Actualizado el 11 de agosto de 2019
Hace un tiempo escribí un genial artículo que habla sobre los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, el cual tuvo una excelente acogida.
Hoy he decidido ampliar un poco un aspecto que a muchos arrendatarios les carcome, y es la terminación del contrato de arrendamiento, en especial cómo hacerlo y por cuáles causales darlo por terminado.
Lo primero: Cuáles son las causales
Si es arrendador, las causales para dar por terminado un contrato de arrendamiento se encuentran únicamente en la Ley 820 de 2003, y son las siguientes:
ARTÍCULO 22. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
Pero si usted es arrendatario, usted puede dar por terminado el contrato de arrendamiento no solamente invocando las causales de la Ley 820 de 2003 (que citaré más adelante), sino además invocando las causales de los Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil, las cuales NO HAN SIDO DEROGADAS y obligan al arrendador a tener el inmueble en condiciones de servir, so pena de conceder rebajas en el cánon, entrega del inmueble sin destrate o, incluso, indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Las causales establecidas por la Ley 820 de 2003 para que un arrendatario pueda dar por terminado un contrato de arrendamiento, son estas:
ARTÍCULO 24. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.
4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.
Si sólo lo quiero dar por terminado por mi propia voluntad, ¿qué debo hacer?
Como pudo ver, en ambos artículos se exige que, tanto arrendador como arrendatario, pueden dar por terminado el contrato de arrendamiento por voluntad propia, sin invocar más causales que esta. Pero para ello deben seguir este protocolo O DE LO CONTRARIO SE VAN A ESTRELLAR, Y FEO, con la triste realidad de que el contrato quedará automáticamente renovado por un periodo igual al inicialmente pactado:
- Debe existir un preaviso POR ESCRITO. Esa joda de comunicarse las cosas por teléfono o por palabritas no cabe en este caso. Y ojo, whatsapp no es un preaviso por escrito, así que olvídese de usar ese medio.
- Ese escrito se debe enviar por correo CER-TI-FI-CA-DO. Esto quiere decir que debe quedar, por lo menos, prueba del envío y del recibido. Para lo cual recomiendo que envíe el preaviso mediante notificación judicial (la que coteja lo que se entrega y da prueba de que eso fue lo que se radicó) o si es arrendatario y tiene el contrato con inmobiliaria, radicarlo directamente en sus oficinas con sello de recibido en la copia y el original.
- Ese preaviso se tiene que enviar TRES MESES antes del vencimiento del contrato de arrendamiento. IMPORTANTÍSIMO, porque si se envía después sólo será válido para indicar que no será renovado en el próximo vencimiento. Es decir, se debe aguantar otro año en ese inmueble.
¿Y si no me quieren recibir el preaviso?
Como esto ha pasado, recomiendo hacer lo siguiente:
Si es arrendatario:
- Envíe el preaviso mediante correo certificado, conforme a las instrucciones que puse antes.
- Con la prueba de la negativa a recibirlo, acuda a una Notaria y levante una declaración extrajuicio de los sucedido.
- Posteriormente, cumplido el plazo de vencimiento del contrato, después de desocupar el inmueble envíe carta al arrendador solicitando acudir para la entrega del inmueble en fecha determinada. Si no acude, envíe las llaves POR CORREO CERTIFICADO, dejando constancia además de que nadie vino a recibirlo.
Si es arrendador:
- Envíe el preaviso mediante correo certificado, conforme a las instrucciones que puse antes.
- Con la prueba de la negativa a recibirlo, acuda a una Notaria y levante una declaración extrajuicio de los sucedido.
- Si no le desocupan cuando se venza el plazo, debe iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado.
¿Qué puedo hacer si en el inmueble que habito como arrendatario surgen daños como humedades, ruidos de vecinos fastidiosos, daño en tuberías, etcétera?
Aquí es donde entran los artículos del Código Civil, que a diferencia de lo que piensan muchas inmobiliarias NO ESTÁN DEROGADOS. Es más, le doy permiso de darle una patada en el trasero al burro que se atreva a sostener lo contrario.
Los Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil son muy claros cuando establecen la obligación del arrendador de mantener el inmueble en estado de servir y a librar al arrendatario de cualquier «turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada». Lo anterior se traduce en lo siguiente:
- Si el arrendador sabía que la casa tenía daños antes de arrendarla, y no los manifestó, entonces violará esos artículos.
- Si surgen daños que ni el arrendador sabía que existían, producto del caso fortuito, es posible que el arrendatario pueda negociar una rebaja en el cánon o la entrega del inmueble sin indemnización. (ver art. 1985 y 1986 del C.Civil). Pero para considerarse la entrega del inmueble, los daños deben ser de tal magnitud que impidan habitar el inmueble, o de lo contrario el arrendatario está obligado a soportarlos.
- Si es el mismo arrendador quien decide fastidiar la vida de los arrendatarios en el inmueble (como en los casos en donde el arrendador vive en otra planta de la misma propiedad arrendada), el arrendatario puede pedir indemnización por perjuicios.
- Si usted, como arrendatario, tiene vecinos bullosos, entonces le toca a usted solito hacerse cargo de ellos.
Además, recuerde que el arrendatario puede hacer las reparaciones necesarias NO LOCATIVAS que considere, pudiendo pedir reembolso al arrendador por ellas (art. 1993 C.Civil). Recuerde que las mejoras locativas (es decir, las loberías que le hagan a una casa. Como un niño orinando en donde va el desagüe de la terraza, por ejemplo) no se pagan.
Como arrendador, ¿Puedo acudir a los jueces de paz en lugar de acudir a los juzgados si mi arrendador no quiere desocupar el inmueble?
Si, pero si el arrendatario no se somete a esa jurisdicción, el Juez de Paz no tiene nada que hacer en ese caso. Para ello, al arrendatario le basta con simplemente no ir a la audiencia que convoque el Juez de Paz.
En todo caso, a los arrendatarios les recomiendo ir a esas audiencias por experiencia, ya que no debemos olvidar que vivimos en Colombia, donde la vida humana no vale nada y pocos quieren acudir a la justicia ordinaria para pedir que le devuelvan una casa. Lo digo porque tuve un caso donde el arrendatario no quiso acudir a la jurisdicción de paz y, en consecuencia, no pudieron sacarlo del inmueble… a las buenas, ya que a la arrendadora le pareció mejor acudir a una oficina de cobro de unos mafiosos que iniciar el proceso civil de restitución de inmueble arrendado, logrando en un fin de semana lo que habría podido demorar seis meses.
Consejos
Así que mi consejo para los arrendatarios es este:
- Si no pueden pagar el cánon de arrendamiento: DE POR TERMINADO EL MALDITO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, como lo ordena la ley y como expliqué en este artículo.
- Sea diligente y memorice las fechas de terminación de su contrato, para que no la vaya a cagar enviando el preaviso con un mes de antelación apenas. Esto téngalo claro si está con inmobiliaria, ya que algunas (como Bienco), le ponen a todos los contratos como fecha de inicio el primero de cada mes, así lo haya firmado en quincena.
Y si es arrendador, mi consejo es único: NO ARRIENDE SUS INMUEBLES POR CUENTA PROPIA, mejor contrate una inmobiliaria. Y si no lo quiere hacer, porque le parece que la inmobiliaria cobra mucho, contrate al menos un seguro de arrendamiento. No sea tacaño.
Abogado Juan Carlos Muñoz Montoya 
Una respuesta a “¿Cómo dar por terminado un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?”
Tengo un contrato de arrendamiento directo es apartamento por endeudamiento y robo de dinero no puedo seguir pagando arriendo en este voy al día en pagos de servicios y arriendo hay alguna ley que me ampare no quiero vivir gratis en este pero la dueña me exige el pago del Canon de los 3 meses
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