Este artículo también está disponible en formato podcast.
En los 9 años que tiene este blog, he dejado claro que hay deudas que, desde un punto de vista eminentemente jurídico, no es conveniente pagar, bien sea porque se espera que prescriban o bien sea porque ya prescribieron. En todo caso, el pago interrumpe la prescripción o se hace innecesario si lo que se quiere es eliminar el reporte negativo.
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Y además, reconoce la relación entre tener una mascota y el derecho fundamental al libre desarrollo de la personalidad.
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En este episodio, les comentaré sobre los riesgos de tomar como ciertos algunos consejos (o asesorías, como los quieran llamar) que he visto en ciertas plataformas, como Tiktok, acerca del no pago de deudas si no tiene con qué pagar.
Si bien es cierto que en el pasado recomendé esto, en mi blog munozmontoya.com, no cierto es que la cesación de pagos debe ser una decisión consciente que, en primer lugar, debe partir de un análisis de un experto de la situación económica del deudor que quiere hacer esto. Además, se recomienda realizar una planeación patrimonial para evitar sorpresas a futuro.
Los interesados en recibir asesoría sobre su situación financiera, y sobre las planeaciones patrimoniales, pueden informarse al 3042874360. Considere tomar una consulta jurídica especializada, a muy bajo costo, para tomar una decisión bien informada, así no le pasará lo que le pasó a los clientes cuyos casos he narrado en este podcast.
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No voy a decir cómo llegan al cargo muchas jueces de estos despachos laborales de pequeñas causas, porque ni tengo cómo probarlo ni viene al caso. Pero justamente por esa forma en que suben es que esto que denunció Juan Pablo Barrientos no me sorprende.
Los hechos, que denuncia el periodista autor del libro «dejad que los niños vengan a mí» que denuncia la pederastia en la Arquidiócesis de Medellín, dan cuenta de una serie de errores conceptuales que la Juez, que lidera ese despacho, comete de forma descarada en una tutela que Barrientos le interpuso a la Arquidiócesis de Medellín:
1. Declara improcedente una tutela porque debía agotarse el recurso de insistencia, el cual no aplica para entidades privadas y, además, no hay reserva en lo que él pedía.
2. Ponerle trabas a cumplir un fallo de la Corte constitucional, que revocó su fallo.
3. Ser la primera juez del mundo que estuvo a punto de meter preso al Papa Francisco por desacato.
Esto último es lo que más me dio risa. Pero como no quiero narrar los detalles, los dejo con el artículo de Juan Pablo Barrientos, para que lo lean. Además, les dejo la sentencia de tutela para lo pertinente.
Aquí podrá ver el artículo de barrientos.
Y aquí podrá descargar la sentencia T-091 de 2020
A toda la comunidad. Alguien está usando mi nombre para conseguir casos, y además acaba de amenazarme y a mi familia.
El susodicho pone mi foto en su whatsapp, y al parecer está tumbando incautos, a quienes les ofrece servicios legales. Se hace llamar Luis Carlos Muñoz, y me entero porque una de sus víctimas me contactó para verificar si quien la contactó desde el celular 3174603676 era yo.
Apenas me enteré del fraude, lo contacto para exigirle que cese toda suplantación de identidad. Obviamente, no de buena manera. A continuación, el tipo procede a amenazarme. Publico la conversación para que ustedes no vayan a caer en las garras de esta gente.
Así que le pido a todos quienes lean esto que procedan a denunciar cualquier perfil falso que vean de mí, y a recordarles que la única manera de contratar mis servicios es por los canales autorizados por mí. No se tolerará ningún tipo de fraude y se va a poner este asunto en conocimiento de las autoridades competentes.
En 1998 comienza la que fue la peor crisis económica que ha vivido Colombia hasta la fecha. La crisis del UPAC, una modalidad de adquisición de vivienda que inventó el Gobierno, de repente dejó a miles de personas con enormes deudas que no podían pagar, como quiera que estas de repente crecieron tanto que se hicieron impagables. Pronto, estas personas pasaron de ser deudores a demandados en largos procesos ejecutivos, los cuales se extendieron, inclusive, hasta diez años después de que se radicaron. Lamentablemente, esta situación ocurre porque gran parte de estos deudores nunca contaron con un acompañamiento legal idóneo desde el principio, o incluso se asesoraron para cuando ya era demasiado tarde. Otros tantos se dejaron intimidar de los bancos, y las casas de cobranzas, y entregaron sus bienes sin cuestionar si le estaban cobrando lo justo.
Si, si… vivimos tiempos difíciles. Todos estamos cansados de esta pandemia y de sus consecuencias económicas, que empiezan a vislumbrarse. Estamos cansados de un estado de cosas que va a empeorar con el tiempo. Pero debemos seguir hablando de esto para que no se repita la historia del UPAC. Esta crisis del Covid-19 apenas empezó, y la justicia apenas va a retomar labores en julio, con ciertas restricciones. Por lo tanto, los deudores afectados tienen una oportunidad de oro para no repetir la historia del UPAC, y tomar cartas en el asunto antes de que los bancos, o sus acreedores en general, radiquen demandas en su contra. Entre las herramientas con las cuales cuentan los deudores, tenemos:
Como existen personas que no pueden pagar los costos de acceso a estos trámites ya mencionados, como ocurre comúnmente en el régimen de insolvencia de personas naturales no comerciante, los abogados expertos en insolvencia podemos desarrollar distintas estrategias legales de planeación patrimonial que le permitirán afrontar su situación de forma menos estresante. Es por ello que se recomienda consultar con un abogado experto en esta materia, a fin de establecer cuál es la mejor estrategia legal para usted y la más acorde a su presupuesto y nivel de endeudamiento.
En todo caso, nunca un deudor en dificultades había contado con tantas herramientas para afrontar su situación de endeudamiento. Sería el colmo que la inacción de un deudor lo lleve a perder su casa, carro o a enfrentar el embargo del salario. Sin duda, no hacer nada es lo peor que un deudor puede hacer en esta época de crisis.
Siempre he considerado que la única pena aceptable para un violador de niños, o incluso un violador en general, es el exterminio inmediato e incondicional, independientemente de si este tipo de personas pueden rehabilitarse o no. Y no apelo a esta postura porque considere que la pena de muerte sirva para acabar con un delito, o que se convierta en un elemento disuasorio: Simplemente la apoyo por el mero placer de saber que no estoy coexistiendo con un subhumano desagradable. El solo hecho de saber que respiro el mismo aire que respira alguien como Garavito, o Uribe Noguera, me da nauseas.
Por eso mismo es que no estoy de acuerdo con la cadena perpetua para violadores de menores, que acaba de ser aprobada y que, por demás, será declarada inexequible por sustitución de la constitución.
Los argumentos de orden legal son bastante evidentes. Si bien, en la ponencia se destaca que la cadena perpetua para violadores de niños no está prohibida expresamente por ningún tratado internacional, y que las consecuencias de estos horribles crímenes son permanentes en las víctimas, lo cierto es que esta postura podría sustituir la Constitución porque está cambiando su esencia en favor de castigar, con más severidad, sólo uno de los delitos presentes en el Código Penal. No voy a entrar a desarrollar el concepto de sustitución de la constitución en este espacio, dado que no lo manejo bien, pero para que los lectores sepan de qué hablo sólo diré que la sustitución de la Constitución es un concepto inventado por la Corte Constitucional a partir de una interpretación leguleya del artículo 374 de la Constitución (para la corte no es lo mismo reformar la Constitución que sustituirla, ya que la sustitución de la Constitución sólo la puede hacer el pueblo a través de una Asamblea Constituyente), que explica con más detalle en la sentencia C-551 de 2003.
En palabras más sencillas, si se le impone la cadena perpetua a los violadores de niños se está irrespetando el objetivo inicial del constituyente primario de prohibir la cadena perpetua en general, algo en lo cual el Constituyente fue lo suficientemente claro.Ya no hablemos de cómo no se ha explicaado con suficiencia por qué un violador de niños merece un tratamiento distinto a un homicida, o a un violador de adultos, considerando que esos delitos también tienen consecuencias permanentes.
Pero mi problema con la cadena perpetua no es ese: Mi problema con la cadena perpetua para violadores de niños es que es UN PREMIO.
Viola a un niño, y gánate una cárcel para ti solo, por el resto de tu vida. Con las tres comidas garantizadas, sin trabajar, y en compañía de otros pederastas con quienes compartir experiencias. Para mí, la prisión perpetua para esta gente no es más que un campamento de verano permanente.
Y no sólo eso, sino que carga la solución al problema a una disposición legal, sin una política criminal clara y ordenando que, con cargo al erario, se destine más dinero a mantener al delincuente encerrado que a investigar los delitos que cometen otros. Se va a premiar más el show mediático de coger a estas bestias, y exhibirlas luego en televisión, que en robustecer el aparato investigativo, y de intervención social, del Estado que PERMITA prevenir estos delitos y de castigarlos antes de que sean más graves. Esto podría ocurrir si, por ejemplo, se eliminan definitivamente las Comisarías de Familia (cuotas políticas de alcaldías que no sirven para nada), y en su lugar simplemente se descentraliza más la Fiscalía para que en las Casas de Justicia de los barrios se pueda dirigir toda la investigación de esos horribles crímenes. Sin contar con la necesidad de una policía científica más robusta que se dedique sólo a estos crímenes.
O más barato: Simplemente fomentar la destrucción de todo el aparato de machismo, desigualdad económica y social que permiten que esos delitos ocurran. Para empezar, buscar acabar con tanto barrio marginal donde la gente vive hacinada.
La cadena perpetua para violadores de niños no previene nada, no va a hacer que dejen de violarse niños, ni siquiera es un castigo real para ese delito tan horrible. Es sólo una bandera política que, si no se cae, a lo único positivo que va a llevar es a que se construyan más cárceles, pero en nada cambiará que se van a seguir violando niños en el país.
La ponencia del derecho de cadena perpetua para violadores de niños se puede descargar aquí:
Lo que dije sobre ese proyecto de decreto ya lo dije ne Facebook, y en Linkedin, así que aquí sólo me limitaré a dejarles este proyecto para que lo consulten.
En este episodio, hablaremos de las implicaciones del fallo de la Corte Constitucional que acaba con la solidaridad de las fotomultas. Hablaremos acerca de las implicaciones de orden tecnológico y jurídico que este fallo va a traer a futuro, además de la posibilidad de poder cobrar las fotomultas ya pagadas, como quiera que los actos administrativos que condenaron a los infractores a pagar esas multas han perdido fuerza ejecutoria.
El fallo se complementa con información de un blog, cuyo enlace lo dejaré aquí. También dejo aquí el fallo completo de la Corte Constitucional sobre este tema.
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Conviene recordar que los beneficios establecidos en el decreto 579 de 2020, para el pago de los contratos de arrendamientos de vivienda urbana, van a terminar este 30 de junio de 2020.
¿Qué implicaciones tendrá esto para los arrendatarios?
Vale recordar que el arrendatario siempre estuvo obligado a pagar los cánones de arrendamiento, y que el coronavirus nunca ha suspendido contratos. Esto significa que, por más que el covid haya dejado quebrado a un arrendatario, y no haya podido pagar los cánones, seguirá siendo responsable de los cánones que no pagó y de las implicaciones por el no pago. No obstante, ya le corresponde a cada juez considerar a qué deudor afectó la pandemia y cuál se está aprovechando de la misma para vivir gratis en una casa.
La buena noticia para los arrendamientos de locales comerciales es que cuentan con el beneficio del decreto 797 de 2020, que le permite a los arrendatarios de estos establecimientos terminar de manera unilateral los contratos de arrendamiento de local comercial, beneficio que va hasta el 31 de agosto de 2020. Si aplica al beneficio, sólo quedará obligado a pagar un tercio de la cláusula penal a título de sanción (o un canon de arrendamiento si nunca se pactó tal cláusula). Obviamente se exige a los arrendatarios estar al día por todo concepto para poder aplicar al beneficio.
La mala noticia es que todos los demás beneficios que pudieran tener los arrendatarios de locales comerciales también terminan el 30 de junio. Además, los beneficios antes mencionados no aplican a todos los establecimientos de comercio, sino a los que desarrollaran las siguientes actividades.
• Bares, discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juego de video.
• Gimnasios, piscinas, spa, sauna, turco, balnearios, canchas deportivas, parques
de atracciones mecánicas y parques infantiles.
• Cines y teatros.
• Servicios religiosos que impliquen aglomeraciones.
• Alojamiento y servicios de comida.
• Eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.
Mediante Circular Nro. 41 del 2 de junio de 2020, el Ministerio de Trabajo fijó unos lineamientos básicos sobre el trabajo en casa, los cuales nos servirán para diferenciarlo del teletrabajo y, de esta forma, desarrollar el artículo 6 numeral 4 de la Ley 1221 de 2008, que establece que no se considera teletrabajador a un empleado que desarrolle ocasionalmente su trabajo como asalariado de forma remota.
Los lineamientos fijados por el Ministerio de Trabajo se refieren a estos puntos.
Aspectos en Materia de relaciones laborales: En este punto, se habla del mantenimiento de las garantías laborales, sindicales y de seguridad social para quienes trabajen en casa, de la realización de las actividades del trabajador de manera similar a las que regularmente desarrolla en su función habitual (si debe realizar funciones diferentes, deberá mediar mutuo acuerdo entre trabajador y empleador). Se hace mucho énfasis en que el trabajo remoto NO implica disminución del sueldo, ni limita el descanso al que tiene derecho el trabajador.
Finalmente, no se puede solicitar nada al trabajador por fuera de su horario laboral, además se recuerda el deber de los empleadores de garantizar los derechos fundamentales del trabajador.
Aspectos en materia de Jornada de trabajo: Se debe garantizar el derecho a desconexión laboral digital, además de promoverse espacios para pausas activas.
Amortización de la vida laboral con la vida familiar y personal.
Riesgos laborales: Este punto es importante, porque le Ministerio de Trabajo recomienda incluir el trabajo en casa dentro de la metodología para la identificación y manejo de riesgos laborales en la empresa, además de realizar una retroalimentación constante con los trabajadores sobre las dificultades que tengan para desarrollar sus labores.
En conclusión, es claro que la pandemia ha traído muchos retos, pero a su vez una claridad invaluable sobre como desarrollar el trabajo en casa, lo que a la larga permitirá diferenciarlo del teletrabajo y evitar el nacimiento de un contrato realidad. No obstante, se extraña que el Ministerio no fije posición sobre lo que significa “ocasional” en materia de trabajo en casa, dado que muchos abogados se van a pegar de esto en futuras demandas, por lo que conviene que las empresas busquen blindarse sobre esto en el futuro.
Pueden leer a continuación la circular 041 del 2 de junio de 2020, para que se enteren de todo lo que dijo el Ministerio y me brinden sus opiniones.
En este nuevo episodio, volví a invitar a mi amiga, la Abogada Mildred Pinto, para que complementemos el podcast anterior sobre la situación de los abogados en la pandemia, dado que olvidamos hablar de los honorarios, la forma en que se cobran, y la incidencia de esto en el hecho de que hoy por hoy, los abogados sean el gremio que peor parece pasarla en la pandemia.
Sobre la forma en que un abogado cobra sus honorarios, hablé de ello en un anterior artículo que invito a leer para tener algo de contexto, ya que en el podcast hablaremos de este punto de manera superficial.
Espero las dudas o inquietudes de todos los oyentes, las cuales pueden dejar en la caja de comentarios. No olviden suscribirse a mis redes sociales, Facebook, Twitter, Linkedin, Instagram y Tiktok, donde me encuentran como @jcmunozmontoya. También lo invito a seguirme en mi canal de Youtube, donde me encuentran como “Abogado Juan Carlos Muñoz”. Además, puede escuchar mi podcast en todos lados, principalmente en Spreaker, Spotify y Apple Podcast (me encuentran como “De Hechos y de Derechos Radio)
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Sorpresa causó el artículo 3, numeral 42 del Decreto Legislativo749 de 2020, que permite el derecho de circulación de personas que realicen “Actividades profesionales, técnicas y de servicios en general”.
Como los abogados ejercemos actividades profesionales, muchos colegas están celebrando esto porque les permitirá volver abrir sus oficinas, para atender clientes. Sin embargo, esto no es tan sencillo.
Para empezar, el mismo artículo (en su parágrafo séptimo), y en general todo el Decreto, le brindó una amplia autonomía a los alcaldes y gobernadores para que puedan suspender, o añadir más excepciones, según la gravedad de los casos de Covid19 en el territorio. De hecho, en Bogotá, Barranquilla, Cartagena, Tumaco, Buenaventura, Leticia y Cali, sus alcaldes anunciaron que seguirán regidos bajo el decreto anterior a este (decreto 636), donde tal excepción no estaba acreditada.
En los lugares donde se permite su realización, como Medellín, se debe recordar que se debe cumplir con los protocolos establecidos en la resolución 666 de Minsalud, para las firmas de abogados que deseen operar.
Firmas de abogados….. Eso me lleva a una cuestión importante: ¿Qué son actividades profesionales, para ese decreto? Porque así como está redactado yo considero que permite la labor de todos los abogados, independientemente de cómo realice esta actividad (sea que tenga una oficinita, o una gran firma con empleados y todo). Pero, reitero, se deberá aplicar el protocolo de bioseguridad para prevenir la propagación del virus.
Ahora, debemos tener en cuenta la forma en que se aplicaría esa atención presencial, aparte de los protocolos. ¿Se permitirá acudir a los clientes a la oficina del abogado, por fuera del pico y cédula que implemente su ciudad? ¿Qué pasa si el abogado vive en una parte de la ciudad donde la cuarentena es mas estricta? Esto último debe considerarse, dado que Medellín y Cali anunciaron que hay sectores de la ciudad que estarán más restringidos que otros.
Entonces, para responder a la pregunta del título de manera sencilla: Si, volvimos. En forma de fichas presencial. Pero no podremos atender de manera presencial en todas las ciudades, y respetando los protocolos de bioseguridad.
Cabe destacar que el Decreto Legislativo permite que las ciudades que no tienen casos de covid19 en su territorio, pueden operar con total normalidad, previa certificación del Ministerio de Salud a petición del alcalde del municipio. Por lo que en estas ciudades los abogados podrán ejercer su labor de manera común y corriente.
No obstante, si en la ciudad se llega a presentar un solo caso de covid19, el Gobierno revocará la categoría de ciudad libre de covid19 y, en consecuencia, se procederá a aplicar el aislamiento social de manera más estricta.
La única razón por la cual Duque está decretando estas aperturas tan poco estrictas es, unica y exclusivamente, por presión social y económica. La OMS recomienda que la cuarentena dure al menos un par de meses más para no colapsar el sistema de salud, de modo que salir antes no garantiza el éxito del unico objetivo de la medida: garantizar que si nos enfermamos podremos ser bien atendidos en un hospital.
Cada uno de nosotros, entonces, deberá ser responsable de cuidarnos, para no contagiarnos y contagiar a otros de esa horrible enfermedad.
Puede consultar en este espacio los decretos, y la resolución 666 de 2020, las cuales también podrá descargar.
¿Cuándo, y cómo volveremos a la normalidad? Con los Juzgados cerrados, abogados y clientes nos hacemos estas preguntas, no sólo porque queremos volver a tener la vida que teníamos antes, sino además porque los juzgados están cerrados.
En este episodio, intentaré responder a estas preguntas.
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Y tú, ¿Crees que volveremos a la normalidad? Cuándo crees que lo haremos? Dejame tu opinión en la caja de comentarios.
¿Me ayudan a clasificarlo?
El juzgado 7 Civil Municipal de Cali es uno de los enemigos del régimen de insolvencia, dado que es bien sabido que le niega el acceso a la justicia a personas que no tienen bienes (al no exigir al liquidador que haga bien su trabajo y a los acreedores a que pongan a trabajar los subnormales que los mal asesoran).
Sin embargo, hoy salió con un fallo que me dejó pensando… Realmente no sé si la cagaron o tienen razón.
Y no lo digo por la decisión que tomaron, de negarle la tutela a una chica que pedía el reintegro a su empresa, y la reliquidación de sus prestaciones sociales (finalmente, en su argumentación tienen razón, como también la puede tener la tutelante). Lo digo por esta afirmación que ellos realizan.
Entonces…. ¿Siempre se han podido radicar otras demandas? Porque si bien es cierto los juzgados están cerrados en la práctica, el Juzgado Séptimo Civil Municipal de Cali tiene razón en que los acuerdos del Consejo Superior de la Judicatura sólo suspenden términos, más nunca ordena el cierre de despachos judiciales (cosa que si hizo supernotariado expresamente). Y si partimos del hecho de que estamos en una pandemia, que obligó a los empleados de los despachos judiciales a teletrabajar, más no a dejar de hacerlo, esta afirmación se torna interesante.
Así las cosas… me dejaron pensativo esta noche. ¿Están mal redactados los acuerdos del Consejo Superior de la Judicatura? ¿El Juzgado Séptimo Civil Municipal de Cali se equivoca, y la cagó con esta afirmación? ¿Los abogados litigantes que actualmente protestan, para que abran los Juzgados, son unos brutos que no entendieron suspensión de términos con cierre de despachos? Abro debate.
En este episodio, una amiga y yo hablaremos de la situación actual de los abogados en Colombia, la cual consideramos que no ha sido del todo culpa del Covid19. Será una amena charla sobre las fallas en la profesión y algunas soluciones.
La idea es que hagamos un debate sobre el estado de cosas, y buscar soluciones que no se limiten a solo abrir los juzgados y ya, dado que la excesiva dependencia de los abogados en una Rama Judicial fallida no le hace ningún favor a esta profesión.
Quiero que ustedes me dejen sus opiniones. Este espacio es de todos. Quiero saber cómo están pasando la cuarentena, si esta crisis los está golpeando o han sabido sobrellevarla.
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En este episodio, que viene muy cargado de tigre, hablaré del reciente fallo del Juzgado Primero Civil Municipal de Ejecución de Sentencias de Bucaramanga, el cual falló en favor de una persona que quería visitar a su abuela en un conjunto residencial donde la administradora, en uso de facultades extralegales, impidió el ingreso de los residentes al mismo.
Les advierto que me voy con toda, porque me parece frustrante que estas cosas sigan pasando. Así que si es alguien hipersensible, le recomiendo que no escuche nada. No hablo para gente gallina como usted.
El fallo, que ha sido editado para borrar los nombres de las partes, lo pueden escuchar ya mismo en Speaker, Spotify, Apple Music, y en mi canal de Youtube.
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Mediante circular conjunta Nro. 5 del 10 de mayo de 2020, los Ministerios de Vivienda y el de Transporte acaban de fijar directrices sobre la realización de acarreos, o mudanzas, en la pandemia.
En realidad, lo que hicieron ambos ministerios fue una interpretación de las excepciones que ha venido aplicando presidencia cada vez que decreta el aislamiento preventivo obligatorio, entre las cuales se encuentra el transporte de carga, almacenamiento y logístico.
Dado que las mudanzas se consideran transporte de carga, ambos ministerios aclararon que si se pueden hacer trasteos en esta cuarentena, siempre y cuando se cumplan las medida de bioseguridad pertinentes, y los trasteos se realicen a través de empresas habilitadas para prestar el servicio de transporte de carga.
Pueden ver más detalles en la Circular Conjunta Nro. 5 del 10 de mayo de 2020
Con las medidas de aislamiento preventivo a causa del Covid19 por un lado, y la crisis económica sobreviniente por el otro, no sorprende que las consultas que más han aumentado en mi blog sean las laborales.
Como las consultas que realizan, tanto trabajadores como empleadores en esta pandemia son las mismas, decidí entrevistar al doctor Carlos Felipe Moya, abogado laboralista, que al manejar este tema mejor que yo, está en mejores condiciones de resolverlas.
Considero que tanto abogados como no abogados deben escuchar esta entrevista hasta el final, debido a que les ayudará a entender el por qué se toman ciertas decisiones en una empresa. Además, hablaremos sobre qué alternativas tienen los empleadores y los trabajadores en esta pandemia, de la pertinencia de algunas medidas gubernamentales. Hablaremos de temas de actualidad, vistos desde el derecho, como el caso de Edy Fonseca y del rescate de Avianca. Todo desde un punto de vista jurídico.
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Ya hablamos en este espacio del Leasing habitacional y de sus riesgos, pero no hablé sobre la cesión de posición contractual del contrato de Leasing Habitacional… o bueno, aparecía mencionado en el artículo del Leasing de 2013, el cual era demasiado denso y no ha quedado claro para muchas personas.
Hoy, con la crisis económica sobreviniente, es importante entender que vender una casa que fue adquirida mediante el contrato de Leasing será otro pan de cada día (como la imitación innecesaria que el subpresidente Duque hace del extinto “Aló Presidente” del Chavismo… ustedes saben: Cosas de narcodictaduras), así como también será recurrente el ver que hay personas que todavía no entiende que cuando adquierieron una casa bajo esa modalidad, en realidad nunca fue de ellas.
Porque debe quedar claro: La casa adquirida bajo esa modalidad de Leasing ES DEL BANCO. El locatario sólo era un arrendatario al que le dieron en la nuca con es contrato pendejo, que hasta perdió sus ventajas tributarias con la reforma de 2016. Y entender esto le permitirá entender el porqué vender una casa en Leasing es algo complicado, y caro.
Para empezar, el locatario que quiera vender su casa debe entender que no vende el inmueble en sí, sino la posición contractual (como dije al principio). Esto significa que no necesitará hacer los pasos que normalmente se siguen para un contrato de compraventa (como ir a levantar escritura pública y registrarla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos). La mala noticia es que necesita permiso del banco con el cual se financió la vivienda. Y aquí es donde se medio complica todo.
De conformidad con el literal G del artículo 4 del Decreto 1787 de 2004, la cesión de este tipo de contratos es perfectiamente viable, pero sólo produce efectos hasta que sea aceptada por la entidad autorizada. Esto es entendible, ya que al fin y al cabo esa entidad es vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia.
La entidad con la cual se pactó el Leasing puede rechazar la cesión si comprueba que el cesionario no cuenta con las suficientes capacidades económicas para sufragar los cánones del Leasing, por lo que una cesión de un contrato de estos implica que la parte cesionaria tenga la capacidad económica suficiente para ello. Esta es una importante ventaja, porque protege a la persona de estafadores, pero a su vez es una desventaja porque les cierra oportunidades. Recordemos que hay personas que pueden haber juntado mucho dinero en efectivo que nunca declararon a la DIAN, o que les enviaron del exterior, y quieren comprar un casa.
Hay algo peor que le nieguen la cesión, y es que la aprueben pero con la condición de que el locatario-cedente sirva de garante del cesionario, de tal suerte que si él no paga le puedan perseguir otros ingresos.
En resumen, los pasos para ceder un contrato de Leasing son los siguientes:
Recuerde que el locatario puede ceder el contrato a otra entidad financiera, lo que le va a permitir que le compren la cartera en otras condiciones mejores. Ah, y también tenga en cuenta que el contrato de Leasing no se puede pagar por anticipado, por lo que no vale nada sobre tener todo el dinero completo (salvo que el mismo contrato de Leasing contenga una cláusula que permita el pago por adelantado)
Abogado Juan Carlos Muñoz Montoya 