ha continuado todo el tiempo. 1) El hecho es permitido sin aviso, a raíz que siempre hemos sido cumplidos en los pagos.? 2) el canon de arrendamiento subió de un 3.6 en el 2015 y ahora en un 6.77% . ¿Cual seria los pasos a seguir sin llegar a situaciones molestas? El día que se entregue el apartamento, la oficina que puede exigir si no conoce el inmueble y no se ha firmado contrato con ellos? . En qué posición o situación nos encontramos mi esposa y yo…Cual sería su apreciación ya que mi pensar es transparente como su pensar y actuar.
    Le agradezco de corazón sus comentarios sea cual sea el resultado.

    A la espera de su respuesta
    Atentamente
    William Arboleda & Annie Bedoya.
    Arrendatarios

  54. buenas tengo un problema llevo 17 dias viviendo en un inmueble que en la primera semana presento problemas de tuberias de aguas negras le informe a la inmobliliaria la cual no ha querido hacer la gestion necesaria para realizar los arreglo por lo cual no he cancelado el canon correspondiente y llevo 15 dias de mora de a fecha que debia pagar. me puden cancelar el contrato y cobrar clausula penal por esta mora ?

  55. Buenas tardes , he tenido algunos problemas económicos y me he atrazado unos días en el arriendo , desde hace 4 meses , he pagado cada mes pero con unos 10 días de atrazo , a hoy estoy al día pero el arrendador me dice que va a pasar el contrato con una inmobiliaria anulando el que tengo actualmente eso lo puede hacer? Basado en que yo no le pago puntual.

  56. Firme un contrato el 1 de junio del 2016 y hoy es 8 de junio lo firme por 6 meses pero debo trasladarme a otra ciudad por cuestiones medicas que debo hacer en ese caso colombia gracias espero pronta respuesta

  57. Buenas noches ,que debemos hacer si por motivos de traslado de Ciudad de ultima hora .a un mes de cumplir con el contrato por un año ya se le informó a la inmobiliaria

  58. Si tenemos un contrato de arrendamiento por un año pero falta un mes para cumplir por motivo de traslado de Ciudad no se puede continuar en este que se debe hacer gracias

  59. Hola que tan legal puede ser que el arrendador después de un mes de no recibir el canon de arrendamiento,decomice los bienes materiales del inquilino dentro del mismo inmueble?

  60. Hola buena tarde, tengo una duda, page mi arriendo el dia que me estipulaba as los siete dias me dice la señora que le desocupe, ella debia unas cuotas atrasadas de un credito qie hizo por medio del resivo del gas yo no habia podido pagar mi gas, no me resivian el dinero hasta qie ella no hiciera un abono ahora me dice que le desocupe, tengo derecho por lo menos a estar un mes gratis, hasta conseguir otro sitio

  61. Hola, yo estoy en arriendo y no quiero renovar el contrato. Le escribí al correo electrónico que a parece en el contrato, pero como no recibí respuesta le dije a la inmobiliaria, quienes dijeron que see correo había cambiado por lo que no había sido válida la notificación y me toca pagar los tres cánones. Qué puedo hacer, aún queda un mes y medio para que se venza el contrato

  62. Cordial saludo, tome una tienda en arrendamiento para que mi esposa pudiera trabajar hace 7 meses y el contrato era a dos. Ella se enfermo gravemente (lupus) y no pudo seguir trabajando, estoy cancelando el contrato y debo pagar un destrate, de cuanto es? otra cosa es que inverti todo lo que tenia en el surtido de la tienda no desconozco mis obligaciones, pero ahora no tengo efectivo. Puedo pagarle al dueño del local con el inventario? si no es asi puedo pedirle un tiempo prudencial y firmar unas letras mientras puedo vender lo que quedo? muchas gracias por su amable respuesta

  63. Saludos, como hago para saber el avalúo comercial o catastral del inmueble que habito, donde el señor del inmueble dice que la obra le costó 600 millones de pesos de los 6 apartaestudios y eso no es verdad ! el tiene 8 aparta estudios ?; me entero que soy la única persona que le cobran $1.300.000 mil pesos mensuales y a los demás entre 750 y 900 mil pesos. Quiero pedir la devolución de mi dinero que he pagado demás por dos años!, ….Lo pregunto; porque me entero que soy la única que pagó 1.300.000 pesos mensuales de arriendo por un aparta estudio ubicado en la zona de Germania Bogotá. los demás arrendatarios pagaban 750, 900 mil pesos y todos tienen las mismas características, se convierte esto en usura por parte del arrendatario ya que llegue primero que los otros vecinos y ellos pagan menos, gracias

  64. que puedo hacer si la inmobiliaria con la que me administra mi inmueble no me entrega mi propiedad, por que el inquilino no esta al dia ni con el arriendo ni con la administracion? ya lo pedi con 4 meses de anticipacion y llevo actualmente llevo 10 meses en este problema y no me lo entregan hasta que el inquilino entregue o por ende por orden el jmuez?

  65. Mi inquilina vivo 6 años en mi casa ya encontró para donde irse pero ya se paso 15 días y no desocupa ni paga … el otro mes quiero saber si legalmente tiene derecho a vivir gratis… e irse cuando quiera?

  66. Hola por cuestiones de salud me veo en la obligación de hablar con mi arrendador para no continuar con el apartamento y estamos a 2 meses de finalizar el tiempo pactado pero el contrato se hizo sencillo sin notaría ni nada solo sencillo y se firmó y ya, aún sabiendo que es de fuerza mayor incurro en falta

  67. Hola vieras que me falta un mes para terminar el contrato de la casa yo le dije al dueño hace un mes atrás que no iba a quedarme alquilando por problemas de seguridad en la casa pues ya se me robaron pertenencias caras en varias ocasiones y ya la casa para mi no es segura.Yo pague un depósito válido por un mes de alquiler.Mi pregunta es esta el dueño de la casa en su deber de devolverme ese dinero que le pague por depósito como llaman ellos?

  68. Hola Buenos días
    He tomado un apartamento en cesión. La anterior arrendataria lo ocupó durante cinco años. Se nos hizo citación de parte de la inmobiliaria para la entrega, pero no se pudo terminar el trámite porque tenía pendientes unos arreglos. A mí no se me entregó ni inventario, ni archivo fotográfico, ni copia del contrato, porque dizque debía hacerlo la anterior arrendataria. De todas formas los solicité y a raíz de ésta se me entregó esos documentos. Miré las fotografías archivadas y compruebo que existen algunas anomalías al día de hoy, tomé nuevas fotografías evidenciando el estado actual del inmueble. Se me responde en la inmobiliaria que el registro gráfico válido solo es el de hace cinco años, y que a quien correspondía entregar el inmueble es al antiguo arrendador.

    Mi pregunta es: ¿Me obliga responder por daños causados o deteriores normales durante cinco años como cesionaria??
    ¿Cuál era el objetivo de la visita y encuentro de arrendataria anterior, cesionaria y empleado de la inmobiliaria, con registro de fotos, si a mi no se me dio a conocer en ningún momento dicho archivo, no hicimos comparación de las cosas que existían….A mi se me entregó archivo de fotos (y eso porque me toco hacerlo) al momento de entregarme la liquidación de pago?

    Le agradezco sus comentarios….

    Martha García

  69. buenas si un inquilino quiere dar por terminado el contrato antes del tiempo, debe pagar una indemnización de tres cánones pero incluido el valor de la administración?

  70. Una pregunta llebo 4 años viviendo en la casa y me pidieron la casa tengo contrato y me avisaron los tres meses con anteriorida entonces la señora me dice que no me puedo pasar un dia mas y tengo que desocupar el dia que es y tengo que cancelar los tres meses osea que no me puedo quedar siquiera un mes sin pagar

  71. Buenas noches llevo 3 meses viviendo en un apartamento de propiedad horizontal, dentro del canon de arrendamiento la inmobiliaria me cobra administración. Hace 20 días se me entraron los ladrones, rompieron la puerta y me robaron más o menos 4.000.000 en objetos valiosos. Quien me responde, la inmobiliaria? Muchas gracias

  72. Buen dia. Mi duda es l siguiente: vi una casa para arrendar que me la enseño la esposa del dueño. Esta casa tenia vrias cosas pra arreglar. Ella quedo de arreglarlas antes de entregarme las llaves. Ese mismo dia le cancele el canon de arrendamiento e hicimos el recibo firmado por ella. Dos dias despues firme el contrato a nombre del esposo como propietario y me entregaron las llaves . Al siguiente dia fui con mi trasteo y me encuentro q lo que habian quedado de arreglar que entre otras cosas era el cielo raso roto. Un vidro del tragaluz suelto y peligroso. Falta de pintura y suciedad . no estaban arreglados . Llamae a la señora y le dije que yo no continuaba con el contrato pues me toco regresarme con mis cosas. Y que la casa no cumplia con los requisitos de sanidad ya que tengo un niño de meses. Ahora no quieren regresarme el dinero y dicen que yo debo cumplir con una multa por incumplimiento. Que puedo hacer. Muchisimas gracias por su orientacion.

  73. Buen día me pueden aclarar por favor, desde diciembre están realizando una obra de construcción al lado del apartamento que arrendé, el ruido y el movimiento del apartamento es insoportable por esta obra, mi contrato se vence este mes el 29 de febrero y como no di aviso se prorrogó por seis meses más ósea hasta agosto. Es posible terminar el contrato de arrendamiento sin ningun tipo de penalización argumentando que no hay tranquilidad por los ruidos y sacudidas provocadas por la obra de al lado?

    1. si se puede realizar siempre y cuando halla un común acuerdo entre ambas partes, o si quiere puede dirigirse hasta un centro de conciliación de alguna universidad y plantear la conciliación para que así no halla penalidad.

  74. buen dia, si the vivido en una casa por 9 años , he sido cumplida y me estan pidiendo
    Cuanto tiempo tengo para desocupar?
    La gente me dice que tengo derecho de un mes gratis de arriendo por cada 2 años vividos ahi, eso es cierto?

  75. doctor como esta…..mire tengo un inconveniente con el dueño de la casa….yo como inquilino siempre pago adelantado es decir en diciembre 5 del 2015 le cancele hasta enero 5 del 2016,,,,pero el este mes x cuestiones de mi empresa no me han pagado,es decir que ahora el 5 de febrero se me vence un mes y yo le digo a el que le puedo seguir pagando sobre mes vencido y no quiere,,,por el contrario me exigió que le desocupe de inmediato sin darme tiempo para buscar y el contrato vence el 5 de mayo de este año,,,el no me ha pasado ningún aviso x escrito ni nada x el contrario a subido a mi apartamento con amenazas y vulgaridades delante de mi esposa y mi pequeña hija de tan solo 6 años…aparte de eso nunca me ha dado recibos de pago pero tengo una grabacion en la que el acepta que si le he pagado todos estos meses,,,,ya le dije que x favor me diera tiempo para buscar apartamento y me dice que no que me valla rapido,,,,x favor digame que puedo hacer,,,,le agradezco mucho su pronta y sabia respuesta,,,

    1. por que el pago de administración de un conjunto residencial o de una propiedad horizontal se realiza para el mantenimiento de la misma ademas que el disfrute es por parte de los arrendatarios.

  76. Doctor tengo una duda, soy arrendataria y pague un arreglo eléctrico que hice al apartamento por que según la arrendadora fue mi culpa el corto por una ducha que cambié y debía pagar yo, pero no fue así, el electricista descartó esa posibilidad, entonces lo puedo descontar del canon?, además le solicite un fontanero y arreglo del citofono que nunca ha servido y no me responde, puedo volver a contratar por mi parte y descontar? Gracias

  77. Muy bueno tú publicación, me aclaró muchas dudas.
    Pero me gustaría saber si el arrendador me puede obligar a pintar (está escrito en el contrato) el apartamento, si decido dejar el inmueble después de vivir un año en el, dando el preaviso de no prorrogar el contrato y entregando la vivienda en buen estado tal como la recibí, Gracias anticipadas por tu respuesta

  78. Llevo 5 años en un apartamento lo voy a entregar el 1 de marzo y la arrendadora me dice que como llevo 5 años tengo que pintarlo. Es cierto que tengo la obligación.

  79. buenos dias, mi caso es el siguiente….llevo vivendo en una propiedad cinco años, cumpliendo con el pago de servicios y arriendo. el dueño vendió la propiedad, es verdad que me deben dejar vivir tres meses mientras consigo a donde irme. es verdad que me deben pagar una indemnizacion equivalente a tres meses de arriendo? el nuevo dueño dice que no es verdad y que le debo desocupar antes. que debo hacer?

  80. doctor, soy fiel seguidor de sus blog y sus publicaciones de ante mano felicitaciones, sin embargo, subsiste una duda en relación a la facultad que tienen los alcaldes para resolver controversias del contrato de arrendamiento,

    seria tan amable y me dice en que norma se encuentra tal facultad, gracias

  81. Buenos días
    Le comento mi caso, soy el arrendador y firme con arrendatario un contrato de un bien en noviembre del mes pasado. Hasta el momento solo me han pagado 5 meses y les solicité en junio la entrega del bien. Hoy no me lo han entregado aluciendo que el arrendatario no tiene trabajo. Que puedo hacer para realizar el desalojo?.
    Gracias

  82. Buen día Dr Juan Carlos, Mis preguntas son varias.
    1. Que pasa si hace más de 2 meses firmamos el contrato de arrendamiento pero la agencia no me ha entregado copia de tal contrato a pesar de que se lo pedí?
    2. Que pasa cuando no me cumplen con los arreglos de los daños que tenía la vivienda?
    3. Puedo realizar el pago de mi arriendo varios días después de la fecha pactada, ya que ellos (agencia de arrendamiento) me han incumplido a mi con la entrega de la copia del contrato y con el arreglo de los daños.

    Muchas gracias Dr. Quedo atenta a sus respuestas.

  83. Hola, el contrato Minerva habla de una cláusula penal en mi caso se pacto que sería un salario mínimo, yo me quiero ir del apartamento pero no tengo los 3 meses para avisar en este caso no opera la cláusula penal?; es decir no sólo debería pagar el salario mínimo expresado? O debo pagar entonces los 3 meses de arrendamiento que habla la ley?.
    Gracias

  84. buen día, que pasa si quiero sacar a mis inquilinos por incumplimiento pero tienen niños, se supone que yo estaría violando el derecho del mínimo vital al quitarles la vivienda? se pueden valer de ello para no irse?

  85. Voy alquilar un apto y la dueña me pide un dinero por gastos de papelería, lo cual asumo que es el gasto del contrato que hizo la abogada. Quien debe asumir el gasto del contrato de arrendamiento?..

  86. a un inquilino de vivienda urbana no cancela a tiempo el arriendo y servicios el contrato se vencio en sept.20/15, en octubre puedo dar por teminado el contrato? cuanto tiempo hay que darle para que desocupe, si el informo en julio 2 que no renovaria contrato y que desocuparia al vencimiento de este, tiene derecho alguna indenmnizacion?

  87. si un inquilino de vivienda urbana no paga a tiempo el arriendo ni los servicios y el contrato se vencio el 20 de septiembre,puedo terminar el contrato? en este caso cuanto tiempo hay que darles para que desopupen y tienen derecho a indemnizacion alguna?

  88. Cual es el procedimiento a seguir cuando un coarrendatario decide no continuar como tal una vez se venza el contrato. Debo pedir el bien a los arrendatarios bajo que justificación?

  89. BUEN DIA.

    TOME UNA CASA EN ALQUILER X UN AÑO,VIVI 3 Y 10MESES,SE HIZO CONTRATO CON FIADOR Y DEPOSITO DE 300 MIL PESOS
    CALEÑOS..AL ENTREGAR ESTE SÑR NO QUIERE DEVOLVER EL DEPOSITO PORQUE HAY QUE PINTARLE LA CASA,TAMPOCO LOS PAPELES QUE PIDIO PARA EL CONTRATO…como la ve?

  90. Que sucede si el dueño de la casa te renta un apartamento y casi todos lis dias se queja sin razones se pasa tocando la puerta hasta que se abra y no nos deje vivir tranquilos.y todos lis meses te diga que si me voy a mudar se lo diga 1 mes antes..pendiente a todo lo que se hace cuando uno sale cuando uno llega y quienes van al apartamento.

  91. Tengo una casa con una hermana! Ella me pagaba arriendo por usar mi 50% , decidí pedirle q desocupara mi parte osea el 50% del inmueble y como indemnización deje que ocupara sin pago 2 meses además para q se reorganizará . Han pasado 7 meses y no desocupa ! Que debo hacer ? Puedo cobrar la canones pendientes

  92. Buena tarde, tengo un contrato de arrendamiento por un año, faltan 4 meses para la terminacion, la dueña del inmueble me informa que lo necesita con urgencia, busco ubicación en otra ciudad pero luego pasa que ya no lo necesita y si me voy antes debo pagar la clausula. Debido a esto decido pedir una secion de contrato al parecer no se puede hacer y opto por continuar con el inmueble lo que sucede es que necesito pedir una prorroga para quedarme 2 meses mas y que no me cobren mas o me activen de nuevo el contrato por un año. Que debo hacer?

  93. Hola, se me presento un caso con el alquiler de un Parqueadero, nunca firmamos contrato de arrendamiento lo tengo desde febrero y el día de hoy salgo a una diligencia y cuando regreso me dicen que no puedo ingresar el carro porque los propietarios compraron una moto y van a ocupar el Parqueadero, me dejan una nota y el dinero del arriendo en curso, me toco dejar el carro en la calle sin ninguna clase de vigilancia, que puedo hacer? Nota: cuando pagaba el arriendo hacia firmar un recibo.
    Gracias

  94. Hola lo que pasa es que yo firme un contrato por 6 meses el cual ya se cumplió y ya llevo 10 meses viviendo en la casa pero no quiero seguir en ella y ya q me voy a ir la dueña dice que el contrato se prorrogo por otros 6 meses pero yo no tengo como seguir pagándole el arrendó y ella no me quiere recibir el inmueble yo le pague este mes pero aun así voy a desocupar y ella no quiere recibirme el inmueble que puedo hacer ?

  95. hola buenas tarde pregunta se me perdiron las llaves de la casa, y la dueña me exije cambiar las guardias de la chapas, pero me toca pagarlas antes de vivir alli ella me pidion 100 mil pesos de base le indicque que sacara de la base de 100 mil ella dijo que no podia mi pregunta es tengo que pagarlas yo o ella debe de hacerlo y tambien si me toca pagar no se puede sacar del deposito o si se puede sacar?

  96. Buenas tardes quisiera saber para renovar contrato el dueño de la casa pidio nuevos fiadores me dice que para los certificados de libertad de los fiadores y los derechos de notaria me toca tener como $ 500.0000 para pagar los tramites yo quisiera saber si es obligacion mia de hacer dicho papeleo y si cuesta todo eso.

    Muchas gracias por la atencion prestada

    LINA ZANGUÑA ROJAS

  97. Llevo viviendo en una casa 2 año, sin ningun tipo de contrato, y el dueño me pidio la casa,
    Cuanto tiempo tengo para desocupar la casa. Graciasss

  98. Si soy arrendataria y nunca he incumplido ni con el cañón de arrendamiento ni servicios y avise con 3 meses de anticipación que desocuparia, y los dueños quieren empezar a mostrar el apto aun mientras yo viva alli, y se molesten porque yo no lo permito ellos lo pueden hacer ? Y k coloquen aviso de que el apto se va a desocupar sin mi consentimiento… Gracias si me pueden colaborar

  99. Muy buen artículo. Bien escrito, conciso y luego explicativo en forma más coloquial. Es incluso divertido. Muy bien simplemente. Gracias, me ha servido.

  100. Muy buen artículo, son muy claras las normas a seguir y que rigen tanto al arrendador como al arrendatario; gracias por compartir el artículo con explicaciones concisas e importantes.

  101. buenas noches quiero saber si le cobro 350 mil al arrendatario ya va cumplir el año del contrato que se le hizo cuanto por ley le puedo subir al arriendo

  102. Buenas…nuevamente soy Luz miryam lo q pasa es que ya les deje mi comentario y mi incoveniente y olvide decirles que yo no es que me quiera quedar con la casa pero pues obviament quiero saber que posibilidades hay ya que la verdad no quiero desalojarla, he sido muy cumplida a la hora del pago…exccelente diria yo, y que mejor que yo siga viviendo ahi…por favor solo pido me den respuesta buena a est mi problema…gracias Lus Miryam V.

  103. Buenas tardes, tengo una inquietud… resulta que llevo 22 anos viviendo en una casa en la cual pago arriendo, decidieron venderla pero mis vecinos me dicen que por ley yo puedo pasar a ser la duena de dicha casa por el tiempo que llevo viviendo en ella… la verdad no se que tan cierto pueda llegar a ser, lo que si se es que no me quiero ir de esta casa ya que en ella crecieron mis hijos y llevo mucha parte de mi vida aqui…por favor ayudenmen a solucionar mi caso…me encuentro desesperada por que no tengo donde ir…que puedo hacer con mi caso? Muchas gracias por su atencion prestada…Luz Miryam V.

  104. buenas tardes, hace 10 días se quemo la estufa y casi se produce un incendio en el apartamento, fuimos a la inmobiliaria y están notificando al dueño quien manifiesta que eso no fue culpa de el, y la inmobiliaria manifiesta que ellos tampoco asumen el costo del arreglo, y en ese dilema los perjudicados somos nosotros siendo este un servicio vital para el diario vivir y la dignidad que necesita cualquier familia, con esto puedo dar por terminado el contrato de arrendamiento sin tener problemas judiciales que me perjudiquen, llevo en el inmueble dos meses y medio.

    muchas gracias por su colaboración en orientarme a lo enunciado

  105. Excelente artículo, se identifica y explican muy bien las principales leyes referentes a los arrendamientos. Sin duda alguna lo mas importante es seguir y estar asesorado en estas normas, adicionalmente informarse con agencias especialistas que puedan brindar seguridad y una propiedad que se ajuste ajuste a las necesidades del arrendatario.

  106. Excelente articulo, pero quisiera que me depegara una duda, yo no vivo en Colombia pero tengo propiedaes allà; ahora resulta que estoy alquilando un local comercial y quisiera saber si en este caso es posible pedir la cauciòn ya que la ley habla de vivienda, La reglamentaciòn es la misma? Gracias

      1. Me están demandando con un contrato de arriendo que el arrendador nunca me quiso firmar inclusive en la demanda esta el contrato original con mi firma autenticada pero no aparece la firma del arrendador y así me demandaron que pudo hacer gracias por lo que me puedan orientar

  107. tengo un problema con un apartamento que arrendamos en un edificio de 5 pisos nos pasamos en principios de noviembre en el piso2 apartamento 202 pero en diciembre resulto una filtracion de agua en
    el apartamento de encima el 303 por el cambio de una baldosa del baño y desde esa fecha hay un goteo la señora dijo que la iva arreglar a mediados de enero y hasta la fecha no a salido con nada ya se siente la humedad y esta botando mas que agua gusanos grandes peludo y mugre porque el bañoesta decorado con tableado y se esta soplando por esta situacion podemos dar por terminado el contrato que hago deme una solucion

  108. Bnas tardes que puedo hacer si arrende mi apartamento ahora lo necesito para mi pero los inquilinos no lo quieren desocupar aparte de eso son cochinos bullosos mi apartamento lo cojieron de hotel son abusibos cojen la terraza para aser asados y dejan todo tirado por fa guienmen no se que hacer gracias

  109. hágame un favor tres o cuatro meses atrás se le aviso verbalmente al arrendatario que tenía un aumento al arriendo y deberíamos hacer un nuevo contrato el cual hizo caso omiso y espero a que el contrato terminara y se pasara de la fecha de vencimiento para comunicarse y decir que el contrato tenia una prorroga por una año mas con el mismo monto del arriendo anterior, ademas ella no vive en la casa esta viviendo unos familiares, leyendo un reglón del contrato dice la cesión del contrato o del goce del inmueble con esta clausula puedo dar por cancelado el contrato o que puedo hacer gracias de antemano y espero pronta y positiva respuesta.

  110. Buenas tardes, por favor me pueden colaborar construi un apartamento en un predio que se encuentra a nombre de mi mama, ella nos dijo a mi y a mis hermanas que construyeramos cada una lo nuestro, yo he sido la unica que sali de alla, arregle el apartamento hace 5a\os mas o menos y lo arrende con eso es que ayudo en mi casa con los gastos en esta semana los inquilinos me llamaron para informarme que mi mama les a enviado una noteficacion de desalojo y que terminaban el contrato que habian hecho conmigo
    Por favor que debo hacer ella puede hacer esto????gracias

  111. buenas noches tengo una duda muy grande llevo 1 año y dos mese en arriendo y el dueño me dasahucia a entregar el inmueble en mayo pero me envia la carta desde diciembre ahora yo encontre para donde pasarme y no me quiere recibir el inmueble que puedo yo hacer

  112. Excelente artículo, fue de gran ayuda.
    Pero aún tengo una duda, no se si me puedan colaborar…. cuento el contexto, soy arrendataria desde el 7 de julio de 2011, mi arrendadora llegó el día 25 de enero de este año y me dijo (verbalmente) que no podía esperar a que yo cumpliera 4 años porque después me tiene que pagar. Me dio dos opciones y es que le desocupe en tres meses (ya se que entonces me tiene que pasar una nota por correo certificado y darme el dinero) o que celebremos en un mes nuevamente el contrato.
    No se si la opción de celebrar nuevamente el contrato sin que realmente termine el otro me perjudique a mi en algo (eso implica que está anulando todo lo anterior?)
    Ahora bien si ella me notifica en abril que debo desalojar para el 7 de julio que es cuando debiera terminarse el contrato y cumplirse los 4 años ¿ me debe pagar la indemnización de los 1.5 meses de arrendamiento?

  113. Buenas tardes. tengo dos preguntas, cuál es el plazo maximo mensual que se tiene para pagar el canon sin que se incurra en mora?
    Un arrendador puede pedir el inmueble aduciendo mora cuando se ha pagado dentro del mismo mes los pagos, (pro ejemplo esta el contrato el 17 y se paga el 30) y el arrendador no ha cumplido con reparaciones? Y si las reparaciones las he tenido que asumir puedo descontarlas? Si el aumento del canon es superior al IPC?

    Muchas gracias.

  114. buenos días es verdad o mentira que un arrendatario tiene derecho a unos días luego que se termine el contrato para desocupar el inmueble
    esos días se devén de pagar o no.. ¿

    muchas gracias por su respuesta
    sus comentarios me sirvieron bastante son arrendatarios y hay cosas que yo no sabia
    gracias

  115. Buenas Noches, mi arrendador incremento el canon de arrendamiento aproximadamente en un 20%, evidentemente le dije que no lo pagaria a lo cual el dice que entonces debo desocupar el inmueble, pero me dice que me da un mes para irme y mientras este aca debo pagar el arriendo con el nuevo valor
    que puedo hacer pues creo que debe darme 3 meses de plazo para irme, tiempo en el cual no debo pagar y si debo hacerlo no sera con el incrementio exagerado del 20% que el propone y que me hace entregar el inmueble, por favor alguien que me pueda colaborar

  116. LLEVO 4 AÑOS PAGANDO ARRIENDO Y ESTOY CONSTRUYENDO EN LA CASA DE MI MAMA Y YO LE DIJE AL DUEÑO QUE ME DIERA 2 MESES PARA DESOCUPAR Y EL ME ESTA DICIENDO QUE YO LO ESTOY ROBANDO ESTOY EQUIVOCADA, ADEMAS LLEVO AÑO Y MEDIO SIN GAS Y CAE GOTERAS POR TODA LA CASA ME DAÑO LA MESA DEL TV Y EL TANQUE DEL BAÑO NO VASEA QUE DEBO HACER ADEMAS EL DICE QUE LO DEL GAS LO DEBO DE ARREGLAR YO Y ALLA ME DIJERON QUE DEBE DE SER EL DUEÑO DE LA CASA QUE DEBO HACER GRACIAS

  117. mi arrendatario dio por terminado el contrato de la noche a la mañana y le dije que debía avisarme con 3 meses de anticipación o pagar la indemnización lo cual se negó a hacerlo por que desconocía lo que dice el contrato y la Ley, por ser conocido de la familia y evitar problemas quedamos en el pago de solo un mes pero ya van 3 días del acuerdo y no aparece con el pago ni con las llaves. ¿¿¿¿Qué debo hacer????. Gracias de antemano su valiosa colaboración

  118. Buen dia tengo un grave inconveniente. Vivo en una casa en arriendo, pago puntualmente hace dos anios, la propietaria en su derecho me dio la carta de no renovacion del contrato por lo cual tengo 3 meses para encontrar nueva casa. Desafortunadamente por cuestiones de que tengo dos ancianos de muy alta edad no ha sido facil hallar vivienda para las condiciones de ellos. Que puedo hacer? necesiito mas tiempo para encontrar algo que no los ponga en riesgo. Por favor colaborenme.

  119. Hola soy arrendador, tengo una familia que me incumplió por 10 días el pago del canon de arrendamiento. el contrato esta firmado por seis meses, para que esta familia me entregue el inmueble, debo presentarle un escrito aduciendo que no seguiré con el contrato por el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario al pago del canon de arrendamiento. ahora el tiempo que debo darle al arrendatario es el que yo considere.

  120. URGENTE, gracias…..Buen día, tengo un contrato de arrendamiento de vivienda por 6 meses, llevo 3 y mi bebe se empezó a enfermar ya que dos habitaciones tienen humedad, y el apartamento es demasiado frío,
    el pediatra Ya me entrego documento de cambio de vivienda debido a la humedad que afecta a mi bebe, adicionalmente ya hemos gastado mucho en medicina y citas médicas. Mi pregunta es debe el arrendador pagarnos algun tipo de indemnización por este daño o pagarnos los gastos que hemos tenido? nosotros podemos entregar el apartamento por este hecho.
    Mil gracias

  121. Buenas tardes tengo una pregunta llevo un año viviendo en una casa mi pregunta es si el arrendador por obligacion debe de darme un mes para entregarle el apto por que yo eh escuchado que es mes por año que se debe de dar es tan amable y me asesora gracias

  122. CUANDO YO FIRMO COMO FIADOR SOLIDARIO POR UN AÑO Y EL CONTRATO LLEGA A SU TERMINO, EL ARRENDADOR ESTA EN LA OBLIGACION DE AVISARME POR ESCRITO SI YO DESEO SEGUIR SIENDO EL FIADOR POR OTRO AÑO? YU QUE LEY CONTEMPLA ESTO?

  123. Actualmente arrende una casa y ahora que me pase, me informan que no tiene gas domiciliario, (esto no fue mencionado en la negociación)
    Por lo tanto debere pagar gas en pipas lo cual sera una molestia y adicionalmenete el costo es infinitamente mayor.
    Ahora le he pedido al arrendatario la instalación pero se niega a hacerlo.
    Me siento engañado en mi buena fe, puedo hacer algo para obligarlo a instalarlo.

  124. Vivo en una casa desde hace 8 años, mi contrato se vence el 21 de nov/14, no he podido pagar el arriendo desde hace 3 meses, la aseguradora le paga a la agencia y a la dueña, nosotros estamos endeudados con la aseguradora, pase la carta el 3 de octubre para desocupar por estar insolvente, hablamos con la dueña, y nada nos obligan a indemnizar con 3 meses de arriendo, no se protege al ciudadano después de tantos años y viendo su situación? Gracias Doctor por orientarme

  125. Si estoy en una casa arrendada hace 10 años, cuanto es el tiempo que me tienen que dar para desocupar, debo pagar ese tiempo enq ue he estado buscando para donde irme? Que pasa con la pintura y arreglos del dteriro del interior de la casa, cada cuanto de debe hacer? Gracias

  126. si no no se ha pactado nada en el contrato sobre a quien le corresponde pagar el impuesto de alumbrado publico, a cual de las partes le toca sufragarlo?

  127. Dr y que hacer si eres arrendatario y le solicitas al arrendador que te reciba al 2 mes y este no quiere y no te quiere recibir nada como algun electrodomestico pero cuando han pasado 5 meses y no pagas esta dice q si q le dejes tus electrodomesticos que se puede hacer. Aparte no te deja salir con tus cosas porque dio la orden en la admknistracion no dejar sacar nada… Q se puede hacer?

  128. muchas gracias, el tema al igual que todos los que he leído hasta hoy son muy interesantes y que en algún momento de nuestras vidas lo necesitaremos..

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