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Todo lo que necesita saber sobre el Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana

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Actualizado el 16 de enero de 2017

Al fin, después de tanto tiempo, retomo la senda de las entradas útiles en este blog: Esas que sólo buscan resolver problemas de la vida real con ayuda del derecho y no aquellas que, sólo le importan a los abogados. Además, esta entrada se la debía a más de uno y en especial a mi novia (a quien va dedicada esta entrada y quien la encontrará muy útil).

Lo que es el contrato de arrendamiento:

Aunque suene estúpido entrar a definir algo que muchos ya dan como obvio a estas alturas, se hace necesario porque una definición ayudará a desmentir muchos mitos alrededor de este contrato (algunos de ellos muy graves, como ya veremos), y también porque cada vez que un ser humano da algo por obvio, o cree que se las sabe todas en la vida, SIEMPRE la caga.

Un contrato de arrendamiento, en materia de vivienda urbana, es el acuerdo que usted celebra con el dueño de una casa para que usted viva en ella Y SÓLO PARA QUE VIVA EN ELLA a cambio de pagarle por ello. Sea en dinero o en especies. Si vamos a una definición más jurídica, este contrato de arrendamiento no es más que un acuerdo de voluntades donde el propietario cede el derecho a usar y a disfrutar de la vivienda (lo que la Ley 820 de 2003 llama torpemente “goce”, lo que en Derecho siempre ha querido decir algo diferente y está más ligado al Derecho de Dominio) por un tiempo determinado y a cambio de una remuneración que comunmente se pacta en dinero.

A partir de esta definición deben de quedar claras unas cosas que muchos las olvidan vilmente al creer que este contrato es como soplar y hacer botellas:

1. El contrato de arrendamiento SIEMPRE es oneroso. Y aclaro: Oneroso no significa que siempre habrá dinero de por medio, sino que el contrato tiende hacia la utilidad de ambas partes y, por lo tanto, estas partes siempre asumirán contraprestaciones mutuas. Si fuera gratuito se llamaría COMODATO.

2. Lo que se cede es la mera tenencia: Esto es importante, porque el arrendador aún dispone de los demás beneficios de ser propietario, entre los cuales está poder vender la casa o hipotecarla. Esto significa que también seguirá cumpliendo con las demás obligaciones que tiene como propietario (ejemplo: asistir a las juntas de copropietarios, pagar el impuesto predial de la casa y reparar los daños que ya venían con la misma antes del contrato de arrendamiento).

¿Debe de estar por escrito ese contrato?

No. El contrato de arrendamiento puede ser verbal o por escrito. Aunque Fedelonja pide a gritos que desaparezca la posibilidad de celebrar contratos de arrendamiento de forma verbal (y con justa razón)

Si lo quiere por escrito, le recomiendo que lo haga en una forma minerva: Son baratas e igual de válidas jurídicamente porque cumplen con lo que dice la Ley 820 de 2003. Además se consiguen en cualquier papelería del país.

Pero si celebro un contrato de arrendamiento de forma verbal (o se me pierde el contrato)¿cómo demuestro su existencia?

Con los recibos de pago de los cánones de arrendamiento. Ahora, si tampoco los tiene entonces deberá solicitar una prueba anticipada de interrogatorio de parte. Esto es básicamente una demanda, por lo cual usted deberá de contratar a un abogado.

¿Cómo se llaman las partes en estos contratos?

Arrendador (Conocido en algunas partes como “casero”): El dueño de la casa

Arrendatario (conocido popularmente como “inquilino”): El que la toma.

En el contrato de arrendamiento, ¿qué significa….?

Canon: Es una marca de cámaras muy bonitas el dinero mensual que el arrendatario le paga. Popularmente conocido como “arriendo”

Desahuciar: Es pedirle la casa arrendada a los arrendatarios.

Caución: una garantía que usted presta en caso de que ocurran eventos tales como mora en el pago del canon, desconexión de los servicios públicos, daños en la propiedad, etc…

¿Qué requisitos exige el arrendador para poder alquilar la casa?

Cualquiera que no viole el artículo 16 de la Ley 820 de 2003. En mi caso, recomiendo simplemente pedir una carta laboral donde se demuestre que el arrendatario lleva trabajando varios años en una empresa y la firma de un pagaré, o en su defecto, la constitución de una póliza de seguros donde se garantice el pago del canon si la persona llega a ser despedida del trabajo o tiene algún bajón económico).

No recomiendo los fiadores con propiedad raíz porque, en materia de contratos de arrendamiento, esta figura no sirve para nada. No no sólo no te garantiza el pago (Ser fiador con propiedad raíz no le impide a nadie vender su casa) sino que debe usted primero perseguir los bienes de su arrendatario si quiere hacer lo mismo con los de su fiador.

Además, pedir un fiador en la economía actual reduce las posibilidades de alquilar la casa de manera ágil, lo que en últimas se resume en que usted recibirá su dinero rápidamente.

¿Y cuáles son los requisitos que violan la Ley?

Pedir anticipos o depósitos, así se pacte devolverlos, y pedir que el arrendatario constituya una hipoteca sobre una casa de él o de su fiador: Ambas cosas no sólo son estúpidas, sino que son ilegales porque el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 exige EXPLICITAMENTE que no se pueden pedir

ARTÍCULO 16. PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

Cuando este artículo habla de cauciones reales se refiere a constituir hipotecas sobre los bienes inmuebles del arrendatario. Y es más que claro cuando habla de los depósito. Así que si usted es de esos arrendadores que le gusta pedir depósitos en dinero, le recomiendo que deje de hacerlo para evitar problemas en el futuro.

La excepción: El depósito para garantizar el pago de los servicios públicos, que está en el artículo 15 de la Ley 820 de 2003. Pero ese depósito se constituye para garantizar el pago de servicios públicos y no debe de ser mayor a dos periodos consecutivos de facturación (pero sólo se tiene en cuenta el cargo fijo y los cargos de reconexión, no lo del consumo del mes anterior)

¿Existe un término mínimo para celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?

No. Usted puede celebrarlo por el tiempo que quiera. Pero si no pacta ese término de manera expresa, entonces se entenderá por el término de 1 año.

Y de cuánto tiempo debe de ser la prórroga?

Se prorroga por el mismo lapso de tiempo inicialmente pactado. Tenga en cuenta que si no quiere prorrogar el contrato de arrendamiento, entonces deberá avisarle al arrendatario en un término no menor a tres meses. Si el contrato es menor a un año, entonces deberá indicar la no renovación en el mismo contrato.

¿A qué está obligado el arrendador?

A lo establecido por el artículo 8 de la Ley 820 de 2003

ARTÍCULO 8o. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.

3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.

Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.

4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.

En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.

PARÁGRAFO. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.

Pero no son las únicas. También hay que tener en cuenta las obligaciones que establece el Código Civil

ARTICULO 1982. <OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR>. El arrendador es obligado:

1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

OJO: si el arrendador no le entrega a usted el inmueble en la fecha convenida, usted puede pedir una indemnización (art. 1984 del Código Civil)

Además, el arrendador está obligado a sufragar las reparaciones necesarias: Son las reparaciones que necesita la casa (Ejemplo: que se rompa una cañería o que se dañe el inodoro) y que son consecuencia de daños que ya existían antes de celebrarse el contrato de arrendamiento o de artefactos que la casa tiene que se deterioren por el uso normal.

¿Y a qué está obligado el arrendatario?

A lo que dice el artículo 9 de la Ley 820 de 2003

ARTÍCULO 9o. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. Son obligaciones del arrendatario:

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.

2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.

3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.

4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.

En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y

5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.

Además deberá sufragar las reparaciones locativas: Las reparaciones que hace el arrendatario de daños o deterioros que el inmueble sufrió por culpa de él y de quienes viven con él (ejemplo: Cuando se tapa el sanitario, que se quiebre una llave…)

¿Puedo como arrendatario subarrendar la vivienda?

NO! A menos que a usted lo autoricen expresamente.

LEA ADEMÁS: Airbnb y los contratos de arrendamiento de vivienda urbana: No corra riesgos pendejos

¿Puedo pagar el canon de arrendamiento en especies?

NO!, por exigencia del artículo 18 de la Ley 820

¿Existe un tope máximo para el canon de arrendamiento?

Si, y es el 1% del avalúo comercial del inmueble (o de la parte de él que se arrendó).

Personalmente, el Congreso colombiano dio, una vez más, una muestra de su completa ausencia de sentido común al establecer esto. Y es que el problema con le valor comercial de un inmueble es que sólo hay dos formas de establecerlo: 1. Lo que el dueño de la casa cree que vale y 2. Lo que un perito establezca que vale.

Ah, claro!, también está eso de que el avalúo comercial es el avalúo catastral más el 50% de ese mismo avalúo. Pero eso sólo aplica a los procesos ejecutivos cuando se debe aportar el avalúo del bien a rematar. Es decir, no tiene nada que ver aquí.

En conclusión: era más fácil y saludable para la economía no haber metido el avalúo comercial y simplemente basar el incremento en el avalúo catastral, ya que es más fácil de calcular (vamos!, que hasta sale en el recibo del impuesto predial) y es más barato que el avalúo comercial.

¿Qué pasa si mi arrendador no me quiere recibir el pago del canon de arrendamiento?

Debe de ir al Banco Agrario y hacer un pago por consignación. Ya será problema de su arrendador si quiere hacer semejante fila para que le paguen.

¿Qué pasa si yo soy arrendatario y no quiero vivir más en esa casa?

Usted, como arrendatario, sólo puede dar por terminado el contrato de arrendamiento según lo establecido por el artículo 24 de la Ley 820:

ARTÍCULO 24. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.

5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.

Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.

Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.

De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.

De lo anterior se deduce que si usted se quiere ir antes de la casa arrendada, entonces deberá avisar con tres meses de anticipación y pagar una indemnización (equivalente a 3 meses de arriendo). Ahora, si simplemente no quiere renovar el contrato después de que se venza, entonces simplemente deberá de avisar con tres meses de anticipación (anteriores a la fecha de vencimiento del contrato. Esto, si el contrato es mayor a un año).

Tenga en cuenta que si usted no envía el preaviso, entonces el contrato se renovará por otro término igual, y tendrá que indemnizar a su arrendador.

¿Y qué pasa si soy arrendador y quiero sacar a mis inquilinos?

Facilísimo. Debe de seguir lo establecido por el artículo 22 de la Ley 820

ARTÍCULO 22. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.

8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

En resumen: Solamente podrá pedirle el inmueble a sus inquilinos inmediatamente si ellos son gente que no le está pagando el arriendo, que se atrasaron en el pago de los servicios (y además se los cortaron), que no pagaron la administración, que usaron la casa para actos delictivos, QUE SON GENTE BULLOSA (es decir, de esa clase de gentuza que pone música a todo volumen incluso en días y horas en los cuales ya no debería de hacerlo), y cosas por el estilo.

Ahora si sus inquilinos son en realidad buenos inquilinos, y aun así los quiere desahuciar, entonces deberá darles un preaviso no mayor a tres meses e indemnizarlo con 3 meses de arriendo (mejor dicho, su inquilino vivirá gratis por tres meses)

Y si no quiere indemnizarlos, dígales que se irá a vivir a la casa y compre la póliza que dice el artículo que acabo de citar.

¿Qué pasa si soy arrendador y mis inquilinos no se quieren ir aunque cumplí con todo lo anterior?

Usted tiene dos opciones:

1. Iniciar un proceso de Restitución de Inmueble arrendado, en el cual podrá pedir medidas cautelares para el pago de los cánones atrasados. Pero necesitará abogado para hacerlo. Además suele demorarse al menos unos seis meses. Tenga en cuenta que estos procesos tienen trámite preferente (están al mismo nivel que las acciones de tutela) y que toda dilación injustificada le puede costar el puesto al Juez que conozca de este caso (como ha pasado).

2. La más fácil: Acudir a un Juez de Paz, citar a los arrendatarios y no conciliar. Una vez que el Juez de Paz profiera sentencia de desalojo, puede ir a una Inspección de Policía e iniciar una acción policiva de perturbación de la posesión (Artículo 125 y 129 del Código Nacional de Policía). Esto puede tomar 20 días y es más divertido.

Si usted mismo los desaloja, entonces comete una contravención (que antes era delito) que se llama “Ejercicio arbitrario de las propias razones” (artículo 1 de la Ley 23 de 1991) y la cual sólo tiene pena de multa de 1 salario mínimo. Y aunque no parezca tan grave ese salario mínimo no olvide que esa condena no lo exime de responder por los otros delitos que pueda cometer por desalojar por la fuerza a una persona. Aunque no neguemos que a veces esta es una alternativa válida para proteger nuestro derecho sagrado a la propiedad privada.

¿Si yo soy arrendatario y vivo por más de 5 años en la casa arrendada, seré dueño de la misma?

NO! Mientras usted siga pagando arriendo usted no será dueño de nada, así viva en esa casa por 1000 años. La única manera en que usted puede volverse dueño de la casa que tomó en arriendo es que usted deje de pagar arriendo, pague los impuestos de la casa y todo en un plazo de 5 años.

Ahora bien, si usted vivió por más de 4 años de arriendo y lo quieren desalojar porque sí, entonces tiene derecho a una indemnización equivalente a 1.5 meses de arrendamiento, que no es excluyente a los 3 meses de indemnización si lo desalojan por fuera del vencimiento.

Curiosidades del contrato de arrendamiento:

  • ¿Sabía que Usted puede descontar el valor de las reparaciones necesarias del canon de arrendamiento en lugar de pedirle a su arrendador que las arregle?
  • Que usted puede arrendar una casa que no es suya?
  • Que si usted se dedica a ser intermediario en las operaciones de arriendo de inmuebles (como las inmobiliarias) usted debe de tener una matricula de arrendador conforme al Decreto 51 de 2004?
  • Que pocos cumplen con ese Decreto estúpido porque los arrendadores (incluso muchas inmobiliarias) suelen ser dueños de las casas que arriendan, y porque los abogados que representan a un arrendador lo hacen con base en un poder especial amplio y suficiente?
  • Que sacar la matricula de arrendador no tiene costo?
  • Que se escribe “arriendo” y no “arrendo”?
  • Que yo cometí ese error cuando escribí ese artículo y luego lo corregí rápidamente?
  • Que la Alcaldía de su ciudad está facultada para conocer de cualquier controversia sobre el contrato de arrendamiento y que, incluso, puede condenar a multas a quienes incumplan con lo establecido por la Ley 820 de 2003?
  • Que la Alcaldía puede sancionar a un arrendador con multa de hasta 100 salarios mínimos si pide depósitos ilegales?
  • Que el incremento del canon de arrendamiento se hace cada 12 meses y conforme al IPC del año inmediatamente anterior al incremento? Y que ese IPC lo encuentra en la página del DANE

AÑADIDO EL 16 DE ENERO DE 2017 CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.

Aunque usted no lo crea, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana tienen una clasificación que depende de si está arrendando toda o parte de la casa, o de si están arrendando una o más personas. Esa clasificación es la siguiente:

a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales;

b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio;

c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios;

d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.

 

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134 Comments

  1. Jajaherca says

    Buenas noches llevo 9 años viviendo en un apto la inmobiliaria me pidió el apto y q la dueña va a ocupar el inmueble mi pregunta es debo entregar el apto para la fecha del término de contrato o por vivir 9 años tengo derecho a vivir 3 meses gratis o no aplica Gracias quedó atento a la respuesta

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  2. Andrés says

    Buen dia tengo un caso en un inmueble de mi propiedad de uso comercial. Esta en arriendo hace unos 5 y las arrendatarias, dicen que tienen derecho sobre la propiedad, en algunos casos se han atrasado con canon, y ahora quieren subarrendar o empezar una sociedad con un tercero. A lo cual yo me opongo. Que debo hacer si quiero el local. Pero ellas dicen que les debo pagar dinero por el nombre.

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  3. Pregunta: Tengo un apartamento de mi propiedad que lo tengo arrendado hace 7 años. El arrendatario me comunicó por escrito que para el 31 de marzo me desocupaba, con la posibilidad de prórroga. El 1 de Marzo de 2017, me envia una carta en la que me informa la posibilidad de dejar abierta la fecha de entrega del inmueble, que debido a inconvenientes personales le es imposible desocupar el 31 de Marzo de 2017.
    Mi pregunta es: ¿cuantas veces se debe conceder una prórroga y que ley o que código lo dice?

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  4. Diana Velasquez says

    Buen dia, una pregunta muy sencilla, para el cobro de los derechos de contrato por parte de una inmobiliaria quien cancela este valor? el arrendador? el arrendatario? cuanto porcentaje se pide si es legal? gracias estare atenta.

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  5. CrisTian Restrepo says

    Hola buenos días Doctor una Pregunta!!.. Llevo viviendo 8 meses en un aparte estudio y me quiero ir a vivir a otro lugar, el contrato fue de palabras pero llevo 15 del mes que me toca pagar, pero no lo he hecho porque eso el lo que tengo para irme al otro lugar!!… Estoy obligado a pagar esos 15 Días??.. Por vivir hay ese tiempo tengo el derecho de no pagarlos e irme para el otro lugar sin ningún inconveniente!!… Tengo los servicios al día y tengo unos daños del inmuebles de uso normal!!… (desgastes del mismo)… Quedo atento… GRACIAS

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  6. MARIE TORRES says

    Buenas tardes Dr.

    me mudé a un apto el 22/05/2016 , dicho apto consta de 1 sola habitacion y el canon a pagar es de $400.000 Incluidos agua y gas y hoy 06/02/2017 el dueño me dice que le debo pagar $50.000 más por que los servicios antes mencionados le llegan muy caros, sé que no es mi culpa pues trabajo de lunes a sabado todo el d´ía y solo somos mi bebe de 1 año y yo.,el contrato fue pactado a 6 meses , pero cuando se cumplieron estos 6 meses ni el ni yo dijimos nada y yo entendí que se prorrogaba automaticamente por el mismo plazo de tiempo y en las misma condiciones, le dije al arrendador esto y le dije que solo aceptaba que me reajustara lo correspondiente al incremento del IPC y solo cuando haya cumplido 12 meses de vivir ahi, el señor insiste en que me va a hacer ahora despues de 8 meses un nuevo contrato con un nuevo valor.

    estoy en lo correcto o es errada mi posición o la del arredador ?

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  7. nelly says

    Buenas tardes mi madre lleva 16 años viviendo en un apto, resulta que le dijimos al señor desde noviembre que nos recibiera, ya que ella está enferma. El argulle que el contrato se vence hasta el 2 de marzo del 2017. Y que se lo tenemos q entregar pintado y arreglado lo que está deteriorado por el uso el durante 16 años no lo pinto , ni le hizo reparaciones a las partes q se iban deteriorando con los años. Ahora quiere que le entreguemos pintado y arreglado todo para el solo volver a arrendar. Yo quisiera saber cómo es eso de 1.5 de meses por cada 4 años y si son 16 años cuanto tiempo es que se puede estar ahi. Si es verdad eso? El apto está en un conjunto donde se paga de administración 185000 y de arriendo 750000. Como se puede hacer cumplir eso. Y poder uno quedarse hay ese tiempo viviendo. Y que hay que decirle al sr para poder hacer eso. Que se paga en ese tiempo, servicios y que más?. Lo tenemos que entregar pintado y con todo eso arreglos que son deterioros por el tiempo? Necesito urgente una respuesta ya que tenemos que entregarlo antes del 8 de marzo del 2017. Ese sr nos hizo un contrato en forma Minerva y aumentaba los cánones más de lo que la ley decía y sin pasar carta. Lo que pasa es que mama vivía sola y tiene 92 años. El dueño del inmueble es abogado

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  8. Graciela Angulo says

    Muy bueno el articulo, pero tengo una duda tengo un inquilino y hace dos meses no pagan ya les solicite me desocupen el apartamento pero nada y el contrato ya se venció, estoy muy preocupada pues me están acarreando muchos problemas, ya asistimos a una conciliación y el no firmo dicha conciliación alega no tener para donde irse.
    que debo hacer.

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  9. Julián says

    El canon de arrendamiento sí puede pagarse en especie, siempre que no supere el valor del canon pactado. En todo caso el canon se pacta en dinero según el artículo 18 de la ley 820

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  10. Ana Isabel Ruiz says

    vivo en arriendo por mas de 17 años, le he propuesto a la dueña que me lo venda, y no quiere yo quisiera qwuedarme con este apto. hay algo que pueda hacerla que me lo venda???

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  11. Viviana Rodriguez says

    Vivo en el inmuebl hace 2 años y 9 meses. El arrendador va a vender la casa y me confirmó que al vencimiento del contrato debo desocuparle, que no se renueva el contrato.
    Debo desocupar exactamente el día que se me vence el contrato? O tengo unos días después al vencimiento del contrato para desocuparle

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  12. Maria says

    Buenas tardes, quisiera saber qué documento se debe hacer en caso de que un apartamento ya arrendado (con contrato de arriendo vigente) cambie de propietario.

    La inquilina/arrendataria tiene conocimiento de esto, lo único es definir si se debe hacer un nuevo contrato de arrendamiento entre el nuevo propietario y la inquilina, o se debe hacer un otrosí al contrato original donde se cambia el propietario? Qué es lo que se acostumbra?

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  13. Buen día, la pregunta es la siguiente: Yo como arrendadora firmé un contrato de arrendamiento de formato minerva desde el 12 de marzo de 2015 que se prorrogó automaticamente, el inquilino me desocupó en apartamento sin avisarme el 31 de mayo de 2016 y me quedo debiendo desde octubre de 2015, la pregunta es si se supone que el debía pagar los primeros 5 dias de cada periodo contractual como dice el contrato es decir del 12 al 17 de cada mes y esta persona me desocupó el 31 de mayo, yo podría cobrarle todo el ultimo mes es decir del 12 de mayo de 2016 al 12 de junio? o debería cobrarle solo los días proporcionales hasta el dia que me desocupo sin avisarme? agradezco la colaboración y sustento jurídico para llegar a un acuerdo con el inquilino.

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  14. Oscar Serrano says

    Buenos días. Tengo una inquietud respecto a la forma en que debo hacer un contrato de arrendamiento de un apartamento en Bogotá, por seis meses. He pactado con el arrendatario el pago por adelantado de los seis meses, pero debo exigirle codeudores? Cómo garantizo la devolución del apartamento a los seis meses y en caso de renovarse en contrato, cuál es el plazo del que dispongo para darle aviso al arrendatario? Qué sucederá con los servicios público que eventualmente puede dejar de pagar el arrendatario?

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  15. claudia says

    mu casa esta arrendada ala nisma persona hace 8 años nexeaita mi casa ..cuanti tiene paea deaocupar y si ea gratis un mes?,,

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  16. buenas, tengo una duda, le alquile ala senora maria y ha su hermana pero al imueble bino ha vivir al principio su mama y un hijo discapacitado de la mama de maria pero despues de 6 meses bino ha vivir otra persona osea el hijo de maria pero este tenia casa por carcel y como que asu vez tbenian ha vicitarlo otros delincuente como alos 3 meses de este cuco que tenia casa por carcel escondio ha un cabecilla de los delincuente en el apartamento que yo les arrende ha maria y su hermana ,la policia allano el apartamento y los cacturo alli la verdad me vine ha enterar la mañana del otro dia por que alguien me llamo y me conto.la verda es que yo le havia mandado una carta por coreo que no le renovaria el contrato por que alli vivia una persona mas y no cancelaba el el arriendo hacia ya dos meses .mi regonta es tendreproblema con el inmueble porue alli estaba alguien que tenia cuenta con la justicia le aradesco su ayuda

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  17. Camilo Caicedo says

    AYUDA URGENTERealice contrato de arrendamiento de una casa hace un mes, con fecha inicial en Agosto, la persona que se va a mudar ha presentado algunos signos de mi desconfianza y no quisiera llevar a cabo dicho contrato, El contrato fue pactado por mesess ya que el señor viaja mucho y no sabe cuando tenga que quedarse en otro pais,como el señor no se ha mudado, puedo cancelar el contrato? Que debo hacer? Hay que pagar alguna indemnizacion? Ayuda urgente ya que el senor estaria mudandose en 15 dias

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  18. socorro says

    buenas noches necesito que me asesoren urgente servi como codeudora de un inmueble con un contrato por un año,de los cuales van 6 con una clausula de 3 meses de canon por el incumplimiento de ambas partes hace 8 dias me llamaron y me dijeron que la casa la habian vendido y nos daban un mes para desocuparla yo inmediatamente me comunique son la persona que figura en el contrato y le dije que no se hiba a desocupar por que habia un contrato por un año y el me contesto que el dueño era un juez de la republica y le dije mejor todabia por que debe saber muy bien que los contratos son para cumplirlos,ademas si la casa la habian vendido por que nos recibieron el arrendo hace 15 dias,el caso es que hable personalmente con el señor propietario y no hemos llegado a ningun acuerdo,que me aconseja que hagamos,desocupar o hacer valer el contrato,ya que si desocupamos nosotros no sean ellos los que nos demanden por incumplimiento,
    Muchisimas gracias ojala me puedan colaborar pronto pues el dueño segun ellos un juez necesita el inmueble pronto para no perder el negocio.

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  19. Diego vargas says

    Si ya llevo 1 año y 2 mesas y no e incumplido con mis obligaciones y le di por enterado al arrendatario qué me y va el siguiente mes pero por llevar este tiempo este mes qué ledigo al arrendador no lo pago por que estoy consiguiendo otro sitio para vivir y qué no me voy apasar de esta fecha terminó de mes si lo puedo acer gracias por su pronta respuesta

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  20. jimena says

    Arrende un apartamento, el inquilino no pago un mes de arriendo pero si continuo pagando el resto de los meses, se le llama y no contesta o cuando contesta cuelga, se llama al deudor y dice que si va a pagar que tal dia y no paga y ya no contesta nada y aun el pago de ese mes esta pendiente, que se puede hacer ´para obligarlos a pagar o que desocupen el inmueble, ya que no lo quieren entregar.

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  21. Ana Isabel Santibañez says

    Alquile una vivienda, en la cual avito hace dos años. Desde el primer día de entrada empece a encontrar varias imperfecciones las cuales me afectado, umedades goteras persianas rotas rodapiés levantado. Etc algunas de las cosas me fueron arregladas otras hoy siguen igual. Decidí no pagar la mensualidad desde hace dos meses, hasta que no me lo arreglen todo. Que me puede pasar.

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  22. alveiro1224 says

    Buen día, puedo realizar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana por 3 meses y estipular una clausula de común acuerdo indicando que si cualquiera de las partes desea terminar en cualquier momento el contrato de arrendamiento, pagar una clausula penal por incumplimiento de contrato a la parte afectada. Me surge otra duda, puedo escribir en el contrato de arrendamiento de 3 meses para no renovación del mismo, siempre y cuando las partes avisen con 10 o 15 días a la terminación del contrato.

    Por ultimo, un contrato pactado por las partes de 3 meses de arrendamiento aplican las indemnizaciones de ley contempladas en la ley 820 del 2003.

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  23. Dario says

    Buenas tardes. En el contrato que firme hay una condición que dice: “-Mejoras: El arrendatario renuncia expresamente a descontar de la renta el valor de las reparaciones indispensables, a que se refiere el artículo 27 de la ley 820 de 2003.”
    Eso no es ilegal, que puedo hacer para anular esa condición en el contrato?

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  24. William Arboleda Tamayo says

    Saludo Cordial, de antemano quiero felicitarlo por su transparencia y conocimiento de su profesión: Mi caso es: llevo cuatro años viviendo en arriendo, el contrato fue realizado por el dueño del inmueble, el cual falleció hace un año. Su esposa siguió recibiendo el valor mensual; ayer recibimos unos documentos de una Inmobiliaria la cual el hijo de la dueña ya figura como dueño, nos trasladó a tal oficina, sin previo aviso: La casa tiene un problema de comején en todas las vigas de los techos; aparentemente se le realizó hace un año un tratamiento que no sirvió y este problema ha continuado todo el tiempo. 1) El hecho es permitido sin aviso, a raíz que siempre hemos sido cumplidos en los pagos.? 2) el canon de arrendamiento subió de un 3.6 en el 2015 y ahora en un 6.77% . ¿Cual seria los pasos a seguir sin llegar a situaciones molestas? El día que se entregue el apartamento, la oficina que puede exigir si no conoce el inmueble y no se ha firmado contrato con ellos? . En qué posición o situación nos encontramos mi esposa y yo…Cual sería su apreciación ya que mi pensar es transparente como su pensar y actuar.
    Le agradezco de corazón sus comentarios sea cual sea el resultado.

    A la espera de su respuesta
    Atentamente
    William Arboleda & Annie Bedoya.
    Arrendatarios

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  25. jeimy ortiz says

    buenas tengo un problema llevo 17 dias viviendo en un inmueble que en la primera semana presento problemas de tuberias de aguas negras le informe a la inmobliliaria la cual no ha querido hacer la gestion necesaria para realizar los arreglo por lo cual no he cancelado el canon correspondiente y llevo 15 dias de mora de a fecha que debia pagar. me puden cancelar el contrato y cobrar clausula penal por esta mora ?

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