A raíz de un proceso que acabo de ganar recientemente, traigo a ustedes las lecciones que me dejó para que nadie vuelva a incurrir en el error de no preparar bien una promesa de compraventa, o por lo menos de no asesorarse antes de suscribir una.

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En el caso que asumí hace tres años, y culminó de forma exitosa esta semana, yo defendí a la parte demandada en un proceso civil donde se le exigía una alta suma de dinero producto la venta fallida de un inmueble embargado, cuya enajenación es nula de pleno derecho. Logramos ganar el caso porque la parte demandante fue quien redactó la promesa de compraventa, y aprovechamos sus errores en su redacción y la ausencia de cláusulas indispensables para llevar a cabo ese negocio. Una de las cláusulas indispensables que se echaron en falta fue una donde se indicara que la compraventa quedaba sujeta a la condición de que se levantara el embargo primero.

Por lo anterior, hoy quiero hablarles de la venta de inmuebles embargados, explicando si es legal hacerlo, o cómo debe hacerse para que no se declaren nulos estos contratos.

¿Es legal la venta de bienes embargados?

La venta de bienes embargados es nula de pleno derecho, dado que la misma ley considera a estos bienes objetos ilícitos y faculta al juez al declarar la nulidad en cuanto la advierta, incluso si la parte nunca la invocó en el proceso.

El fundamento jurídico lo encontramos en el Código Civil, en los siguientes artículos que deben interpretarse de manera sistemática:

ARTÍCULO 1866. <OBJETO DE LA VENTA>. Pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley.

ARTICULO 1521. <ENAJENACIONES CON OBJETO ILICITO>. Hay un objeto ilícito en la enajenación:

1o.) De las cosas que no están en el comercio.

2o.) De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona.

3o.) De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello.

ARTICULO 1741. <NULIDAD ABSOLUTA Y RELATIVA>. La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.

Hay así mismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces.

Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.

ARTICULO 1742. <OBLIGACION DE DECLARAR LA NULIDAD ABSOLUTA>. <Artículo subrogado por el artículo 2o. de la Ley 50 de 1936. El nuevo texto es el siguiente:> La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello; puede así mismo pedirse su declaración por el Ministerio Público en el interés de la moral o de la ley. Cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción extraordinaria.

¿Es legal la venta de bienes hipotecados?

Al contrario de los bienes embargados, no los bienes hipotecados no se consideran objeto ilícito y se pueden vender. Sin embargo, el acreedor hipotecario está facultado para demandar al nuevo propietario si el vendedor (deudor hipotecario) nunca le pagó la deuda.

Por tanto, no se recomienda comprar bienes hipotecados si no está seguro de que se pagó la deuda garantizada, o bien, si no se asegura el pago de la deuda con el dinero que se pagará por el bien.

¿Qué se puede hacer con un bien embargado, si el propietario necesita venderlo para levantar el embargo?

Si está prohibida la venta de bien embargado, entonces ¿cómo se vende si el propietario necesita dinero para cancelar la deuda? ¿Cómo evita un remate, donde el bien perderá el 30% de su valor comercial, le paga al demandante y de paso gana algo de dinero?

Aunque suene contradictorio, si bien la ley prohíbe la venta de bienes embargados, no impide que se celebre promesa de compraventa sobre ellos.

El fundamento jurisprudencial lo encontramos en la sentencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, SC041-2022 Radicación N.° 13001-31-03-004-2015-00218-01.
“(…)

Con todo, la doctrina vigente, edificada a partir de los hechos examinados en
cada caso concreto, y conforme a la interpretación finalista del numeral 3º del
artículo 1521 del C.C., precisó que los contratantes pueden negociar la venta del
bien embargado, sin implicar ello la nulidad contrato, siempre y cuando la
obligación de transferirlo se acuerde como modalidad, plazo o condición (C.C.,
arts. 1530 y 1551)4, en el sentido de condicionar su cumplimiento conviniendo
la forma en que la cautela pueda y debe ser removida.

En la misma sentencia, se hizo alusión a jurisprudencia de la misma Corpa
oración, así:
“(…)
En efecto, como lo ha advertido el precedente de la Corte, si el contrato y la
tradición son nulos cuando se trata del bien embargado, porque sin alternativa,
si el uno es válido, la otra también deberá serlo, esto no impide que los
contratantes pueden estipular la obligación de enajenar el inmueble no de forma
pura y simple, esto es, sin someterla a plazo o condición, evento en el cual el título
y modo serán nulos, sino someterla a plazo o condición, o sea, realizarla «(…)
cuando el predio se desembargue o en el evento de que el Juez o el acreedor lo autorice, tanto el contrato como la tradición resultan válidos (…)»7. 7 CSJ SC. Sentencia de 14 de diciembre de 1976.

También se hizo alusión a otra sentencia, así:
En otras palabras, «(…) si los contratantes estipulan como pura la obligación de enajenarlo, si no lo sujetan a plazo ni condición, contrato y tradición son nulos, como quiera que aquél prevé el pago inmediato de la obligación de dar, esto es mientras el embargo subsiste; más si pactan el pago, o sea la tradición o enajenación, se haga cuando la cosa haya sido desembargada (obligación a plazo indeterminado), o en el evento de que Juez lo autorice o el acreedor consienta en ello (obligación condicional), 4 CSJ SC. Sentencia de 8 de agosto de 1974.
Radicación n.° 13001-31-03-004-2015-00218-01 17 tanto el contrato como la
enajenación constitutiva del pago son actos válidos y eficaces (…)» . 5 CSJ SC. Sentencia de 14 de diciembre de 1976.

¿Cómo se debe redactar esta promesa de compraventa de un bien embargado?

Ante todo, se debe revisar que en ese proceso ejecutivo donde se decretó el embargo, no se haya decretado el embargo de remanentes. Si hay remanentes, el bien no podría ser desembargado porque, apenas se levante dicho embargo, quedará a disposición del juzgado en favor de quien se decretaron los embargos de remanentes. Por tanto, nada de lo que diga a continuación servirá de algo hasta que no le pague a todos los acreedores que solicitaron el embargo de remanentes.

1. Debe quedar muy en claro que el bien está embargado, y no se podrá vender (en materia de bienes inmuebles como casas o lotes, entendido esto como el acto de levantar escritura pública ante notario, para su posterior registro) hasta que el juzgado levante el embargo, o el acreedor autorice la venta.

2. Debe incluirse una cláusula en donde se indique que el pago del anticipo está destinado a pagar la deuda producto del embargo. De preferencia, dejar constancia de que ese pago lo hará el comprador, quien irá directamente a hablar con el acreedor que tiene el bien embargado para pagarle y recibir el paz y salvo correspondiente.

3. Se debe indicar que, una vez hecho esto, el vendedor deberá proceder a solicitar al Juzgado que decretó el embargo que proceda a su levantamiento. Una vez decretado, debe exigir que le entreguen los oficios dirigidos a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos

4. Solo cuando tengan ese oficio, se debe celebrar un otro sí a la promesa de compraventa, donde se indique la fecha y hora de la firma de la escritura pública para la venta del inmueble.